融科天城二期商业策划报告 融科天城战略背景分析 Part.1 融科天城二期项目定位 融科天城二期规划方案 融科天城二期财务分析 Part.2 Part.3 Part.4 融科天城二期开发计划 Part.5 1.核心问题 2.一期存货盘点 融科天城战略背景分析 Part.1 1.核心问题 2.一期存货盘点 融科天城总体开发目标 Part.1 总部下达的目标要求 两个待解决的核心问题: 1、天城一期后续销售策略 2、天城二期开发计划 策略思路：通过营销将项目全面升级,在产品不变的情况下实现项目价值最大化 2、将融科智地品牌影响力做到最大化，借势08北京奥运做大事件营销； 1、重塑项目价值体系，国际化社区特征的硬件营造、国际化生活服务全新升级； 关键动作：全新打造汉口中心国际化社区、引入双语学校 关键动作：“迎奥运，领跑汉口”事件营销 4、工程前置，充分展示，销售后行，将体验式营销做到极致； 5、坚持老带新客户策略，客户挖掘最大化。 3、声东击西，商铺、LOFT首先进入市场，掩护大体量住宅的顺利销售，出奇兵超额完成任务； 关键动作：道路、围墙等包装全面升级 关键动作：老带新策略、国际化生活体验 10-12月 5-8月 时间 9月 1-4月 1、推广商业和LOFT，以LOFT销售冲破市场平静 2、8月前，完成T8、T2的销售，为交房做好准备 3、加推LOFT，弥补项目公司利润的不足 一期策略体系 10-11月 5-8月 12月 1-2月 时间 展示 蓄客 景观完成 整体竣工 主体落外立面 工程 进度 土建、景观、道路展示 LOFT、商业及T4大堂展示 实景、商业试营业 推售 安排 竣工交付，投入使用 实景展示、T4大堂商家引进展示 期房销售 准现房销售 现房销售 土建、配套及道路竣工 状态 描述 推售 次序 LOFT 9月 T8（大体量前置） T2 LOFT 商铺（机动） 3-4月 一二组团剩余房源 剩余房源持销 LOFT+商铺推售 LOFT、 T8、T2蓄客 T8开盘强销 T2开盘强销 LOFT部分推售 T8、T2、LOFT、商铺蓄客 LOFT、商铺蓄客 一二组团房源持销 一期营销节奏 1.核心问题 2.一期存货盘点 融科天城战略背景分析 Part.1 一期存货盘点 方案1（3.2亿）假设08年一期住宅、LOFT和车库销售完，09年销售商铺 方案2（3.5亿）假设08年一期住宅、LOFT和车库销售完，09年销售商铺 方案3（4.1亿）假设08年一期住宅、LOFT和车库销售完，09年销售商铺 1.市场机会分析 3.项目定位 2.发展战略及策略 融科天城二期定位 Part.2 4.物业发展建议 1.市场机会分析 3.项目定位 2.发展战略及策略 融科天城二期定位 Part.2 4.物业发展建议 全国房地产市场的发展大势 2007年宏观调控政策回顾： 1、央行10次上调存款准备金，5次上调存贷款利率，控制流动性过热； 2、2008年实行货币从紧政策，连续发行QDII，将国内热钱推向国际投资市场； 3、以“户”为单位的第二套房的界定标准的提出，严格控制投机炒房，抑制房价上涨； 4、经济适用房、廉租房的相继出台，保障居民的基本居住需要。 一系列调控政策的出台，上海、深圳、广州等一线城市部分沦陷,二线城市交易量下降,观望气氛浓重。 国内外知名开发商主导了一环内的高档住宅格局 品牌成为高价的支撑之一 武汉房地产市场的发展大势 新政调控后的武汉房地产市场 武汉市场观望氛围严重，成交量萎缩。 武汉房地产市场的发展大势 在经历了一系列调控措施后，武汉的房地产市场虽然没有像深圳、广州出现价格大幅下跌的情况，但是成交量一度萎缩、市场观望情绪严重、部分开发商信心不足。 但是在武汉城市圈不断建设，武汉近几年的GDP增长稳定，产品品质不断提升，对武汉未来的房地产发展趋势我们应采取“谨慎乐观”的态度。 对于市中心高端住宅来说，体现并提升传统居住价值是根本，创新必须符合居住舒适度 品牌开发商争相进入市中心高端市场，面临开发能力的大比拼，整体品质将更上一个台阶，品牌溢价明显 市中心土地规模裂变，高容积率住宅的不会构成品质障碍，而相对本项目的规模和容积率在未来具有优势 市中心土地资源逐渐稀缺、伴随着供给政策以及拆迁难度的加大，武汉市内环居住价值凸现，成为富有阶层的标签 城市豪宅将涌现 高容积率竞争下的规模及低密度优势凸现 品牌带来开发能力竞争，产品整体品质将提升，品牌溢价明显 豪宅创新方向在于提高传统居住舒适度 武汉房地产市场的发展趋势 一期产品包装以及二期销售阶段的营销展示是提升豪宅形象的重点之一，注重豪宅物业的展示 高端豪宅产品的发展方向不在于求新求异，在于以高端物业形态引领，突出规划价值、产品价值、园林价值，保证相应的配套设施 融科二期的进一步提升空间在于发掘城市资源价值，通过产品做出豪宅形象，提供相应的服务 融科一期凭借地段、规模优势，以及联想品牌带动融科地产品牌，取得市场定价权，进入单价上第一梯队领跑者阵营 地段、规模和品牌优势已经奠定 产品上有待于往更符合豪宅形象方向发展 豪宅产品溢价不在于新异，在于规划、产品外观、户均面积和房型，园林及配套 产品的高端形象展示是推动后续销售的重点之一 融科天城的市场发展机会 物管服务是客户关注另一项重点，注重安保和人性化关怀，体现出追求服务体验要求 配套除了功能上满足社区需求外，具有标签性，体现豪宅形象 重视园林，要求园林具有展示性和可参与性，一方面作为景观，一方面符合项目的档次 更看重项目的地段和规模，大部分客户认为一期户型太小，主力需求在140-160m2之间，追求客厅、主卧朝，宽敞舒适 产品升级 豪宅标签 功能与形象并重 需求特征从务实、注重性价比向追求时尚感、稀缺感、身份感转变 重视服务体验 融科天城的高端客户需求