合肥万达文旅城操盘模式分享
2014-7-22
营销管理部
万达文旅城
以“文商旅”为核心第四代产品
1988：万达公司成立
1992：改制为万达集团股份有限公司
1994：万达进入足球领域
1995-1998：在住宅开发的同时，经历开办电梯厂、制药厂、连锁商业等领域的探索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域
1988——1998
1999——2004
2005——2009
2010——~
1999：开始订单地产生产—傍大款“沃尔玛”
2000：退出万达足球俱乐部，确立商业、住宅两条腿走路
2001：正式进入商业地产领域，长春万达建成
2002：第一、二代产品投资高峰期
2003：遭遇房地产宏观调控，资金链紧张
2004：与华纳合资成立院线
2005：开始与麦格理合作，进行REITs探索；调整管理组织架构
2007：产品向第三代转型
2008：应对经济和地产调整，企业进入短暂观望期
2009：加强土地储备
2010：全国范围扩张
2011：大力发展旅游产业，第四代产品开始动工
2012：26亿美元与全球第二大院线集团AMC签署并购协议；组建运营团队，准备涉足电商，将整合百货、高级酒店、旅游、电影院线
……
战略调整期
发展、扩张期
转型、摸索、调整期
初创期
万达集团发展简史
“超越自我、追求卓越，实现跨越式发展”——万达集团志在成为世界一流企业
商业地产
高级酒店
连锁百货
文化旅游
商业地产是万达集团的第一支柱产业，现已在全国开业27个万达广场，计划到2012年开业80个万达广场。包含万达广场、万达商业管理、万达规划研究院、万达学院。

万千百货成立于2007年5月8日，是万达集团四大支柱产业之一，是万达集团第三代商业地产产品——城市综合体的核心组成部分。

文化产业是万达集团的支柱产业之一，目前万达拥有影院36家，400块电影银幕，计划到2012年拥有1000块银幕。包含电影院线（万达电影）、影视制作、舞台演绎、主题公园、文化旅游区域、报刊传媒
万达集团拥有中国唯一的专业酒店投资建设团队——万达酒店建设有限公司，目前公司已经开业运营7家五星级酒店，计划到2012年拥有45家已开业的五星级或超五星级酒店。包含北京万达索菲特大饭店、北京万达帕尔曼大饭店。

万达的四大
支柱产业
万达旗下“四大金刚”
万达集团旗下主力四大产业：商业地产、文化旅游、高级酒店、连锁百货24
万达项目遍布全国，已在超过70个大中城市布局万达广场，并将在8个城市打造文旅中心
万达产业版图
第一代
第二代
第三代
第四代
第二代：组合店，从原来的“主力店驱动型的单体商业” 进化为“主力店驱动型的多个单体商业”，总规模在12-15万方;
第三代：城市综合体，通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金；总规模在40-80万方。

第四代：万达文化旅游城，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题；包含65万方的核心商业模块。

第一代：单店，通俗讲就是一个“商业大盒子”：单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等;
万达商业产品线
万达广场历经10年发展，从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。而今，万达已经开始第四代产品的研发和布局
万达经历了三代产品发展之后，开始向体量更大、功能更全、体现“文化、休闲、购物” 为一体的商业综合城发展，并逐步向线上综合体延伸
万达产品特征
向空中发展，一般是 一个5万平方米左右的单体楼，地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城；
每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在１０万平方米。避免了只有一个主力店、目标客户不对应的问题。

城市综合体。其中70%—80%是主力店，20%—30%为室内步行街。零售业态占60%左右，休闲娱乐、餐饮文化等业态占40%左右。

第一代
第二代
第三代
万达充分认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路；因此，将第三代产品中销售部分改为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业
万达产品问题
中央文化区总体规划
万达第四代产品介绍
万达第四代产品万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题
南昌文化旅游城
万达文化旅游城，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题；
包含65万方的核心商业模块，核心标准模块=15万方购物中心+20万方以上写字楼+10万方以上酒店+10万方休闲街区+10万方娱乐中心。

核心标准模块=15万方购物中心+20万方以上写字楼+10万方以上酒店+10万方休闲街区+10万方娱乐中心。

五大核心标准模块
核心标准模块
15万㎡左右的单体购物中心
10万㎡的创意休闲街区
10万㎡体验型娱乐中心（大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园）
10万㎡1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店+3家以上经济型酒店）
20万㎡以上的写字楼
万达产品的三大特征
第一 ： 规模大、以建筑群组合的方式存在
从单体建筑、到简单组合体、到多样组合体，目前城市综合体的规模已经上升到百万平米的量级。但是，从武汉中央文化区的规划来看，更多是以建筑群组合的方式构成，这一点类似于上海世博会的功能分区。通过文化、旅游、商业、商务、居住等功能建筑群的组合，整个武汉中央文化区项目的占地面积达到了1.8平方米公里，总建筑面积达到了340万平方米。通过这种组合，开发企业将规模开发的优势，运用到了新的高度。

特征之一：规模大、以建筑群组合的方式存在
桂林万达文化旅游城已签约，下半年开工