地产营销 2014年2月 长春·总部基地-2014年度营销目标分解及2月份营销执行报告- 1-长春·总部基地2014年核心竞争力 核心竞争力：期房 现房 看得见的独栋办公 2014，独栋小众变大众使命定性：独栋办公时代的确立 形成独栋对大平层的替代 奠定第一与唯一的品牌定义 定义： 定义产品形式标准 定义产品价格 长春总部基地二期·20棟 市场层面 市场诉求 自我诉求 客户层面 老客户深挖：不是简单的维系，而是深入的沟通 建立客户通讯：定期邮寄项目进展物料+老客户活动 新客户圈层：全方位、深层次挖掘 大活动+行业拓展+点对点传统渠道圈层 （银行、金融、外企等专题营销） 看得见的独栋办公 2014秀成熟 一期交房 样板房呈现 样板示范区展示 立面、空间、环境 项目核心价值——花园式独栋办公 产品层面 定义价格，确立标杆 谁是长春办公的价值新标杆？！ 谁是长春办公的品质新标准？！ 关键战役梳理： C地块指标：2.7亿 [营销关键] 奠定独栋办公第一与唯一的品牌标准 形成独栋对大平层的替代 [营销策略] 2期对1期剩余产品的价格挤压 同等价格，一期92折，二期无折扣 2-像素公园2014年使命 定性：长春总部基地的现金流保证 无差异化 竞争优势 非现房 非成熟配套 非排它产品类 坚持三大价值：地段、户型、生活方式快速兑现价值：1号店、银行等生活配套 关键战役梳理： B地块指标：3.15亿 [营销关键] 大型活动启势，小波次频推，保证全年市场热度 年度营销目标金额月度分解2014年独栋新品供货时间集中在3月份及第二季度，主力供应月度为4-6月；住宅以加推节奏为主，新品开盘集中在4月、6月，8月，独栋重点销售周期为三季度，实景呈现期。全年各产品线共计8亿销售任务 1-一季度营销目标[1]营销目标分解 [营销节奏分解]：2月住宅新品77㎡金牌户型蓄客、认筹、开盘，3月独栋老品“清尾” ，新品上市 2-月度营销目标（独栋）[1]定性目标 确立“独栋办公时代”，市场形成独栋办公对大平层办公模式的替代 [2]营销周期 [3]定量目标 一季度，D地块老品去化36套以上 2月销售1-2套 9/2 15/2 启动宣传 新品推介活动，老品9.2折 前期准备 23/2 2-月度营销目标（住宅）[1]定性目标 住宅77㎡金牌户型 年后首次亮相，树立区域金牌户型地位； [2]营销周期 [3]定量目标 加推3#3单元，共计32套，目标去化20套 小高新品：认购0.1亿 9/2 15/2 启动认筹 宣传蓄客 住宅开盘 前期准备 22/2 3-营销节点与货源分析[1]可售货源分析-小高层（截止至2.6）[剩余货值]77平老品剩余18套，均为抗性较大房源。2月-3月加推77新品，补充货源 4-加推新品货源分析[1]货源组织[总货值]首次加推77㎡产品为3#3单元房源，临世纪大街，位置相对较差。共0.15万平方米，32套；实现均价6100元/平米，可实现总销金额1544万 5-月度营销推广策略[核心策略]独栋 线上利用C地块新品上市，通过价格挤压，线下销 售D地块剩余尾货 内部推介，启动认筹 23/2 29/3 开盘 15/3 郎咸平论坛 获奖事件 23/2 软性炒作：“专利大奖”+产品卖点 事件聚焦：新品发布（对内）+郎咸平论坛（对外） 5-月度营销推广策略[核心策略]住宅 线上主推77金牌户型 线下渗透97、106尾货及特价房源 暖场活动带动来人，大活动形成项目聚焦 点状推广轰炸，极速认筹，快速开盘 5-月度营销推广策略（独栋）[1]报媒 第一次发布：2月13日、14日（东亚）整版 主题：长春总部基地二期·20棟 新品上市 ----省内唯一花园式独栋总部楼 第二次发布：2月19日、20日（东亚）整版、（城晚）整版 主题：长春总部基地二期·20棟 新品上市 ----省内唯一花园式独栋总部楼 后续，每周1个整版+软文炒作 [2]户外——灯杆旗更新（2月末） 主题：长春总部基地二期·20棟新品上市 ----省内唯一花园式独栋总部楼 5-月度营销推广策略（独栋）[3]居家新主张（2月15日-2月22日） 主题：长春总部基地二期·20棟 新品上市 ----省内唯一花园式独栋总部楼[4]短信（2月15日至2月末，每天20万条，共300万条） 主题：长春总部基地二期·20棟 新品上市 ----省内唯一花园式独栋总部楼[5]活动——2月23日（或3月18日） 主题：长春总部基地开启“独栋办公时代” 暨C地块“20棟”新品面市！