赢在安全感 基于紫金城项目区域以及产品价值的深层次思考 和田机构2013年3月21日 1、本项目最大的核心优势是什么？ 2、项目在市场如何建立影响？ 3、面临排号解筹，项目该如何推广？ 思考问题： ONE：地理处境 关键词：曲江新规划整体配套 “湖”是曲江地产竞争的真相！ 曲江地产的竞争，说到根子上是对“湖”的争夺，曲江绝大多数项目形成以芙蓉湖、南湖为价值核心的竞争局面，各个项目的价格高低与湖的距离成正比。 第一竞争圈：均价15000元/㎡ 第二竞争圈：均价8000元/㎡ 第三竞争圈 曲江却是本项目现在的尴尬境地 区域是优势，但是也是客户最大的抗性 从销售人员的销讲说起 讲述很详尽，但是缺少说服力 项目位于曲江2期边缘，已接近浐灞 曲江2期规划模糊性 区域发展的周期性 配套描摹的理想性 项目开发的独一性 板块炒作的无力性 究其原因 9大板块虽然成型，但是具体如何客户模糊 现在围绕雁翔路发展，长鸣路区域发展需要较长周期 虽然周边介绍有学校、商业、公园等，但是客户看不到 项目周边没项目，不能联合起来影响区域 对于区域的炒作，单独项目远远无力，就连华润都是如此。 点到为止，借势炒作 对于曲江 总的来说，客户缺少安全感 从总体规划来说，曲江2期整体的发展还只是一个构想。 曲江的发展需要一个长期的过程。 南湖周边旅游产业支持，雁翔路周边文化产业支持， 长鸣路暂时没有，新闻也没有进行报道。 导致客户对区域没有安全感。 项目初期以地缘性客户为主，对区域也非常了解，不需多费口舌。 等日后板块相对成熟，在对区域价值进行传播。 在当前我们应该强化明晰我们的产品优势 给客户以真正的安全感 TWO：核心优势 关键词：产品台地西班牙 华著中城、中铁国际城、中海观园等曲江项目众多， 本项目如何脱颖而出 项目的卖点梳理 区域 潜力无限 交通 便捷畅通 生活 完善齐全 产品 宫廷华贵 景观 风情台地 内部配套 国际品质 曲江2期 政府规划 大型产业园 九大板块成型 升值潜力无限 南三环 长鸣路地 铁5号线 连接城市 交通便捷 植物园 杜陵生态园 雁鸣湖 奥特莱斯 打造成熟生活 新古典主义建筑 围合性布局 百米楼距 两梯四户 成就居住典范 西班牙宫廷风情 双台地景观 19米落差 入口观光电梯 6米跌水瀑布 45%绿化率 置身绿色海洋 2600平自身幼儿园 奢华车位比 私家高尔夫 品质尽显 十八般武艺， 哪一个才是项目的核心？ 名词：台地 台，预示尊崇、威严仰望的态度，是至高无上的象征，中国古代的皇室都建立在数层台阶之上。在建筑上体现明显。 自古皇朝宫殿、君王居所，高度不同，层级不同。 天子之台九尺，诸侯七尺，大夫五尺，士三尺——《礼记》 中国皇权 精神层面 台地，早在欧洲文艺复兴时期，台地建筑也已成为了皇室宫廷的一种风格。 因为它富有立体层次感，有利于俯视，形成尊贵的气势。随着建筑的发展和历史的沉淀，台地建筑也成为了居者身份的象征，一种权贵生活的理想意境，是贵族精神的建筑体现。 最有名的是意大利的台地园。 欧洲贵族 精神层面 台地，皇权的象征 台地，欧洲文艺复兴时期的宫廷风格与中国帝王居住传统。 台地，是身份的象征， 一种权利生活的理想意境，是贵族精神的建筑体现。 台地景观引领地产景观新方向 在现代，许多地产纷纷将这一皇家风格融入建筑产品当中，从而提升项目的形象，打造皇家风情。 物理层面 延伸至本项目，更是将台地景观发挥的淋漓尽致 台地之上尽显建筑美学 楼栋围合化 彰显大盘尺度 高层环绕于项目四周， 视野开阔 百米楼间距， 阳光充足，视野五遮挡 台地美学1： 建筑皇家化 敛藏生活尺度 新古典欧式建筑， 材质高档，色彩明快 将古典建筑风格简化， 与现在风格相互结合，完美融入园林当中 台地美学2： 入口威严化 展现宫廷之风 入口大门威严耸立， 6米跌水瀑布，欧式创意喷泉， 水意潺潺，层层而落 顿感皇家气质，尽显尊崇 台地美学3： 平台落差化 呈现人生高度 19米台地落差 垂直观光电梯 华贵建筑立于高地之上 内部小区景色尽收眼底 城市绿意一览无余 台地美学4： 景观立体化 凸显绿意层次 双台地景观 错落有致 多个观景台 俯视整体绿植 凸显出园林的层次感和丰富性 台地美学5： 园林风情化 西式风情尽显 纯正西班牙风格园林风情 台地景观，色彩浓郁 49%高绿化 尽情享受自然清新 仿佛植入仙踪绿野之中 台地美学6： 台地叠景呈现 三重美景环绕 项目周边绿意环绕 小区内台地叠景此起彼伏 小区外曲江几大公园层层包围 在远处曲江盛景，悠悠南山尽收眼底 尽享当世美景 台地美学7： 西班牙风情台地叠景 排他性核心优势 形象 内核 通过对比分析，当前形势产品价值才是最核心的价值。 产品价值区域价值 台地之上·西班牙叠景住区 曲江紫金城核心诉求（物理属性） THREE：寻找客群 关键词：上进晋级 分布 从地缘性客户说起 我们的客户在哪里，是什么特征 分析产品，总结客户 价格 产品 区位 项目初期均价5800 低价入市 80平左右两房 120平左右三房为主 曲江二期边缘位置 有待发展 刚需首置年轻 置业曲江的三类客群 进阶曲江身份人群 即看重曲江的景观资源，他们属于多次置业人群，财力雄厚，价格敏感度不高，他们置业大多围绕芙蓉湖、南湖而展开，占据最核心的景观资源，大多置业金地、中海。 以进驻曲江为自己人生价值的体现，以进驻曲江为自我身份的认定和见证，而他们置业在非核心区域主要是由于个人的经济实力还不是十分雄厚。 资源占有型人群 梦想置业曲江人群 想进入曲江，但是买不起曲江的豪宅，甚至买不起雁翔路周边的项目的客户，大多数会选择曲江区域内周边的楼盘，属于第三类客户。 地缘性客户 从客群分布来说 南郊 浐灞 高新 其他 东郊 他们25-35岁之间，正处于人生的奋斗阶段，也是事业的起步阶段，他们小有成就，对未来充满信心，渴望成功，积极上进，喜欢享受人生，对未来有更高要求…… 物理特征