2014年4月 徐州市贾汪·***项目营销策略报告 策略思路： 影响策略的 三大要素 市场 项目所处城市的环境如何？ 市场的竞争格局是怎么样的？ 市场尚有什么机会点？ 属性 项目有哪些资源可资发挥 ？ 与周边竞品对比有何特点？ 策略如何切入这些资源？ 哪一类人群有可能成为我们的目标客户？ 他们的价值取向和现实需求是怎么样的 ？ 客户 区位认知 贾汪区位于徐州市东北部，隶属徐州市管辖。国土总面积690平方公里，共辖6个街道办事处（大泉、老矿、大吴、潘安湖、大庙、大黄山）、5个镇（青山泉、汴塘、江庄、塔山、紫庄）以及一个徐州工业园区，人口约50 万。 310、206国道在贾汪交汇，104国道从西侧穿过；大型民用观音国际机场距贾汪30公里，航空班机国内可直达北京、广州等地；国际可达东亚，东南亚等地。 区位认知 规划 城市总体结构 规划在以城市主干道206国道为轴线的组团式片区结构的基础上，通过提升老城区（老矿区）的商业职能和延伸与新的片区的结合，从而形成“一城两片、一心一轴七区”的总体布局结构。 一城两片 一城即一个贾汪城区；两片指以原206国道为界而形成的东、西两片，原国道以西为老城区，国道以东为新城区。 一心一轴 一心即以新城区的行政办公中心为主体与老城区中心结合而形成的综合性中心。一轴即一条城市发展轴，即206国道，同时这也是城市的主干道。 七区 七个功能区：传统商贸生活区、新工区生活区、新城中心及生活区、传统工业区、新兴工业区、现代文教区、大洞山生态保护区。 城市区位小结 贾汪区，隶属于江苏省徐州市，为徐州五区之一，位于徐州东北部，东与邳州市接壤，南部、西北部与铜山区毗连，北与山东省枣庄市相邻。 贾汪区城南是徐州工业园区，于2006年4月份被省政府批准为省级经济开发区，是徐州8个省级经济开发区之一。形成南北共建锡贾工业园、徐州经济开发区配套产业园和贾汪区化工产业园“三足鼎立”的格局。 贾汪区内有大洞山风景区、潘安湖风景区、茱萸寺等旅游景点，被誉为“徐州后花园”。 贾汪区是徐州的物流、商贸和生态中心，徐州特大城市“一城两翼”的重要一翼，徐州市委、市政府把贾汪区定位为“徐州城市副中心”。 贾汪区交通便利，京杭大运河、不牢河横贯东西，为水运枢纽。铁路交通有贾汪至徐州专线，前亭至贾汪专线和夏桥、韩桥、旗山等煤运专线等。206国道、310国道纵横交错，京福高速公路穿境而过，区镇村公路密如蛛网。 地块情况 1、地块基本情况 项目地位于贾汪新区中央，北边紧贴锦凤溪，东边为府佐路，南边府后路，西边为府佑路。 项目总占地面积40322方。 项目地块目前已拆迁完毕，项目地块平整，无明显地势起伏。 2、项目建设规划指标 容积率大于1.4并且小于2.0； 建筑密度24%-30%； 绿化率不少于30%； 建筑限高80米。 3、周边环境状况 路网交通：最近的公交车站在桃源路，步行至项目5分钟。周边道路已平整通车，行车条件良好。 生活配套：目前生活配套大部分在山水大道，后期项目西侧粤港城的建立将为项目带来大量商业配套。 景观资源：北部锦凤溪沿河景观带已基本成型，溪水清澈，河岸绿化已完工。 地块小结 1、项目地位于贾汪新区中央，北边紧贴锦凤溪，东边为府佐路，南边府后路，西 边为府佑路；项目总占地面积40322方。 2、路网交通：最近的公交车站在桃源路，步行至项目5分钟。周边道路已平整，通车、行车条件良好。 3、生活配套：目前生活配套大部分在山水大道，后期项目西侧粤港城的建立将为项目带来大量商业配套。 4、景观资源：北部锦凤溪沿河景观带已基本成型，溪水清澈，河岸绿化已完工。 目前该地块紧挨粤港城和高盛·唐郡两个项目，锦凤溪对岸已布局格兰郡、御龙山水、泓福壹号和十里花溪四个项目，在本区块内，这些项目是我们直接的竞争对手，会对我们楼盘的销售造成一定的影响。 本项目需要解决的核心问题 本案宣传形象该如何定位？ 哪些人会来买？ 如何实现旺销、快销？ 报告结构 1、目标解析 2、市场研判 3、客户分析 4、核心问题界定 5、整体营销策略 项目目标分解 1. 宣传目标(宣传时间： 2014.05月1日前启动） 抢时间、抢节点，户外推广提前到位，快速提升项目认知度； 通过户外表现、形象展示、多方面媒体结合，提高项目美誉度，快速积累客户； 2. 蓄客目标（蓄客时间： 2014.05-2014.09） 售楼部预计于2014年5月开放，宣传物料于5月中旬前到位； 截止至2014年9月底，能积累客户1000组，有效客户300组； 3. 销售目标（开盘时间： 2014年10月） 报告结构 1、目标解析 2、市场研判 3、客户分析 4、核心问题界定 5、整体营销策略 近期宏观政策动向或徐州当地有何相关房产政策出台 商品房预售款监管工作会议决定，从11月21日起，我市将全面实施市区商品房预售款监管制度。 公积金贷款新政陆续出台。 房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年出现松动迹象。 国土资源部副部长胡存智22日说，确保在6月起草完成不动产统一登记条例并上报国务院，年内出台实施。 住建部部长姜伟新近日透露今年房地产调控思路倾向于“双向调控”。 国务院总理李克强5日表示，2014年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右。 苏州市政府新近发布了马年首个房地产市场新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》。