板块突围——在全上海，客户为什么选择奉贤海湾板块，而不是淀山湖、佘山？ 区域突围——在奉贤海湾，为什么爱上西班牙，而不是普罗旺斯或者地中海？ 风格突围——同是西班牙风格，为什么选择珊瑚湾，而不是海湾新七天或其他？ 价格突围——同是150万，为什么选择珊瑚湾而不是同档的公寓或其他产品？ 突围！突围！突围！ 2009，我们要在上海成功突围！ 瞰海 板块/区域/个体 市场现状之“面—线—点” 基本面（奉贤海湾板块): 10年热炒 不尴不尬；炒而不热，度假存疑 度假：海资源有限，受季节性限制 “第一居所”：功能性配套欠缺，离市遥远，难逃孤岛命运 无论主打度假还是第一居所，都缺乏实际利益支撑 板块定位不存在二选一的命题 模糊临界点、扩大双面性 ，才能兼顾双重需求之客源 产品线（区域): 同质严重，竞争激烈；资源共享，产品区别度小 个体点（项目): 体量小，规模效应难有；开发商在上海尚无成功作品，号召力弱 佳兆业10年成功力作，上海知之甚少，缺乏标杆对比 珊瑚湾10万方体量，规模难成，缺乏大手笔品牌预期 10年海湾 10年佳兆业 10万体量 蓄势待发！ 基本面（奉贤海湾板块): 10年热炒 不尴不尬；炒而不热，度假存疑 产品线（区域): 同质严重，竞争激烈；资源共享，产品区别度小 个体点（项目): 体量小，规模效应难有；开发商在上海尚无成功作品，号召力弱 重重围困，亟待突破！ 章节结论： 勘海 板块/区域/个体/客户寻查突破重围之路 板块突围： 上海缺海，唯一的海 上海之海，开埠150年真正属于自己的海 不可不提，因为区别于其他板块 但海，不可作为唯一！ 其他项目都在说海 此海非彼海（海景有限） 奉贤海湾板块应该是一个——以海为特色，区分于其他资源型别墅板块，如佘山、淀山湖， 却并非以海为唯一特色，而是具有综合性优势的娱乐休闲资源整合：如GOLF、游艇、海滩…… 区域突围: 世界的湾海，唯一的西班牙（良性竞争、合力突围） 西班牙格调，奉贤海湾的代言符号 世界上凡海湾存在的别墅之地必面临风格之争。但最能代表其特色的风格建筑却独具唯一。 洛杉矶比弗利山庄:南加州 新西兰霍克湾区：现代的ARTDECO 风格 澳大利亚Noosa湾区：昆士兰 日本东京湾：现代主义 马来西亚Burau湾：地中海 澳大利亚悉尼双水湾：地中海风格 香港浅水湾：欧陆 美国纽约长岛：半坡建筑 区域突围:世界的湾海，唯一的西班牙（良性竞争、合力突围） 西班牙格调，奉贤海湾的代言符号 奉贤海湾，别墅风格众说纷纭 西班牙风格项目不下5个 突围第一步：确立西班牙为奉贤海湾代表风格 突围第二步：树立珊瑚湾为真正西班牙代言 借力打力 竞争项目对风格的诉求和宣扬亦能为我所用 项目突围:温暖的西班牙，不卖风格卖生活 西班牙湾海联墅，内涵而秀的实用主义 产品之争不避其小，而呈之以精： 精规划 精细节 精服务 品牌之争不避其静，而呈之以实：10年品牌产品巡展、作品鉴赏 价格不避其实，而呈之以综合性价比： 150万买下一片海 空间避开对比，而呈之以风格纯粹：原汁原味风情，别样西班牙 项目突围:温暖的西班牙，不卖风格卖生活 西班牙湾海联墅，内涵而秀的实用主义 但不可不正视产品的硬伤： 无地下室空间 露天室外停车场 度假理念指导下的产品设计，对于日常生活带来的不便 价格突围:超高性价比，独具超值附加之唯一 高性价比自然湾海别墅 奉贤海湾总价150左右的别墅很多： 珊瑚湾不可陷进低层次的价格混战 必须具有自己能够超越价格期望的独特附加值并独具唯一 才能称得上真正的超高性价比 客户解读之生活层面： 上海市区、南桥和海湾地区、闵行浦东近郊、宁波温州长三角地区中等收入人群，二次或三次置业 选择在海湾置业的客户往往看中这里的自然资源，区别于市区嘈杂的养生氛围 购房者关注的中心是物业所占有的稀缺资源和自然生态环境 特别重视生态资源和稀缺性所带来的生活情趣和格调 客户解读之社会层面： 上海、长三角对滨海生活有热衷向往，渴望自然放松的中产者 上海及港台看好海湾稀缺资源和发展前景，经验丰富的房地产投资者 追求有天有地，自然开阔的居住理念，能体现一定的地位和身份感 对海派文化有一定的体认和感知，崇尚自由、浪漫、热情的海纳百川的上海城市精神 拥有市区公寓，向往别墅生活，第二次，或第三次置业， 客户解读之精神层面： 具有现代城市化生活体验/眷恋海派文化的气质和内涵 具有生活品位重视精神性生活/具有坦然开阔的怀旧情愫 具有一定的物质积淀但不受其累/具有退隐喧嚣的生活态度 热爱生命、重视生活的情趣体验/懂得自然的生机和平和 板块突围：上海缺海，唯一的海 区域突围:世界的湾海，唯一的西班牙 （良性竞争、合力突围） 项目突围:温暖的西班牙，不卖风格卖生活 价格突围：超高性价比，附加值独具唯一 比山、湖、江更美的，是上海的海 西班牙风格代言着上海唯一的湾海别墅区 最能代表西班牙生活精髓的，是珊瑚湾 珊瑚湾具有的高性价比，不只是价格优势，更是提供额外附加值，使物超所值 满足客户的深层感性需求，实现轻松理性置业 章节结论： 蓝海 独辟蹊径，破题立意，呈现别样珊瑚湾 定位上： 模糊度假和第一居所概念，兼顾客户的双重需求 减弱引发客户在空间细节上与竞争项目直接对比 塑造一个稀缺资源型、独特风格型、高性价比的联排产品 珊瑚湾是： 湾海联墅西班牙生活蓝本 SLOGAN： 海边的西班牙 推广上： 以海吸引关注，引发向往 以西班牙塑造个性，突出重围 以高性价比，促发销售 以内涵而秀的精致细节，增强购买信心 海+西班牙风格+高性价比+精致联墅 层层递进互为支撑