山东淄博嘉亿国际财富中心项目 设计任务书建议山东淄博嘉亿国际财富中心项目 方案设计任务书 高纬物业咨询（上海）有限公司 2011年10月28日 山东淄博嘉亿国际财富中心项目 设计任务书建议前言 我司在现阶段对于山东淄博嘉亿国际财富中心项目提交初步设计任务书，基于市场分析，物 业定位以及各功能设计建议，以指导设计公司开展下一阶段的设计调整和深化，并对设计成 果提出框架性任务要求 高纬环球 2011年10月28日 山东淄博嘉亿国际财富中心项目 设计任务书建议山东淄博嘉亿国际财富中心项目设计任务书概要 一. 项目介绍 1.1项目名称 暂定““山东淄博嘉亿国际财富中心项目”，以下简称“本项目” 1.2 项目选址 山东淄博昌国西路以南，世纪路以东 1.3 土地使用条件 土地用途：商业住宅用地 土地使用年限：商业40年，住宅70年 土地面积：512000平方米 停车库：按《淄博市规划管理技术规定》配置 用地现状： 空地 1.4 交通状况 项目现有交通体系中，昌国路（309国道）和世纪路为主要道路，成为项目和其他区域 连接的动脉，以及人流导入的主要来源 伴随着火车站主入口南向开放以及长途汽车总站搬迁至昌国路，项目将面临进一步的发 展机遇 目前项目周边公共交通设置有限，政府对于本项目的交通配置和支持，将极大程度影响 本项目的辐射范围 1.5 项目SWOT分析 优势： 山东淄博嘉亿国际财富中心项目 设计任务书建议交通优势：项目紧邻昌国西路，是连接张店区与周村区的主要交通干道。项目周边汽 车站、火车站为人流导入提供条件 专业市场氛围优势：项目周边专业市场云集，各种类型如汽配、家居、建材、服装、 农贸等，但品质高的项目还在少数，这为本项目未来专业市场奠定市场基础，也为选 择专业市场类型提供依据 劣势： 商业氛围不浓：目前项目周边商业氛围不够，成型的商业体集中于中心城区，项目为 本区域唯一一个商业综合体项目 区域认知度不高：淄博当地居民对城市南区认知度不高，商业及商务客群导入难度 大 周边项目整体品质不高：项目所在片区其他已有项目品质、层次不高，对于形成中高 端综合体不利 机遇： 潜在商业空间：目前现有周边除小型超市外，均无商业配套，为本项目的商业开发带 来潜在机会 区域内需求：目前区域内拥有大量住宅小区，而目前市场暂无足够商业满足这类人群 消费需求，本项目的开发将能大大满足这部分人群的需求 此外，本项目对区域内有部分企业和私营业主的办公需求得到支撑 挑战： 提升项目人气：目前项目人气不够，如何提升项目亮点，留住过路客源，成为项目开 发重点 消费层次引导：项目周边居民消费层次及观念有待提高，现今还停留在中低端、配套 型消费 城市西北部发展：本项目张店新区及高新区发展对于本项目未来发展有挑战 山东淄博嘉亿国际财富中心项目 设计任务书建议二． 设计目标 2.1总则 要求在相当长的时间内能保持其先进的设计理念和使用功能，使本项目成为集聚居住、 工作和商业配套功能为一体的城市综合体。本项目作为百万平米大型城市综合体，将成 为淄博城市及城南经济发展的新增长点，塑造城市及城南形象的新名片，对推动淄博及 城南的城市发展、产业优化升级带来不可估量的巨大作用 2.2 定位 商业用地将集中打造购物中心、专业卖场、开放式街区商业、商务公寓、配套类裙房商 业、甲级办公和国内品牌星级酒店；住宅用地将打造高层住宅以及豪宅 2.3 设计依据和资料 1) 本地块及周边市政规划设计资料（含未来道路规划及综合管线图）； 2) 房屋土地测绘技术报告书（含建设地块红线图）； 3) 有关地质和自然条件的说明； 4) 业主列出的相关政府部门发布的对本项目的限制或指导性文件； 5) 中国及淄博市政府批准的现行建筑工程设计的标准、规范及规定 6）业主对本地块的设计要求 2.4 主要的设计技术经济指标要求 规划条件： 用地限制：商业住宅用地 总用地面积：512000平方米（768亩） 猪龙河以北片区：164000平方米（246亩） 猪龙河以南片区：348000平方米（522亩） 建筑容积率：猪龙河以北3.0，猪龙河以南2.5 建筑物限高：约100米 山东淄博嘉亿国际财富中心项目 设计任务书建议2.5功能布局 我司建议该项目的功能布局基于如下考虑： 体现该项目的地标性和形象名片 保持项目长期竞争力和可持续发展性 强调项目对淄博市和城南新城的综合贡献 稳健的未来租金现金流量安排 2.6 定位说明 该项目整体定位及布局基于如下考虑： 本项目以猪龙河为界，形成相对独立河南片区以及河北片区 河北由于临近主干道具有较好的展示面，作为主要商业用地 河南作为住宅用地与周边现有住宅形成规模效应和呼应 该项目猪龙河北部商业用地的功能布局基于如下考虑： 将集中打造购物中心、综合商务、专业市场以及配套商业街四个片区 山东淄博嘉亿国际财富中心项目 设计任务书建议从规划角度考虑，该定位应充分利用开发空间，使得地面建筑面积达493500平方 米 项目综合性强，具有多种业态，甲级办公、普通办公、购物中心、专业市场、开放式 休闲商业街、住宅以及国内品牌星级酒店，定位多样化能有效规避单一业态的市场风 险 参照建筑功能用途分区面积表如下： 地块建议物业类型 开发体量占地面积 （平方 米） 建筑形态楼层 标准层 层高建筑高度 （平方 米） （平方 米） 猪龙河 以北区域 购物中心80,000 16,000 独栋商业体5层约16,000首层6米，其他5.5米约28米 专业市场170,00042,500独栋商业体4层 约50,000 首层5.5 米，其他5 米 约21米 超市卖场30,000 10,000 独栋商业体3层约10,0006米约18米 B写字楼 酒店22,500 1,500 高层塔楼 15层 约1,500 约3.5米 约90米 办公区15,000 高层塔楼 10层 首层6-8 米，约3.5 米 山东淄博嘉亿国际财富中心项目 设计任务书建议A写字楼36,000 2,000高层塔楼 20层约1,800 首层6-8 米，约4.2 米 约90米 C写字楼30,000-高层塔楼 20层1,500约3.5米 约70米 商业街区10,00010,000 街区式1层约10,000街区5米-建筑群 地下商业10,000 -地下商铺1层约10,000-- 住宅90.000-塔楼8-10层10,000/5-7栋2.7米约25-30米 地上面积总计483,50082,000 猪龙河 以南区域商业街10,000 5,000 沿街商铺1-2层5,000 街区5米约10米 2.7建筑形态初步说明 产品组成形式为独立办公塔楼加国内品牌星级酒店塔楼的双塔楼形式，独栋购物中 心、独栋超市卖场、独栋专业市场及开放式休闲商业街 2.8 交通组织 1）车流动线 环岛/广场 项目车辆来源主要集中昌国路和世纪路，建议在地块的昌国路迎界面设置环岛广场区 域，对快速路抵达车辆进行缓冲和临时停靠下车 建议酒店和写字楼大堂面向昌国路形成最佳展示面，并设置相应的临时停靠下车点 地面停车 考虑到淄博的停车习惯，以及超市卖场和专业市场对于停车的集中需求，建议项目设置 两个大型的集中地面停车场 地下车库