长江东路项目市场调研 及产品建议 本报告要解决的几个问题： 1、这是一个什么样的市场？ 2、市场需要什么样的产品？ 3、产品能卖多少钱？ 问题一： 这是一个什么样的市场？ 市场分析 青岛，位于山东半岛南端，黄海之滨。青岛依山傍海，风光秀丽、气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，其中市区1159平方公里，总人口截止到09年底已达到947万 青岛是东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，也是中国重要的外贸口岸和海洋科研基地。 关于青岛的那些事…… 未来10年，青岛以“中国东部沿海重要的中心城市、国家历史文化名城、国际港口城市、滨海旅游度假城市”为目标。成为中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地等特色城市。主要经济指标和城市综合实力进入全国主要城市前列，成为全国最有活力、最有吸引力、最有竞争力的城市之一。新一轮总体规划将进一步突出青岛“山、海、城、河、岛”有机交融的城市特色，打造帆船之都、影视之城、音乐之岛，努力将青岛建设成为滨海现代文化名城。 2006-2020青岛市城市规划体现“环湾保护、拥湾发展”的战略思想，构建青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的现代化城市框架，增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。按新规划构想：到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口、中心城区人口规模约500万人、城市建设用地规模将近540平方公里、城镇化水平达到77.8％的现代化国际城市；到2050年，成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。 整体市场概况 地块操作思路 主要考虑因素： 1、项目住宅部分与周边住宅项目的关系 2、项目商业部分与周边商业群落的关系 2、项目住宅部分与自身商业之间的关系 定位原则： 1、项目适应区域市场凸现自身优势原则 2、项目内部住宅与商业部分相互补充，提升项目整体竞争力原则 3、产品与周边项目形成良好互补，借助周边居住及商业氛围提升自身核心竞争力 鉴于项目商住土地属性，以下方案将分别从 住宅 及 商业 两部分进行阐述： 住宅部分 PART 1 黄岛各片区楼盘及价格特点 本案 区位描述： 本案位于青岛市黄岛区长江东路与嘉陵江东路交口西100米，该地块南侧紧邻长江东路，随着青岛—黄岛海底隧道的贯通，长江东路将成为黄岛至青岛的主要路段之一，区域发展潜力巨大。 本案地块位于黄岛未来三年重点发展区域之一的”安子片区”西北侧。安子片区房地产市场虽然起步较晚，但因其优越的自然条件和开发区薛家岛旅游度假总体规划使其在薛家岛板块占有重要的位置，且片区规划起点较高，07年随着开发区“三线二片”规划的实施，薛家岛板块的安子片区的房地产项目陆续开工，开发面积达到250万平方米。 本项目所处片区区域价值分析 以下将重点对安子片区项目做出调研分析 安子片区重点项目介绍 周边“安子片区”将对本地块产生较大程度的价值拉升 安子片区重点项目扫描安子片区重点项目扫描 安子片区市场产品分析 区域内项目体量均较小、难以单独拉升地块价值 该区域内产品面积大多以中小户型为主，产品面积同质化严重 除南部一线海景项目具有独特区位优势外各项目之间区位优势基本共享 各项目均准备凭借各自独特的建筑风格及景观区隔于市场 大部分项目都以“开盘整理房源”为由，捂盘惜售！ 由以上分析可以看出，本项目在区域同质化如此严重的区域内，如何利用自身产品做足市场区隔并适应市场，将是决定本项目能否成功的重中之重。 客户描述： 黄岛区，尤其本项目所在地“薛家岛区域”，近年来房地产发展速度日益加快，城市吸引力逐渐增大，依托得天独厚的“岛城”属性，大量吸引了外地投资、或外来务工人员的流入，整座城市的房地产业也由此拉动。 近年来黄岛房地产客户逐渐呈现出两大类： 一、投资性客户 此类客户对产品户型的居住舒适度不很看重，看重的是项目周边配套（景观、交通、商业配套等）、项目总价款等。由于此类客户目的用于投资，比较在意项目的升值性及短期内回报率等因素。往往喜欢升值空间大、产品面积小、市场需求量大、适当时刻容易出手的产品。 二、自用型客户 此类客户大多集中在外来务工人员或当地年轻人购房，该客户群体往往资本积累有限，对面积大、总价款高的产品望而却步。经济能力决定他们热衷于经济型产品，对小两室、小三室尤为热衷。 由以上可以看出，本项目产品的面积区间比例应尽量做小，充分利用“灰空间”提升产品附加值将是本项目的制胜法宝。