城光地产广场北路项目 市场研究及商业定位报告 Market research and business positioning report 天泽(安徽)房地产顾问有限公司商业部呈 201３年４月２７日钉子有两个好处：一个是挤劲，一个是钻劲。 我们在学习上要提倡这种“钉子”精神，善于挤和钻 “挤出利润空间，钻出市场蓝海” ——（雷锋）。沟通目录（第３次） One： 商业定位原则 Two： 片区市场及规划预研 Three： 项目定位 FOUR： 品牌形象构建 附件：案例及服务团队介绍主要考虑因素及原则 One： 商业定位原则几项基本共识 一、住宅部分因其货值比重、利润贡献率、风险及难度相对低等因素，在此次沟通中不作为主要沟通内容。 一、商业明确为前置概念定位：按整体施工周期分先开发销售住宅，商业部分预招商1０个月后启动，施工约2年后，现阶段为概念定位期，本方案所提定位以服务于住宅营销为前提（提升区域形象与住宅附加值）。 二、中长期定位战略：项目周边为新发展区域，各项资源参数处于急剧变化中，该定位在充分保证商业变现能力的前提下，必须考虑保证一定的延展性，兼顾长期经营的可行性和区域价值的发展。考虑：商圈内各类物业形式之间的兼容性、协同效应及抗性，强调各物业之间 的资源共享及协同营销策划，以便使其产生互动增值效应; 考虑：提升商业的变现能力是降低投资风险的必要措施; 考虑：[ 一般商业租赁的3、6、9、12运营时间定律的特殊性 ]即： * 3：从开业前提前3个月；进入装修、备伙期； * 6：从开业前6个月；进入签约期； * 9：从开业前9个月；进入洽谈期； * 12：从开业前12个月；进入投资意向考察期； 考虑：复合性物业建设周期较长及资金“持续稳定”回收的实际需要。 几项基本原则 Two： 市场及规划预研1.0淮南市简介：宏观经济和人口 Macro economic and demographic analysis中国能源之都[4] 中国火电三峡[4] 国家大型煤炭基地[4] 全国13个亿吨煤炭基地之一[4] 全国6个煤电基地之一[4] 新中国电力工业的摇篮[4] 华东工业粮仓[4] 安徽省煤化工基地[4] 煤炭储量444亿吨。2010年底煤炭产量已达1亿吨左右。 淮南 Huainan 国务院列出的118个资源型城市名单中： 煤炭城市共63个 唐山 邯郸 邢台 武安 大同 阳泉 长治 晋城 朔州 古交 霍州 孝义 介 休高平 原平 乌海 赤峰 满洲里 鄂尔多斯 霍林郭勒 抚顺 阜新 铁法 北票 辽源 鸡西 鹤岗 双鸭山 七台河 淮南 淮北 永安 萍乡 丰城 乐平 高安 枣庄 新泰 龙口 滕州 邹城 肥城 平顶山 鹤壁 焦作 义马 汝州 登封 耒阳 资兴 涟源 合山 广元 华蓥 达州 绵竹 六盘水 宣威 开远 铜川 韩城 石嘴山 哈密国务院已确定两批资源枯竭城市名单 首批资源枯竭城市：资源型城市经济转型试点城市5个：阜新、伊春、辽源、白山、盘锦；西部地区典型资源枯竭城市3个：石嘴山、白银、个旧（县级市）；中部地区典型资源枯竭城市3个：焦作、萍乡、大冶（县级市）；典型资源枯竭地区1个：大兴安岭。 二批资源枯竭城市：山东省枣庄市、湖北省黄石市、安徽省淮北市、安徽省铜陵市、黑龙江省七台河市、重庆市万盛区(当作地级市对待)、辽宁省抚顺市、陕西省铜川市、江西省景德镇市、贵州省铜仁地区万山特区、甘肃省玉门市、湖北省潜江市、河南省灵宝市、广西壮族自治区合山市、湖南省耒阳市、湖南省冷水江市、辽宁省北票市、吉林省舒兰市、四川省华蓥市、吉林省九台市、湖南省资兴市、湖北省钟祥市、山西省孝义市、黑龙江省五大连池市(森工)、内蒙古自治区阿尔山市(森工)、吉林省敦化市(森工)。辽宁省葫芦岛市杨家杖子开发区、河北省承德市鹰手营子矿区、辽宁省葫芦岛市南票区、云南省昆明市东川区、辽宁省辽阳市弓长岭区、河北省张家口市下花园区。 那么第三批次：？ 24５.６万总人口（２０１１） 常住人口约２３３万（城市人口１１３万） 田家庵区约50余万的人口 人口 淮南城市人口是在70年代中期随着煤炭开采带动相产行业的发展而壮大起来的。 12 煤矿绑架了淮南 一个淮矿，左右淮南 一个淮矿，牵制华东田家庵区社会消费品零售总额占全市比重54.14%,远高于GDP所占淮南市比重（25.6％），商贸流通企业数量占淮南的近58％，反映田家庵城区商业在全市强大的辐射能力。 ■田家庵区－中心城区的重要组成部分 ■辐射淮南乃至皖西北的商贸文化中心 2．田家庵区域简介 产业规划 田家庵产业发展战略－商贸立区、工业强区、环境兴区 支柱产业：构建以现代服务业为国民经济第一支柱产业的城市经济； 服务业：积极打造拥有区域竞争力的服务产业群大理发展商贸流通业； 房地产业和餐饮娱乐业，积极推进服务业现代化和结构升级，建立起服务全市需要的服务业，打造皖西北服务业中心。 ； 商贸流通业：整合、优化商业资源，促进新兴业态发展，加快形成以商贸中心区域为支撑，大型综合市场为骨干、众多专业市场为辅助、大卖场、专业店、 专卖店、便利店连锁店相结合的现代商贸流通体系。 发挥区位优势，打造皖西北地区商贸中心。 ■ 2012年，全区实现地区生产总值194.93亿元，比上年增长12.1%（可比价格）。其中：第一产业增加值3.87亿元，增长3.5%；第二产业增加值87.03亿元，增长15.3%；第三产业84.48亿元，增长9.9%。三次产业比例为2.2：49.6：48.2 未来田家庵区将以服务业为支柱产业； 现代化和结构升级将是未来田家庵区服务业发展的主要方向； 加快区域性商业中心的形成将是今后田家庵区商贸流通业发展的重要的目标。