第一章目的和范围
管理目的：
1、保持物业的完好程度。通过加强对小区整体物业的维护、养护和对使用人提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。

2、创造良好的环境。加强宣传，与小区业主（住户）一起，共同维护小区环境，营造一个安全、舒适、和谐的绿色家园。

3、维护住宅区业主（住户）的权益。维护大多数业主的利益，引导广大业主正确使用物业、公共设施设备和场地。

4、加强对小区实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高隆生地产的社会声誉。

5、以良好的售后服务维护东湖花园的品牌，促进房产开发、销售、物业管理的良性循环，使该小区商品房保值升值。

管理范围：东湖花园六区

第二章物业概况
物业概况：
东湖花园六号小区位于惠州市东平半岛西枝江北岸三号小区北侧，是继东湖花园一、二、三、四号小区、东湖苑如期竣工并交付使用后，隆生地产再次精心策划投资开发的一个较高档次的健康、运动的生态园林小区，分二期进行开发，第一期工程（612、613、615、616共4栋）于2004年9月底交付使用，第二期工程（601—611共11栋）计划于2005年1月底交付使用。

六区总占地面积约 62900M2，总建筑面积155760M2，其中住宅建筑面积为129278 M2，共有1059套住宅，中心地下车库面积为16000M2，商铺建筑面积为8992 M2，共有55间大小不等的临街商铺；小区共有住宅15栋，40个单元；其中九层带电梯小高层28个单元共849套，七层住宅12个单元共210套，六号小区建筑密度为29 %，绿化率33 %，容积率2.45。

小区主要机电设备：闭路监控系统、对讲防盗系统、IC卡系统、水泵设备、配电设备、电梯28部等。

小区主要配套设施有：地下室内专用汽车库、给水系统、排水系统、供电系统、消防系统等。

第三章 管理原则、方式和内容
管理原则：
遵循“优质、诚信、创新”和“让我们大家住的更好”的管理方针，本着“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，竭诚为业主提供规范化、专业化的物业管理服务。

管理方式：
东湖房产开发有限公司依据国家《物业管理条例》和实际情况相结合的原则，全权委托隆生物业管理有限公司对东湖六区实行综合一体化管理。隆生物业管理有限公司在管理合同期内对东湖六区负责制订年度管理目标和签订经济目标管理责任书，独立核算，实现小区社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

管理内容：
1、小区房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明、有线电视线，供水设施，配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护，运行和管理。

2、小区房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅、电梯、设备机房等）的维修养护和管理。

3、小区规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、室外泵房、路灯、室内外停车场等）的维修、养护和管理。

4、区内的各项配套服务设施的维修，养护和管理。

5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生，垃圾的收集，清运。

6、交通、车辆行驶和停泊管理。

7、配合和协助公安部门、居委会等有关部门做好各项工作。

8、社区文化娱乐活动。

9、物业及物业管理档案、资料。

第四章组织和资源
1、组织架构及人员配备：如下图所示：

注：小区运行正常后（即入住率80%），管理员定编2人。

2、人员安排说明

序号
岗位
编制
说明主任负责六区工作的全面管理。管理员设房屋管理员1名，安全管理员1名，环境管理员1名。收费员主要负责小区各项费用的收缴工作。维修工六区共有电梯28台，40个梯道的梯灯，防盗门以及大面积庭院灯，地下车库灯等设备设施，因此，2名维修工相对工作量较大。护
卫
员
固
定
岗分别为：西门、东门、监控室、班长共4个岗位，每个岗2人，共8人

巡
逻
岗每班3名；原则上按区域划分责任区，601—605栋、606—611栋、612—616栋各安排1名护卫员，重点部位保持每小时巡查一次。

车
管
员东、西出入口各一个，车库里面一个巡逻员。环
保
班
绿
化
工各负责一半绿化工作，包括外围绿化工作。

清
洁
工六区共有多层12个单元，小高层27个单元，按多层6个单元1个清洁工，小高层5个单元1个清洁工计，共需7个清洁工，这7个清洁工包括所在区域的绿化带和道路卫生；小区外围1名清洁工，合计8名。机动护卫员主要是护卫员轮休。合计
39

3、任职资格：
职位
任职资格

主任
1、大专或以上学历，45岁以下，5年以上物业管理经验。

2、具备财务、建筑、小区环艺基础知识和行政管理知识。

3、掌握经济法、合同法及物业管理相应的法规知识。

4、具备处理突发事件及协调、沟通能力。

5、熟悉ISO9001及ISO14001体系运作。

房屋
管理员
1、机电专业毕业，30岁以下，两年以上物业管理经验。

2、有较强的服务意识和良好的职业道德。

3、有较强的协调、沟通能力和团队精神。

4、懂电脑操作和档案管理（有内审员证者优先）。

5、熟悉ISO9001及ISO14001体系运作。

安全管理员
1、高中以上学历，退伍军人，30岁以下，两年以上相关经验。

2、有较强的服务意识和良好的职业道德。

3、有处理突发事件的能力。

4、熟悉ISO9001及ISO14001体系运作。

环境管理员
1、高中以上学历，45岁以下。

2、有较强的服务意识和良好的职业道德。

3、勤劳、善良，有较强的协作精神。

4、熟悉ISO9001及ISO14001体系运作。

收费员
1、中专或以上毕业，财务相关专业，2年以上财务管理经验。

2、30岁以下，有惠州市户口，熟悉电脑操作。

3、有较强的服务意识和良好的职业道德。

维修班长
1、中专以上学历，25岁以上，两年以上物业管理经验。

2、有中级以上电工证、小区智能控制系统及弱电系统维修经验。

3、有较强的服务意识和良好的职业道德。

护卫员
1、退伍军人，高中以上学历，25岁以下。

2、身体素质良好，遵章守纪。

3、有较强的服务意识和良好的职业道德。

环卫工
1、初中以上毕业，45岁以下。

2、身体健康，踏实肯干。

第五章服务承诺和质量保证
惠州市东湖花园六区服务承一览表
部门
服务承诺
质量目标

护卫班
增设24小时求助电话：2350906
100%

发生盗警，3分钟内到达
100%

发生火警，3分钟内到达
100%

环卫班
日常垃圾每日至少收集2次
100%

区内道路，中心花园、楼座大堂、梯道等每日拖、扫1次
100%

除“四害”每月1次
100%

维修班
办公时间内故障处理：
供水：