润泽家居生活广场项目6月份市调报告
市场分析
当地市场情况分析：
根据近时期泗水房地产开发的实际情况，结合目前国家房地产政策和行业表现，对泗水房地产市场进行以下分析和预测：
（一）房地产市场发展机遇分析
现在整个社会都在对房价怨高喊贵、争论无休无止。过去是骑着自行车说房价，而今开着私家车骂房价，其实是一代人比一代人的生活诉求更高；现实中，低年龄的购房者却在不断的增加，伴随着房价增长的是居住面积的扩大和生活条件的改善，所以房地产这一人们最重要的消费品，还是有许多的发展机遇，尤其是泗水处于发展中的四线城市。

1、区域经济发展优势
泗水位于环渤海经济圈，地处鲁南经济带，西联济兖邹曲复合中心城市发展区，具备良好的高铁、高速、公路等交通优势，具备承接东部沿海、长三角洲及珠三角的产业和资本梯度转移的有利条件，依托财政“省管县”和“沂蒙老区”的政策机遇，已趋完善的城市基础设施和得天独厚的自然资源、生态环境，以及工业、农副产品深加工等产业形成的产业基地，五年来累计招引项目952个，其中亿元以上项目62个，实际到位资金115亿元，华金、利丰、圣鲁等原有骨干企业持续发展壮大，海螺、汇源、康得新、康师傅、雨润等行业龙头企业陆续开工建设，总投资15亿元的娃哈哈饮品项目已经成功签约，这些大项目增加了泗水的就业机会，提升了泗水经济发展，、间接为房地产业持续稳定的发展奠定了良好的环境基础。

2、持续发展的动力因素
（1）城市化率。目前我国平均城市化率是46.2%（世界平均水平47.8%），而我县2014年城市化率的目标是38.2%。每提高一个百分点将有6200人进城，而达到全国平均水平还有8个百分点，那么将有近5万人进城。况且我们处在城市化高速推进的时期，泗水城区社会发展目标是到2015年城市化水平达到48%，县城不断增多的人口，消费的需求不断增大是推进泗水房地产发展的主要因素。

（2）消费群体。有固定收入和固定职业的行政事业人员、私营业主、企业职工成为目前投资购房的重要群体；我县是个劳务大县，仅在人社局登记的县外劳务人口约为13.8万人，主要在长三角和京津、青岛、烟台及周边务工；国外劳务还有近4000人，他们随着收入的增加，，为更好地确保保值增值的投机需求，也集中形成较大的投资群体。由于泗水独特的生态环境和生态旅游房地产的发展，2个小时交通圈内的周边县市会出现更多的外地房地产投资消费者，将形成较大的消费群体。

（二）房地产市场走势分析：
通过以上对泗水房地产的机遇和风险分析，简要的预测泗水房地产市场下步的走势。

1、房地产市场会进入理性的发展期，开发建设节奏会逐步放缓。开工量会有所减少。

2、商品住宅价格不会出现回落，刚性成本和有效需求会维持房价不降，但个别拿地成本相对中心城区较低的楼盘在进入尾盘期时，会以精装修等方式变相降价促销，如期回笼资金结束开发。由于调控政策的持续，一、二线城市房市入冬的影响，购房观望气氛渐浓，明年销售量会有所减少。预计到2015年上半年会有一个恢复期，房价报复性涨弹可能会出现，但好在供应量很大，幅度不会太大。

3、开发企业在2014年进入最艰难时期，资金流动问题将严重影响正常的发展。

4、近几年商业房逐步增加供应，租金随着经营的合理回报和经营面积的供应而逐步回落，进而带动商业房销售价格的回落。会出现真正商圈内的商业房和稍偏区域分类较为集中或支路旁的商业房“冰火两重天”的现象。

泗水房地产市场是在持续较稳中迅猛发展起来的，根据市场的发展，逐渐步入到一个合理的消化期，使市场理性的健康的发展。

（三）项目本身市场分析

作为泗水唯一的家居建材市场，项目本身具有强大的优势，填补了泗水的市场空白，同时借助金宇家居品牌优势，快速提高了项目形象。

通过过近期认筹客户的分析与统计调查，客户多部分为城区客户，由于项目实行统一管理强制性返租的政策，从而客户均为投资客户，但此方式也致使部分客户流失，另外，通过调查，大部分客户的购买原因为后期运营管理和项目业态分布，其次为价格因素。

竞争对手分析
现项目的竞品主要为城区内的金泉广场和金宇中央第一城，其次为泗水的住宅底商。

楼盘
分类
金泉广场
金域中央
住宅底商

优势
位置较好，银座肯德基德克士等品牌入驻。知名度较高。

地处老车站，老城区位置较好。消费人群集中
人口密集，消费人群集中。

劣势
长时间未运营起来，价格较高。

价格较高，客户接受难度大。

交通不发达，
行业杂乱，价格高

（1）金泉广场6月28号2#与5#楼开盘

其开盘现场氛围较冷清，但其现场物料的布置较火爆，比较全面，较能烘托氛围。

通过各个楼层均价分析，其价格相对较高
楼层
2#1 2层
2#3层
5#1 2层
5#3层

均价
8612.121
5704.167
11927.27
7474.468

(2) 金域中央+第一城

（3）三发舜和街 （4）龙城之春住宅底商

（附）泗水沿街商铺数量及业态分布

项目周边住宅项目市调
楼盘名称
欧洲城
去化率
30%

开发单位
泗水县法利娜置业有限公司

物业类型
住宅+底商
交房标准
毛坯房

户型种类
二室二厅一卫三室二厅一卫 三室二厅二卫
总套数

开盘日期
2013年12月21日
交房时间
2015年9月30日

占地面积
180亩
建筑面积
30万方

容积率
2．19
绿化率
35.1%

小学学区
龙城小学
中学学区
泗水一中

详细地址
泗水泉源大道与圣德路交汇处

售楼地址
泗水泉源大道与圣源路交汇处

销售均价
4200元/平米

交通状况
泉源大道近在咫尺，圣德路、圣华路、圣鑫路环绕，畅达交通，升值无限，坐拥繁华，毗邻城市主干道泉源大道,交通方便

周边设施
靠近汽车站，紧邻327国道

内部配套
幼儿园、星级酒店、风情商业街、社区步行街、大型品牌超市,停车位：1240个，泗水首席30万方欧式风情社区户型多样地段优越

（2）壹公馆
楼盘名称

去化率
70%

开发单位
泗水新胜置业有限公司
售楼电话
4231111

物业类型
普通住宅 商铺
交房标准
毛坯房

户型种类
普通住宅商铺顶层复式

开盘日期
2010年12月下旬
交房日期
2013年7月中旬

占地面积
121394平米
建筑面积
283763平米

容积率
2.20
绿化率
35.20%

小学学区

中学学区

详细地址
泗水县泉源大道与圣华路交叉口

售楼地址
泗水县泉源大道与圣华路交叉口

销售均价
3500元/平方

交通状况
泗水泉源大道南，圣德路西，圣华路东，盛世名门小区北

周边设施