三水保利中央公园开盘总结 2014.4.28 保利 保利中央公园 图书馆、科学馆、展览馆 保利中央公园概况： 建筑面积：54万方，共3个地块，其中1、3号地块为住宅地块，2号地块为商业地块，首期开发三号地，面积段为88-167㎡。 南丰大道 保利中央公园VS本项目 优势： 1、规划利好。享受三水新城发展规划，包括新行政中心、商务中心、轻轨站（三水公交换乘枢纽）、体育公园、中心水轴、图书馆科学馆等文化休闲配套的新城规划； 2、景观资源。紧邻三水荷花世界，自然景观优越； 3、品牌效应，实力房企。央企大品牌，承建政府行政中心、展览馆图书馆科学馆。 4、规模造城。54万方建面的商住综合型地块，商业配套及内部项目配套更保障。 5、公交线路多，距离周边镇街辐射性强。 劣势： 1、未来配套变数大。除了轻轨站在建，基本所有配套处于“画大饼”阶段，配套落实变数大、保障性低，如北江新区规划变更； 2、发展周期长。完全处于起步阶段，“新”城从无到有的时间周期至少十年八年才能成熟，例如佛山新城的保利，虽然配套落实仍为空城； 3、地段偏远，生活不便利。远离市中心，周边生活配套严重欠缺，北江明珠距离老城区仅5分钟车程，生活便利，成熟度更高； 4、南丰大道塞车情况严重，大货车来往多，安全系数不高。 项目营销推广节奏 活动配合 推广渠道 营销节点 推广主题 3.1 3.29 4.19 4.25 开放售楼部 权证登记 开放板房 认筹登记 冻结2万98折 公开发售 4.5三文鱼美食节 4.12-4.19 圆明园兽首国宝展 暖场活动 派送雨伞 保利中央公园，为城心而来 保利中央公园，销售中心3月29日盛大开放 “保利中央公园，样板房盛大开放，国宝兽首展启动” 诚意登记约3000批 认筹约800个 启动外展 客户情况 解筹576个 截止4.28，共成交634套，销售率97% 外展、户外、电视、公交站牌、电影院、报纸、直邮、小区、网络、派单、电台等 当晚成交业主参与旅游和ipad抽奖。 现场展示 大理石外挂销售中心，精致大象喷水池和繁花似锦的售楼部布置，显档次感。 地飘、空飘、排旗、立体项目名，气势十足的现场氛围 线上推广 网络（新浪、搜房、新三水网）、报纸（广日、佛日）、电台、电视、公交站、户外、DM全线轰炸投放。 线下活动 4月5日，售楼部开放后一周，举办《挪威三文鱼品鉴之旅》三文鱼品尝活动。 4月12-19日，举办圆明园国宝兽首展，凭票参观。 4月25日晚7点，盛大开盘。 10座 11座 12座 13座 15座 14座 18座 9座 10座（32F，二梯三户）、11-15座（18F，二梯四户）、18座（33F，二梯四户），临时加推9座（32F，二梯四户）。 南丰大道 图书馆、科学馆、展览馆 轻轨 首批单位 户型分布 88方三房带套房，124-143方四房，167方五房，共654套单位。 产品价格分布 9座 5821 10座 11座 12座 13座 14座 15座 18座 5564 5976 5667 5561 5409 5564 5357 5543 5409 5821 5461 5708 5904 5656 5935 6234 6161 5893 6007 6235 6770 6688 6055 6106 6209 6416 124-167方 88-89方 南丰大道 — — — 13、14座靠近南丰大道，整体均价5500元/㎡；12、15座，稍远离南丰大道，整体均价约5800元/㎡；11、18座靠近中心园林，整体均价5800-6200元/㎡之间；9、10靠近中心园林且望荷花世界，整体均价6200-6800元/㎡之间。 荷花世界 销售结果分析 1、推售产品分析：共推出8栋楼（其中临时加推9座93套136-167方产品），654套88-167方单位。其中约88方三房约285套，约占43%；约124-143方四房约307套，约占47%；约167方五房约62套，约占10%。 2、产品价格分析： 均价分析。13、14座靠近南丰大道，整体均价5500元/㎡；12、15座，稍远离南丰大道，整体均价约5800元/㎡；11、18座靠近中心园林，整体均价5800-6200元/㎡之间；9、10靠近中心园林且望荷花世界，整体均价6200-6800元/㎡之间。 层差分析。根据保利中央公园价格表显示，价格较为扁平。以18层小高层为例，层差策略为低楼层（5层以下）采用大层差，80-100元/层，中楼层（5-12层）采用小层差20-30元/㎡，高楼层（12-18层）采用无层差，除顶楼外价格一致。 3、销售情况分析：开盘当晚成交576套，解筹率88%；截止4月28日，共成交约634套，成交率为97%，剩余2、3层底层单位。 4、客户来源分析：80%为三水西南及周边镇街客户，20%为南海镇街、广州客户。