利群月湖名邸 2012年营销方案 目录 PART1 2012年销售目标 PART2 项目现状分析 PART3 客户定位 PART4 整盘营销策略 2012年销售目标 2012年销售计划 2012年利群月湖名邸可售面积统计 多层 高层 商铺 利群月湖名邸项目，报预售总销售额为1.76亿元，总套数251套，总面积24732.92平米，实际销售额约减少10%，减少后总销售额约1.59亿元，多层实收均价5923元/平米，高层实收均价5040元/平米，高层实收均价15000元/平米。 住宅可售总面积21709.52 ㎡，总销售额11359万元；商业可售面积3023.4㎡，总销售额4535万元。 2012年可售资源及销售目标 2012年销售计划：住宅部分销售率52%，总销售率的38%，商铺暂不对外销售。 利群月湖名邸项目预计分两期开盘，第一批于2012年9月中旬住宅部分开始销售，2012年去化52%；2013年销售住宅剩余48%，在住宅销售到80%时开始销售商铺，开盘时间暂定2013年5月份。 为实现这一销售目标，2012年需全面围绕利群月湖名邸项目展开推广和配合，充分梳理项目目标客户、挖掘项目价值，我们的产品具有套数少，单价高的特点，因此我们要及时梳理出有效客户进行重点维护，实现对有效客户的最大化把控。 2012年销售目标 2012成交为王！ 项目现状分析 项目周边配套 俯瞰47万平米月湖公园； 南侧为潴河滨河公园； 雄踞莱西传统商圈，1公里范围内生活配套齐全； 西侧实验小学，教育资源丰富。 完善的配套+绝版的景观资源,成为项目的主要卖点。 截止到 2012.6月,莱西市新增商品住宅1307套。同比2011年同期、下降26% 6月份新增1004套 创上半年最高量、(书香门第442套、翡翠城336套、岸芷兰汀162套) 截止到 2012.6月莱西市商品房存量7263套，环比增加11.55%同比增加59.6% 据以上饼形图分析、莱西市存量面积以、60㎡以下（占33.18%），60-90㎡（占32.27%）、90-120㎡（占18.89%）居市场存量前三名。 供应量分析 新增商品住宅量同比下降26%，少数项目新增量增加；市场存量同比增加59.6%，库存面积集中在80~12平米。 2010年存销比集中在6-10个月之间， 2011年受政策影响存销比多集中在8-16个月之间；略有延长； 莱西市虽在限购之外，但有限贷要求，总体受影响不大，在大环境的带动下，市场销售没有去年同期好。 2012年上半年由于存量不断增加，销量下滑，导致存销周期拉长。 莱西市成交均价基本保持平稳，略有起伏。 存销比分析 目前莱西市的市场存量完全去化时间为8~16个月，但随着存量增加后期压力较大；受政策影响较小，成交均价保持平稳 。 蓄客周期短，前期项目无客户积累； 价格高、楼盘小，项目自身可发挥、挖掘的点较少； 周边楼盘低价开盘，对项目销售造成冲击； 2012年政府延续调控政策，部分客户持观望态度。 利群月湖名邸项目，在现阶段面临以下问题： 在首批房源开盘前，我们的核心任务就是解决以上问题，梳理出真正的意向客户，促进他们成交！ 项目面临问题 小结 项目周边资源及配套强势，无可比拟；市场价格基本平稳，但存量较大，去化周期较长；项目体量小，自身可挖掘的卖点少。 综合以上情况来看，结论如下： 所以2012年， 利群月湖名邸以稀缺的周边资源为出发点，做深度的挖掘； 定位城市中高端客户，通过高品质园林、物业来提升项目档次； 充分发挥当地媒体及取道效应，多线并进拓客。 2012，我们的客户在哪里？ 客户定位 新城区 老城区 上海路以北为新城区，以南为老城区 住宅竞品市场分析 老城区是目前莱西市居住的焦点，但在售项目相对较少。 一手房成交情况分析 目前一手房高层价格主要集中在3600~4300元/平米，多层价格多集中在4000~5300元/平米，多集中在新城区。 本案 月湖豪庭 豪邦祥苑 嘉禾苑 天泰时代印象 周边二手房市场像月湖豪庭、豪邦祥苑、属于高端小区年代较新，价格较高均价约5500-7100元/㎡之间。天泰时代印象、嘉禾苑属于北城新区，二手房价格在4500-6000元/㎡之间。 周边二手房 目前周边二手房由于小区已经成型、周边资源较好、多带简单装修，目前售价多集中在4500~5000元/平米。 市场小结 老城区配套完善、资源丰富，莱西人多青睐老城区，相对新城区，老城区价格价高； 目前一手房售价相对较低，多集中在新城区，老城区在售楼盘较少； 老城区目前在售的二手房相对价格较高，但小区销售时间较早，绿化园林多已成型，绿化、物业好的社区售价相对高。 项目产品及售价分析 项目产品以高层户型为主，比例达76.49%; 多层仅40套，占总比例的15.94%，相对较为稀缺； 商铺20套，其中一套为物业用房，可对外销售的为19套。 项目产品以高层为主，还有少量多层与商铺，就目前售价来看价格高于市场其他在售楼盘。 项目来客分析 目前积累客户416批，客户主要关注多层，占43.03%，其中23.56%的客户关注90平米户型。客户年龄主要集中在30~50岁，其中30~40岁客户占总来客量的50%。目前到访客户以路过为主，占89%，购买用途主要是自住，占97%。