杭州·下沙 保利地块市场评估及产品策划建议 Wednesday, September 10, 2014 上海***房产咨询有限公司 “涉案”问题 第一部分：地块基本属性研究 第二部分：客户市场布局分析 第三部分：客户竞争态势分析 第四部分：本案开发策略导出 第五部分：相关附件参考 第一部分：地块基本属性研究 本项目地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。 项目地块位置 项目地块现状 地块北面和西面与工业厂房隔路相望，东南为临江景观大道 地块平整，无动拆迁任务 地块周边道路系统健全 地块四至情况 地块经济指标 商、住一体；大规模开发 杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。 区域规划方向 区域规划方向 下沙城市角色及形象转变机遇 2006.6下沙十一五规划获得通过 下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。 下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。 规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城 。 新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。 沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区，具有15万人左右的居住规模。 北部工业区以松下工业园项目落户为带动，“十一五”期间，全面完成基础设施建设。 公建配套 按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局。 利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划12公里的沿江大道景观带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。 区域规划方向 区域规划方向 “一核、一心、一带”为主体的新城格局 “一核”即新城中心区7.8平方公里，将重点打造以九沙大道高层建筑群为主体的地铁物业型城市轴，做好九沙大道和核心区域城市设计；调整优化中心区北侧元成单元功能定位，按照经营城市理念，调整为以居住用地为主的中心功能拓展区；调整优化中心区南侧七格单元规划，使其整体形象与中心区功能、环境相协调。 “一心”是启动区块公共服务中心，通过实施“退二进三”，逐步推进传统企业搬迁，腾出400亩工业用地用于城市功能配套，延伸4号路商业街至新城中心区景观湖，打造高品位的休闲特色街，建成与中心区连为一体的公建住宅区。 “一带”则是指沿江生态居住带，通过加快沿江土地出让和房地产开发，打造高低错落、形态丰富的滨江型生态人文居住景观带。 “一核、一心、一带”到“一心、二副、二街、二配套” “一心、二副、二街、二配套”的总体框架。 一个商业中心：下沙城新区商贸和现代商务中心(CBD)。 两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心。 两条商业特色街区：文渊路-4号路“L”型都市商业街区；东南部钱江湾休闲商业街区。 两个商贸服务配套网络：大型居住区的社区便利商贸服务设施；地铁站口商贸服务设施预留规划。 区域规划方向 交通体系状况 交通体系状况 交通体系状况 地铁1号线途经站点： 湘湖—滨康路—西兴—滨和路—滨江—富春路—秋涛路——城站—湖滨—龙翔桥—凤起路—武林广场—文化广场—艮山门—闸弄口—火车东—彭埠—建华—红普路—九堡—九堡东； 往下沙方向的站点依次为： 下沙西—下沙中心—下沙东—文泽路 往临平方向的站点依次为： 乔司南—乔司—乔司北—汽车城—世纪大道 交通体系状况 外部道路系统 经绕城高速联通沪杭、杭宁、杭甬、杭千、杭金衢等高速 德胜快速路，九沙大道，下沙迎宾大道以及沿江大道贯入市区 内部道路系统 区域内路网建设基本完成。 目前已经修筑的15横15纵宽阔马路贯通开发区的东西南北,在绕城高速以南形成流畅的路网覆盖。 交通体系状况 交通体系状况 区块格局划分 北部工业区 新城中心区 下沙高教园区 杭州经济技术开发区 沿江生态居住区 目前入驻学校： 高校浙江理工大学 杭州电子工业技术学院 中国计量学院 浙江司法警官职业技术学院 杭州商学院 杭州师范学院 浙江财经学院 中学文海中学 下沙中学 小学下沙中心小学 杭州实验外国语学校中学部 杭州实验外国语学校小学部 下沙二小 2000年底启动建设，是目前浙江省规模最大的高教园区。中小学教育体系在规划理念中融入了国际规划，计划建立起与高校园区相衔接的教育链体系，实现业态联合互动、相互促进的教育循环模式，其将教育的先进理念引入中小学教育中，可以接受到一脉相承的知识体系以及科学的思考方式。将资源最大化的共享，同时达到教育产业的规模化效应。 产业支撑——高教园区 目前主要产业： 电子信息、机械家电、生物医药、食品饮料、纺织化纤等支柱产业。电子信息产业已形成微电子、移动通信、光电产品、笔记本电脑等产业基地。 产业支撑——高新技术开发区 区域配套建设 下沙区域的商业及生活配套设施主要集中在北部高教园区 配套设施主要以满足日常生活的小型商业为主，多以沿街商铺的形式存在 区域内缺乏具备一定档次及号召力的大型配套 区域目前人口33万，预计未来疏散主城区人口20万—30万人，远景规划将形成60余万人口的城市。 区域人口情况 高教园区及开发区成为 区域内最主要的人口来 源。