第2页 第一部分项目背景分析 中央政经、保障性住房实施、国务院常委会议出台“国五条”释放坚持调控政策不动摇。 （1）完善稳定房价工作责任制 （2）坚决抑制投机投资性购房 （3）增加普通商品住房及用地供应 （4）加快保障性安居工程规划建设 （5）加强市场监管和预期管理 （6）加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制、推进不动产统一登记制度。 2014年是全面贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的第一年，改革任务重大而艰巨。党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，明 确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求，对于全面建立土地有偿使用制度、缓解城乡建设用地供需矛盾、切实维护农民土地权益、促进城乡统筹发展将产 生广泛而深远的影响。中央经济工作会议和城镇化工作会议又对明年经济工作的主要任务和今后城镇化发展方向提出了明确要求。落实十八届三中全会提出“对水 流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”的要求，2014年，国土资 源部将会研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台，做好国家层面有关不动产登记衔接工作。 第3页 宏观经济 第一，促进经济增长。 经济增长是经济和社会发展的基础。持续快速的经济增长是实现国家长远战略目标的首要条件，也是提高人民生活水平的首要条件。因此，促进经济增长是宏观调 控的最重要的目标。促进经济增长是在调节社会总供给与社会总需求的关系中实现的。因此，为了促进经济增长，政府必须调节社会总供给与社会总需求的关系， 使之达到基本平衡。 第二，增加就业。 就业是民生之本，是人民群众改善生活的基本前提和基本途径。就业的情况如何，关系到人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定的大局，关系到全面建设小康 社会的宏伟目标，关系到实现全体人民的共同富裕。促进充分就业是我国政府的责任。我国面临严峻的就业形势，一方面劳动供给数量庞大，另一方面劳动力需求 显得有限。因此必须坚持实行促进就业的长期战略和政策，长期将增加就业的宏观调控目标落到实处，并严格控制人口和劳动力增长。就业的增加取决于经济增长 速度和经济增长的就业弹性。要增加就业，首先要促进经济持续快速增长，这是增加就业的基础。同时还必须提高就业弹性。为了提高就业弹性，要积极发展劳动 密集型产业、第三产业、中小企业、非公有制企业，要大力推进城镇化，加快小城镇建设。 第三，稳定物价。 在市场经济中，价格的波动是价格发挥调节作用的形式。但价格的大幅度波动对经济生活是不利的。如果物价大幅上升和通货膨胀，会刺激盲目投资，重复建设， 片面追求数量扩张，经济效益下降；如果物价下降和通货紧缩，则会抑制投资，生产下降，失业增加。在社会主义市场经济条件下，绝大多数商品和服务的价格由 市场决定，但政府可以运用货币等经济手段对价格进行调节，必要时也可以采用某些行政手段（如制止乱涨价、打击价格欺诈），以保持价格的基本稳定，避免价格 的大起大落。 第四，保持国际收支平衡。 国际收支是指一个国家或地区与其他国家或地区之间由于各种交易所引起的货币收付或以货币表示的财产的转移。 第4页 广西地方经济 北部湾经济区启动同城化,中国电信、中国移动、中国联通。在南宁、北海、钦州、防城、崇左率先实行通讯同城化，取消漫游费与长途费。 一、项目基本资料 坐落位置：该基地位于北海市的东部（城东区），北海市迎宾大道与南珠大道交汇处， 距离机场15公里,距离新汽车总站2公里,与高速公路零距离,离海800米,属一线海景房。 地块概况：地块曾四边形，整体较为方正，如上图所示。 基地面积：总占地面积21778.2㎡；规划总建筑面积为96223.7㎡。 主要道路：北海迎宾大道、南珠大道、海景大道 次要道路：高德路 建筑层数：4幢30层的电梯楼 容积率：3.5 建筑密度：16% 二、基地附近环境分析 （1）区域特征： 第5页 本案地处北海市城东区境内，该基地原为商业用地和周边自然形成的居住区域，基地距距机场15公里,距新汽车总站2 公里,与高速公路零距离,距海800米，距北部湾商业区8公里路程（汽车5分钟能到市中心）,周边市政配套体系较为完善。 该地区原有大面积的棚户区和工厂区，近几年，政府在大力发展当地市政建设的同时，对棚户区和旧工厂区进行了整体改 造，市政配套设施得到相应完善，区域面貌将有较大改变。 本案属于城东区，当地居民成份较为复杂，消费能力不是很强，有相当一部分为工厂的职工，社会治安及交通状况良 好。 区域内电力、燃气、自来水供应情况较好，通讯、电视信号输出质量良好。 基地周边原有较大型的工业企业部分已迁址或处于停产、半停产状态，并且南面不临交通干道，对空气的污染较小，能够 保证较好的空气质量。 （2）市政配套（以2公里为半径） 中学：北海市第二中学、北海市第六中学 中高等院校：北海中等职业技术学院 医药：一心堂大药房 农贸市场：高德市场 水电供应：北海自来水营业公司大东分公司、南方电网 驻军及派出所：辖区派出所 风景/故迹：沙滩海岸，海景大道 （3）区域交通： 第6页 本案所处区域主交通道路为北海大道和北部湾东路。北海大道是北海市的主干道，也是北海目前最漂亮的一条城市道路， 是外界从陆路进入北海的主要交通大道，它东西贯通，从南北迎宾大道至炼油厂铁路桥全长15公里，主干道80米宽。北 海大道是一条略带S型的道路，在市区为东西走向，然后向市区外延伸市慢慢拐弯成南北走向。南至大墩海、南澫渔村， 北至平头岭农场、南背岭；北部湾东路是连接北海市东西交通的干道之一。 第二部分市场环境分析 一、市场数据： 2014年1月第一周，北海楼市迎来开门红。据北海搜房 网数据监控中心显示：2013年12月30日-2014年1月5日，北 海商品房共成交848套，成交面积为7.43万平方米。