1 酒店设计规划与开业筹备第一讲酒店项目先期筹划 “两个重点”及“三个主线” 两个重点——酒店开业筹备中的硬件（工程筹 建工作） 酒店开业筹备中的软件（预开业 经营管理筹备工作） 三个主线——先期筹划期、工程建设期、预开 业经营管理筹备期一、酒店项目先期筹划需要考虑的问题 （一）究竟是为谁建造的酒店 必须遵循“先定位，再选项”原则 酒店如何构建合理的产品 ”客人最喜欢消费的产品也就是合理的产品” 酒店企业需要实现怎样的目标 怎样取得经济效益和社会效益—— 酒店业主和未来的经营者对酒店的心理预期有 何不同 酒店业主——酒店经营管理者—— 如何减少酒店的投资风险 经营风险、财务风险、市场风险等，尤其 是投资风险更大。 风险率就是标准离差率与风险价值系数的乘积 标准离差率是标准离差与期望利润之间的比 率。风险系数一般由投资者主观决定。必须通过采取措施尽量减少投资风险，如 加强客源市场分析，掌握市场需求变化趋势， 组织适销对路的产品，提供适合需求的个性化 优质服务；发展多种经营、承包经营，达到分 散风险目的；严格管理，采取灵活的价格机制， 建立适应市场变化的灵敏反应机制，参加企业的 各类保险等。 如何合理规划酒店项目的投资需求和步骤首先，建立严密的投资管理程序；其次，制 定投资计划；最后，进行投资资金的预算。 步骤一： 步骤二： 步骤三： 步骤四： 酒店经营中如何平衡业主、管理者和员工利益 业主、管理者和员工共同组成一个经营团队 业主—— 管理者—— 员工—— 平衡这三部分利益的最佳方法：在酒店经 营中，业主、管理者、员工统一思想、齐心协 力，提高营业收入和利润，不断做大酒店“蛋 糕”，实现三赢。酒店先期筹划对后期经营有何影响 如市场定位准确与否直接决定了经营过程 中客源结构和营销策略； 功能布局决定了其产品的基本架构和流线 的合理性； 墙面、地面等建筑装修材料的选用与今后 的清洁保养及费用高低息息相关； 各种工程机械设备质量和使用年限直接影 响到后期维修保养费用；前期的节能规划决定了后期能源费用的多 少和是否适应绿色酒店的发展要求； 前期的市场调研是否准确也对酒店后期经 营存在着指导性等。 二、酒店项目先期筹划的流程 1.酒店项目立项及概念规划7.酒店项目建设 2.酒店项目市场论证和财务8.酒店项目预开 投资可行性研究业前经营管理 筹划 3.确定经营方式（托管或自营等）9.酒店项目经营 预算及市场计 4.酒店管理合同谈判（若托管等）划审计 10.酒店项目正式 5.酒店项目建筑设计开业入经营期 11.预算和计划的 6.酒店项目资金筹划执行及资产管理第二讲酒店项目先期筹划的主要内容 主要包括： 项目立项及概念规划、项目投资环境考 察、项目市场论证和财务投资可行性研究、确 定经营方式和资金筹划等。 本讲重点讲授项目投资环境考察和投资可 行性研究一、酒店项目投资环境考察 目的： （一）外部一般环境研究又称总体环境，是在一定时空内存在于社 会的各类组织会面对的环境，大致分为： （二）外部特殊环境研究 包括： （三）酒店选址 主要指酒店选址考察因素。包括： 酒店选址的宏观选择因素： 选址中优先考虑地段和区域评价因素—— 选址中其次考虑社会经济环境—— 选址中最后考虑社会文化环境、生态环境 和可持续性发展环境。 酒店选址的微观选择因素： 首先考虑 其次考虑 最后考虑 然后是酒店建造前基地评价内容，包括酒 店建造所在地的一些必备条件说明和评价等。 17 二、酒店项目投资的可行性研究要点 （一）可行性研究的目的与原则 目的： 原则：（二）可行性研究的主要内容 项目背景与必要性分析 项目重点建设内容与建设条件的研究 市场研究 项目目标研究 项目市场策划方案 采取多方案比较的方法最后确定项目建设方案 投资估算与资金筹措研究 经济效益研究评估 经营机制与管理体制研究项目管理机构研究 项目可行性研究结论 （三）酒店项目运营策划方案 其重点 主要方向—— 主要内容——