甘肃省兰州市房地产市场调研及定位报告 —本报告核心市场摸底及定位 2013-11 谨呈： 2014-3-23 宏观政策 全国市场 解读：国五条出台的背景： 一是房价的过快上涨，二是此次国务院 常务会议是上届政府的最后一次常务会 议。政府换届后，行政性调控手段弱化 ，国五条也被逐步淡化。 解读： 各地细则出台，考验地方政府执行力； 部分细则有欠具体、操作性不强。 解读：一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相对短缺，导致房价易涨难跌。三四线城市土地供大于求，新建商品房库存也明显增加，房价上涨乏力，部分城市房价出现下行，甚至出现泡沫。 解读：碧桂园所倡导的“全员营销”模式与绿城的“全民营销”相似，但更注重定向的圈层营销。网络，正从过去的“看房”宣传平台，真正向“买房”电商平台转向。 解读：住房信息联网阻力大。“房祖宗”、“房爷”、“房叔”、“房婶”、“房媳”、“房哥”、“房嫂”、“房妹”，房氏族谱刷新速度让人“房不剩房”，博大精深的汉语言不够用了！ 解读：落户限制的放开，意味着未来中小城市的人口将会有显著增长，相伴随的会引致房地产市场有较大的发展。重点发展城市群，适当提高城市住宅用地比例，意味着各城市，特别是特大和大城市，将会出现中心城区“退二进三”的城市更新，未来房地产市场供应规模将会增加。 兰州概况 规划发展 兰州新区 经济发展 支柱产业 PART1 城市地位： 兰州，甘肃省省会，甘肃省的政治、文化、经济和科教中心，是中国七大军区之一的兰州军区本部所在地，中国18个铁路局之一的兰州铁路局本部所在地。 行政分区： 兰州现辖城关、七里河、西固、安宁、红古５个区和永登、榆中、皋兰3个县，市域总面积1.31万平方公里，其中市区面积1631.6平方公里。2011年全市常住人口362.09万人。户籍总人口323.29万人，其中，市区人口209.06万人。 历史进程： 5000年前的新石器时代就有先人在此生活。西汉时设立县制，取“金城汤池”之意而称金城。隋初改制兰州总管府，史称兰州。汉唐以来，兰州作为丝绸之路上的交通要道和商埠重镇，在中西经济文化交流中发挥重要作用。清康熙时隶甘肃行省，省会由陇西迁至兰州。1941年正式设市。 兰州城市总体规划图 安宁区 西固区 七里河区 城关区 省级行政、传统商业、商贸、旅游服务 打造区域性生产服务中心功能，成为区域性现代服务业集中区 抓好密集型工业区、示范农业区、现代卫星城区和物流服务区建设 教育科研基地和新型高科技经济产业区 总体目标：功能完善和富有山水城市特色的现代化区域中心城市。西部地区重要的工业基地、交通通信枢纽和科技、信息、商贸、金融中心。 红古区 石油化工、能源、装备制造和新材料“三大板块”为支柱的工业体系 “一心”：中心城区，即城关、七里河老城、安宁三滩新城、西固石化城； 五片区”：连海能源工业区，以湟水河河谷带丰富的水、煤、电和土地资源为依托，发挥传统工业优势，改造提升传统工业产业；中川空港经济区：以中川空港为依托，发挥秦王川腹地及引大入秦和兰州白银区域优势，发展现代物流及现代物流服务业为主的经济技术开发区；青什生态新城区：以规划黄河明珠园及什川梨园为景观，通过适度削山造地，建设滨河景观新城区；榆中盆地高新产业区：以和平高校、夏官营大学城、定远科学城及和平、定远新兴产业为依托，构建高新技术开发区；兰南区域片区：以兰临高速、兰渝高铁、兰成高铁，兰天城际、兰合城际，兰九（兰州至九寨沟）旅游线、兰刘（刘家峡库区）百年水源地为依托，构筑兰州南部区域景观生态旅游经济区。 市域城乡空间规划结构:“一心五片环城组团都市区”。一心指中心城区，五片分别为连海工业片区、中川现代经济片区、青什生态新城片区、榆中盆地高新产业片区、兰南区域片区等。