2011年11月 安徽省淮北市濉溪辉煌世纪市场定位 目录 第一部分 项目解析及现状研判 濉溪商业现状剖析 濉溪商业未来发展的格局 项目的商业机会点 濉溪商业地产的演进 商业物业价值的判断 濉溪商业物业价值的思考 濉溪辉煌世纪商业物业价值的思考 项目概况 项目分析 目SWOT分析 项目价值分析 第二部分 项目定位与业态布局 项目定位 楼层业态布局 业态布局说明 第一部分 项目解析及现状研判 濉溪县简介 濉溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一辖县。县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。面积1987平方公里，人口106万。 东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使濉溪成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。濉溪定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园！ 濉溪历史悠久，人杰地灵。历代不乏俊才名士，是春秋时期政治家华元，秦相蹇叔，东汉哲学家桓潭的故里。三国时期竹林七贤之首的嵇康在此结庐，一曲广陵散，成为千古绝唱。 1999年全国十大考古发现之一的柳孜隋唐大运河遗址、乾隆皇帝惠我南黎的御敕金匾折射出濉溪昔日的繁华。邓小平、刘伯承等老一辈革命家在解放战争的隆隆炮声中，于临涣文昌宫运筹帷幄，指挥了淮海决战。 濉溪物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业淮北矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。 电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。 濉溪县简介 农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为濉溪农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积220万亩，待开发的塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。 濉溪物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业淮北矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。 电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。 农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为濉溪农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积220万亩，待开发的塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。 濉溪商业现状剖析 ※濉溪的商业市场主要以中低档为主，且已趋于饱合。当地的商业无论在购物环境、商品档次，还是运营管理上较淮北淮海路上的商业均有较大的差距，与国内发达地市的商业更不能同日而喻。 ※当地庞大的人口及迅猛增长的购买力面对不发达的商业供给市场，供求矛盾凸显，许多人利用周末和节假日去淮孟商圈乃至徐州、合肥、南京、上海等地去消费。 ※濉溪县的核心商业范围小，过于集中，主要以项目周围的濉溪百货商场一带行政单位集中的区域形成濉溪的核心商圈。 ※濉溪的商业形态主要是传统的街铺、专业市场、超市、百货商场、专业店及便利店，新兴商业的市场空间巨大。 ※濉溪县的投资客户主要集中在公务员及矿务阶层，投资的目标主要是住宅。 濉溪商业现状剖析 濉溪商业主要特点 ※中低档消费市场趋于饱和，中高档消费市场有着较大的发展空间； ※核心商圈范围较小，过于集中，急需向商圈边缘扩散； ※主题商业模式将是未来濉溪商业发展的重要方向；※ 濉溪的商业正处在由量变到质变的飞跃过程。传统商业模式将面临新兴商业的严重挑战。 ※ 本土居民的购物模式与消费习惯正在因城市间的互动加强而面临剧烈的蜕变。 ※ 淮北城市规划格局迅猛提升，濉溪人民开始迎来生活方式与消费观念的更新。 ※ 多元化的复合型主题商业是濉溪商业未来发展的方向。 项目的商业机会点 商业发展的未来格局为本案提供了难得发展机遇。 调研中我们发现： ※ 本地时尚商品种类匮乏，可选择的余地不大。 ※ 本地零售市场与商品经济的不够发达，导致目标购买力无法产生消费欲望和购买冲动。 ※ 本地产品供给市场所提供的商业附加值有限，消费心理无法得到满足，核心竞争力不强。 ※ 由于本土的商业格局带有较大的自发性、随意性特点，缺乏龙头引力与消费助推力，业态升级缓慢。 ※ 由于城市建设、人口结构、文化差异等因素导致居民的生活方式与消费观念与国内商业发达地市相比有较大的差距。 濉溪商业地产的演进 濉溪商业地产正由快速发展向结构调整阶段演进 发展 阶段 市场 表现 经营模式 赢利模式 标志节点 起步期 结构调整期 快速发展期 稳步发展期 各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业 商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃 散铺向集中、规模化商业形式演变 规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场 城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中 市政配套正在完善，集中市场、步行街出现 由街铺、步行街向集中商业发展 大型商业机构进入，商业水平稳步上升 自有住宅底商经营或出租为主 商铺基本市场化，经营和销售同时存在 商铺市场化，销售成为核心赢利手段 销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主 营业收入+租金 收入 营业收入+租金收入+销售收入 销售收入+租金 收入 销售收入+租金 收入 濉溪目前商业地产的演进 商业物业价值的判断 商业价值的制胜武器 商业物业 周边人流量多少 商圈内的消费能力 入驻商家是否有足够的吸引力