名流山庄项目营销策划建议 吉合田地产顾问 2008-5-15 感谢万和地产公司对吉合田的信任，给我们一个项目营销合作的机会。我司自4月18日即开始对名流山庄进行实地考查，同时对灌云县的地产背景、名流山庄的竞争对手以及名流山庄的潜在客户进行深入研究。由于我们对苏北地产市场操盘较少，加之与万和地产公司的项目信息沟通刚刚开始，我们的研究可能存在很多问题。但是，凭借我们在国内别墅操盘的经验，特别是我们对名流山庄的整体感觉是利大于弊。我们有信心在双方的共同努力下，把名流山庄打造成苏北的知名品牌。同时达到较为理想的销售目标。 名流山庄的初步认识 名流山庄的营销思路 名流山庄的销售流程 汇 报 提 纲 一、名流山庄的初步认识 我们在名流山庄实地考察时发现，名流山庄是优势与劣势同在，机会与风险并存的。我们吉合田认为，深入的分析名流山庄的优势劣势机会风险，特别是把名流山庄与城市背景、竞争环境、消费潜力进行综合分析，就能够知已知彼，使项目营销达到较好的现实性和针对性。 1、项目swot分析 S 优 势 位置优越 规划完善 交通便利 品质一流 W 劣 势 人气不旺 配套滞后 环境恶劣 宣传限制 O 机 会 别墅资源稀缺 区域发展机遇 居民收入增长 营销空间较大 T 威 胁 政策威胁 供应威胁 成本威胁 竞争威胁 （1）优 势 位置优越 规划完善 交通便利 品质一流 名流山庄位于灌云新县政府斜对面，紧邻市民公园。处于县政府新规划的行政人文生活中心。目前业内人士将城南区认为是灌云的黄金区域，这对房地产第一要素地段优越的突显体现和房产价值有一定的上升空间。截止2008年4月份，新区与各区的房价有一定的差距，南区均价2100元/平米，东区北区均价较低，仅为1900元，这对项目价值有个很好和体现。 该区域的规划比较完善医院、体育中心、影剧院、伊新小学。电 视台、四星级东园国际大酒店商贸城等构筑了生活的立体中心。 规划超前。2006年以来，县委、县政府进一步明确“山水城市”的 县城定位、西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。一 城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临 港产业区、大伊山旅游经济区。 2003年至2010年，城市人口规模达到40万人左右，灌云县始终 坚持把发展民营经济作为调整经济结构、培植经济增长点的重 要手段来抓，按照“一城一港四区”生产力布局，牢固树立和落 实科学发展观，走新型工业化道路。 （1）优 势 位置优越 规划完善 交通便利 品质一流 （1）优 势 位置优越 规划完善 交通便利 品质一流 高速入口、南环路的南侧。因为项目识别性强，将为高尚人士和城市名流所关注。城南区是一个区位和交通优势明显的城区。距连云港市区、机场均在35公里内，周围有宁连高速、连盐高速、204国道、324省道。沿海高速公路使其融入了上海4小时经济圈。速度、结构、效益又好又快发展。这为本项目带来机遇的同时也带来新的挑战。 （1）优 势 位置优越 规划完善 交通便利 品质一流 名流山庄为高档联排、双拼别墅，采用现代中式风格，具有超大的绿化空间和超低建筑密度。户型为263到314平方米的豪宅户型，共112套。是苏北县级城市少见的纯别墅区。 （2）劣 势 人气不旺 配套滞后 环境较次 宣传限制 从灌云县的整体人气而言。其购买力也不容乐观。灌云县下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。全县共有318个行政村，总人口105万是座古老的城市，其中城市人口20.3万。灌云县主城区人口较少，人口数量支撑不足，对项目未来的销售将产生一定的阻力。 （2）劣 势 人气不旺 配套滞后 环境较次 宣传限制 本项目位于刚刚兴起的开发区，不是生活区，而对于第一居所所需要的。少量的生活配套也才刚刚开始。 （2）劣 势 人气不旺 配套滞后 环境较次 宣传限制 本案地块南面是一家皮鞋生产厂，还有高耸的烟囱。首长从视觉上就给人一种错位的感觉。而鞋厂对水质、空气等不利因素的影响还有待于研究同时204国道大货车的川流不息也将对别墅的环境带来不利的影响。同时还有商业对别墅营销环境的影响。本项目的商业面积为15755平方米，会所面积为3629.8平方米。两项相加占整个项目的40％。而商业的位置完全遮蔽了别墅的完美形象。其中，商业和别墅的上市时机的把握是对项目营销的最大考验。 （2）劣 势 人气不旺 配套滞后 环境较次 宣传限制 楼盘的推广因是别墅会受到政府的干扰，不利项目的整体推广。 （3）机会 别墅资源稀缺 区域发展机遇 居民收入增加 营销空间较大 国家对土地资源的严格控制和明确规定，别墅做为一种奢侈的消费品不再允许建造，这决定了其不一样的品质。 （3）机会 别墅资源稀缺 区域发展机遇 居民收入增加 营销空间较大 特殊的地理位置一直制约着连云港地区的发展，成为江苏省比较落后的城市地区之一。但随着省委振兴苏北的战略不断实施，连云港地区正逐步被国内乃至海外人士所关注。根据灌云历年的统计公报数据显示，2003年，2004年GDP总量增幅不足1亿，处于平稳状态。但2006年，2007年GDP总量升幅明显，均达到14%以上，这一现象正好与房地产的开发量猛增吻合，截止2006年地方财政收入4.01亿元，虽然在整个江苏省处于下游水平，但增长很快, 对灌云市政工程的建设速度会有很大的提高,会对项目有很好的机会。根据灌云的城市规划《苏北工业的核心区》2010年完成地区生产总值100亿元，增长75%，三次产业结构由36.4:33.9:29.7调整为33.4:37.4:29.2，单位生产总值能耗下降3.4%；全社会固定资产投资128.48亿元，增长150%；财政总收入8.1亿元，增长200.8%，其中一般预算收入4.36亿元，增长105.8%，成为中小城市百强县这将为项目带来新的机遇