深圳华南城考察报告 分析3.华南城商业运营状况 分析4.华南城产业运营状况 分析2.华南城运营模式分析 分析5.华南城整体运营存在问题 分析1.华南城基本情况分析 纺织服装及面辅料交易中心 皮革皮具及原辅料交易中心12 电子原材料及成品交易中心34 五金化工塑料交易中心印刷纸品包装交易中心6华南城居住小区物流区8 华南城酒店9办公大楼 项目规模： 占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心 位置： 位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区 经营范围： 由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置 华南城概况 2009-2012 2013--- 2004.3月 华南城概况 5号交易广场上的公寓以及写字楼项目 华南城累计投资48.79亿元 1、为了引进华南城项目，政府在土地整备、供水、供电、道路建设等配套设施方面进行了大量投入，累计总投资36132.8万元，其中：直接投入24132.8万元，返还土地开发费12000万。 2、华南城项目2003年11月20日动工建设至今，整体工程已累计完成投资额463775万元（含政府返还土地开发费12000万元），建筑面积1441578㎡。一期建成办公楼、营销中心等完成投资总额88368万元，建筑面积430124 ㎡；二期建成1号展示厅、2号展示厅等完成投资总额300450万元，建筑面积1011454 ㎡；三期在建项目华南城总部大楼、华南发展中心等，目前已完成投资额74957万元。 成本投入分析：华南城整体工程累计投资48.79亿元，其中政府投入36.13亿元 根据龙岗区统计局数据： 华南城运营模式分析 1、入园企业数量：华南城项目于2003年11月20日动工，2011年园区内单位3702家，其中外地法人67家，本地单位3635家。根据抽样调查推算，2011年园区内从事经营活动的企业、个体户年商品交易额924531万元，年平均从业人员12828人（详见图表）。 2、缴纳税费：华南城园区历年在龙岗区缴纳国、地税费总额89618万元，而华南城公司及其下属子公司缴纳税费45654万元，园区内其它企业和个体户缴纳税费43964万元，占历年税费总额的49.1%。 3、出售商铺是华南城公司主要来源。从该公司损益情况来看，其历年的收入主要以出售商铺为主， 成本效益分析：出售商铺是华南城公司主要来源，历年在龙岗区缴纳国地税费总额89618万元 根据龙岗区统计局数据： 华南城运营模式分析 华南城在3年内投入的市场培育费就高达6亿元 2006年开启了华南城市场培育的第二阶段。投资24亿元进行二期建设，包括五大市场、十几万平米的生活区、保税仓 盈利模式 租、售面向客户 租售价格 运作模式分析：采用3+7捆绑模式，以优惠的政策吸引商家入住，控制业态 华南城运营模式分析 华南城整体税收贡献逐年递增：从纳税年度来看，2009年到2011年的纳税总额分别为8028万元、13776万元、36897万元，其次，税种比较集中。主要税种分别是营业税31369万元、企业所得税18815万元、增值税13462万元，分别占税费总额的35%、21%、15%。 带动平湖城市化发展的步伐：华南城项目作为平湖的重大物流项目，经过几年的开发、建设，已有相当规模，给当地经济发展注入了强劲的动力，直接推动了平湖街道城市化进程。 带动平湖行业发展：华南城项目，作为高端物流项目，其集成式、一站式采购服务平台，通过利用自己专业化程度高、物流、信息流的优势，使企业内部物流社会化，为周边企业提供专业化的优质服务， 发展趋势分析：华南城整体税收贡献逐年递增，也带动平湖街道税收增长。华南城商业与原料产业的发展，带动平湖本地产业与城市化发展。 华南城运营模式分析 投入与收益：华南城运营至今总投资48.79亿元，其中政府投入36.13亿元。华南城历年在龙岗区缴纳国地税费总额89618万元，从该公司损益情况来看，其历年的收入主要以出售商铺为主。 运营模式：采用3+7捆绑模式，以优惠的政策吸引商家入住，控制业态。30%出售，70%出租。 发展趋势分析：华南城整体税收贡献逐年递增，也带动平湖街道税收增长。华南城商业与原料产业的发展，带动平湖本地产业与城市化发展。 总结 已进驻商业业态分析 餐饮服务：华南城已进驻大小餐饮店20多家，消费档次从低到高不等 生活配套：华南城内设有银行、邮局、药店、美发店、酒店等必要生活服务配套，KTV、影院、游乐城、动漫城等等娱乐服务设施 华南城的1号-5号交易广场为华南城内商业主要集中区域，其中一号交易广场为奥特莱斯商场、二号交易广场为土特食品商场、另外三、四、五号为大型shoppingmall、家居、数码广场。 已投入运营的1，2号交易广场，总建面达到710000m2 5号交易广场于2013年4月28日投入使用，目前正在招商。 1、2、5号交易广场概况 交易广场运营状况调查 规划经营状况：1号交易广场内-1至6楼均已正常营业，包括时尚皮具鞋业体验馆（-1F、1F）/奥特莱斯购物中心（-1—3F）/进口商品主题馆（2F）/LED照明产业基地（4F）/电子商务产业园（5-6F），4-6楼层主要是办公区域，空置率较高 主力商业：其中-1至3楼为华盛奥特莱斯，主要引进国际一二线的品牌折扣店以及大型工厂直销店、国货精品直销店，全力打造集休闲、娱乐、购物为一体的大型综合奥特莱斯城。经营模式：自营+联营+租赁等 商铺进住率：商业主要集中在-1~3楼。根据市调，奥特莱斯商家入住率约为90%以上，4-6楼的产业基地和电商产业园入住率约50%。 1号交易广场 交易广场运营状况调查 一号交易广场：目前-1至6楼均已正常营业。主力商业为-1至3楼的华盛奥特莱斯，商家入住率约为90%以上