尚城1157策略总纲汇报 天下万物生于有, 有生于无 《老子四十章》 推广目的1. 寻找地块与项目定位之间的关联性特征，确立项目差异化标签2. 项目核心定位在市场引起深度关注和广泛期待，助力招商推广3. 项目核心定位与客群间形成有效共鸣，为项目开业积聚人气度 竞争力及表达 市场行为规划 特色商业综合体竞争力 （Business competitiveness） 内在历史人文因素 （Intrinsic cultural factors） 外部空间因素 （External factors） 内在资源因素 （Intrinsic factors） 竞争力模型 提升/引导 创新/营造 顺势/差异 本案内在资源因素解读 1. 强强联手，优质地块和商贸资源的强势对接，主城区首个针对特定细分市场的主题型MALL，倒计时！ 强强联手，由杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州市商贸旅游集团有限公司联合打造，杭州市商贸旅游集团有限公司是杭州市大型国有企业之一，是一家集宾馆酒店、旅游服务、商业贸易、餐饮服务、食品加工、现代物流和综合物业等业态为一体的大型现代企业集团，拥有众多的旅游品牌和旅游客户资源。 2. 6万方的潮生活主题型MALL集餐饮、娱乐、休闲、购物、时尚发布与一体！ 本项目为属于老厂房改造项目，改造区域涵盖杭州卷烟厂95厂房、东方酿造厂区块、卷烟厂西侧林地，其中改造主体95厂房建筑占地面积3.2公顷，地上建筑面积5.7万平方米，现为三层建筑。 改造后情况： 建筑总面积：6万平方米，可出租商业总面积：4万平方米 业态构成：集餐饮、娱乐、休闲、购物、时尚发布等一体的主题型MALL商业 3. 本项目是定位清晰的主题型Mall，非社区型百货/辐射全杭州/慕名前往、目的地消费/大众化 改造后效果图 4. 南宋皇城大遗址综保工程14个重点项目之一中山南路（南宋御街）的旗舰店、桥头堡 处于政府着力打造的杭州城市 “金名片”——南宋皇城大遗址核心区边缘，并位列南宋皇城大遗址综保工程14个大重点项目之一 南宋皇城大遗址综保工程14个重点项目附表 ·南宋博物院 ·将台山南宋佛教文化生态公园 ·江洋畈生态公园 ·白塔景区 ·南宋官窑博物馆扩建 ·吴山景区：恢复三茅观景区 ·南宋御街·中山路 ·中河 ·净慈寺 ·玉皇山南：国际设计创意园 ·杭州卷烟厂：国际旅游综合体 ·杭师大玉皇山校区：中国音乐博物馆 ·南宋文化研究 本案内在资源因素审视 本项目作为全新商业形态，针对特定细分人群的主题型MALL，呈现出清晰的目标导向。可以说企业有能力，地块有条件，政府支持做。 这是一个创新，我们的市场和客群认知中是否存在差距，我们该做如何的引导 让我们先来看看地脉和市场吧？ {关键词}MALL、时尚、旗舰、强势、大众、非百货、人气、夜圣地 本案内在历史人文因素解读 竞争力模型之人文历史探究 尚城1157“有”的具象化表现？ 1.1400余年的历史变迁，带给我们怎样的思考 我们是抛弃还是传承？ 在历史上属于南宋皇城的核心位置（南宋三省六部官署） 杭州卷烟厂历史风貌 杭州的卷烟工业，最早起始于1906年。。 从1950至1956年 ，利群烟厂已先后并入了福利、友合烟厂，除本地烟厂并入外，还先后由温州协记烟厂、兰溪三江烟厂、浦江三益烟厂以及公私合营建德、桐芦烟厂的部分职工也并入利群烟厂。 而利群烟厂则于1952年移交地方，改称地方国营利群烟厂。 1964年1月，利群烟厂上划为轻工业部属企业，更名为国营杭州卷烟厂。 1969年7月，重新下放到地方，由杭州市轻工业局管理。1985年5月后，上划为中国烟草总公司直属企业，由中国烟草总公司浙江省公司主管。1988年杭州烟厂成为全国烟草行业首批国家二级企业，1990年被名列于全国500家最佳经济效益企业和最大经济规模工业企业之中。 2007年11月，正式更名改制为浙江中烟工业有限责任公司，旗下有杭州、宁波2家卷烟厂，公司主推“利群”、“大红鹰”、“雄狮”三大品牌。 2.区域街区居民认知，项目区域现存印象解读 1、业态主题不清晰2、经济效益不理想 3、服务功能不完善 街区主要存在四大配套设施及服务功能欠缺： ⑴ 停车位稀缺。 ⑵ 游客服务功能缺失。 ⑶ 洗手间等配套服务设施不足。 ⑷ 文化娱乐设施及项目缺乏。 商业街的打造思路及中高端品牌消费者为目标市场的定位，忽略了对消费者的心理及行为偏好的科学分析，导致商业功能较单一，缺乏核心竞争力及深度吸引力。 本案内在历史人文因素审视 我们可以看到从1400年到现在，地块的特质发生着巨大的转变。从政治化特质、宗教化特质、工业化特质到现在的商业化特质，可以说它毫无关联。 特别是从50年代开始到现在强烈的工业化特征，在城市居民中具有深刻的印记 区域商业整体冷清，功能单一和缺乏持续吸引力 如何把这种冲突转化为本项目商业力是我们需要思考的！ {关键词}历史性、人文性、政治化特征、宗教化特征、工业化特征、 商业化特征 本案外部空间因素解读 本项目 由于MALL的辐射范围远远超出一般的购物中心，按距离可以做如下划分 １.客群解读 以中河高架为分界，项目地块处于旅游风景区和城市居住区的交界地带。 旅游风景区 城市居住区 2.区域客群现状 人口及年龄结构 2011年末上城区区户籍人口32.79万人，其中男性16.48万人，女性16.31万人。 年龄结构看，18岁以下、18-35岁、35-60岁和60岁以上分别占 10.0%、 25.3%、40.3%、24.4%。 区域GDP水平 2011年上城区全区实现地区生产总值（GDP）615.98亿元，按可比价格计算，同比增长 9.5％。按全区2011年末户籍人口计算，人均GDP为188179元，同比增长16.3％，按当年 平均汇率计算，人均达到29135美元，比去年增加5242美元，高于全市人均水平13435美元。