从北京顶级到世界鼎级 广渠路15号营销推广思路沟通提报 策略目录： 上篇：战略为王 下篇：战术制胜 上篇：战略为王 毫无疑问，这是一块已经注定载入北京地产史册的土地！ 相比后来频出的地王来说， 中化方兴在恰当的时间、恰当的地点、做了恰当的事情。 15号地的经历可用如下词—— 辉煌，沉寂，复出，调整，万众期待，失望与震惊，复而期待！ 而对于中化方兴这家之前在北京，乃至中国市场默默无名的开发商 来说，如同突然被推上了镁光灯聚集的舞台中央，必然要在关注、 怀疑、善意、恶意中成为闪亮主角！ 百度词条: 广渠路15号 广渠路15号之于中化方兴，无异是一次只许胜利不许失败的 进京赶考 产品力 销售力 品牌力，成为项目三位一体的唯一大考目标。 问题: 从顶级到鼎级，广渠路15号—— 后2010时代，给世界北京一张什么样的答卷 “40.6亿 楼面均价1.6万 单价2.5万才有利润” 若半年前说起这个数字，在座的大多数人恐怕会忧心重重。 问题是半年来，北京这个大考场已经发生了翻天覆地的变化。 10年一轮回，房产新阶段的形成， 在2010年对开发商来说：“既是最好的年头，也是最糟糕的年头”。 最好之处在于—— 在经济大势通胀预期土地财政拉动下，房地产之疯狂有如脱缰野马，尤其是核心城市房价，北京已经提早进入3万元时代！ 价格疯癫的背后，在万有引力看来，地产业界形成了以下几个现象： 1、竞争环境： 老牌开发商的失落年(老潘已老、志强不强)， 开发商已无老新之分, 只有强弱之分 ,资金实力与独有的商业模式成为致胜法宝。 2、购买动机： 房产购买由居住改善、投资理财向资金安全动机过渡，反刺激居住改善， 同时行业资金助推楼市亦不可忽视。 3、操盘方式： 低开高走的传统代理式思路示威年，目标与标准制定越高的项目越从容， 即高开高走，提前5-10年看标准。 “这个最好的时代”，对于中化方兴的意义在于—— 市场推动下，区域房价基数已经过了项目的安全线，区域价格均已 超过40，000以上。几个豪宅产品如山水文园、复地首府、华瀚国际 已突破50，000成交。为广渠路15号提升产品力高溢价提供了市场基础！ 同时，CBD成熟东扩，北京主战场外移（通州、大兴、亦庄成焦点，四环 内供应量稀缺），也在竞争环境上创造了后发制人的有力条件。 4月15号后，控制房地产的那只靴子终于落了下来，取消预售、二套房贷提高、限购三套房，以家庭为单位5月1号后限购一套房（违者重罚，取消销售资格）。 以万有引力历年操作楼盘来说—— 最糟糕之处在于—— 豪宅，尤其是顶级豪宅产品，其实多为一次性付款少有贷款。但是市场的心理影响不容低估，尤其是最后限购一套房政策，必将客户引向理性的购房选择方向! “这个最糟糕的时代”，对于中化方兴的意义在于—— 市场不会永久的上、也不会永久的下，起起伏伏肯定是趋势，所以 预测市场大势其实无意义，修好产品力内功，打造几十年不过时的 终极产品成为必然王道。项目体量决定了必需做好持久战的准备， 再糟糕的市场都有热销的产品，这有赖于项目地位的塑造， 从认知、认可和认同角度，做好项目营销的地位战！ 从广渠路15号的前期资料中看，已肯定走向顶级豪宅之路无疑。 我们亦赞同将东区都市公建区和西区高端住宅区分开考量。毕竟 综合体价值从来不是高端豪宅项目灵魂所在(工三及悠唐之痛)， 尤其是廉租房更会拉低项目形象。 高举高打，以CBD核心区台地公园形态高端形象统领全局， 成为我们唯一的必经之路。 何为影响力营销？何为豪宅？ 众口一词？交口称赞？眼见为实？叹为观止？ 舆论关注？圈层口碑？业界叹服？ 豪宅从来不是自己说的，也不是广告说的。说通俗就是影响力的塑造。 而广渠路15号从面试到今天其实不缺影响力，但影响力上升为持续的品牌力， 才是今天以后工作落地所在。 广渠路15号的持续影响力塑造，是我们通往鼎级豪宅之路的主线！ 由此，开启 2010 世界北京的豪宅地位争霸战！ 豪宅的营销，本质上是影响力营销！ 这样才能进入全球华人顶富法眼，这是项目必需确立的站位高度。也将在未来产品打造上找到对手标杆。发展至今，豪宅产品在品牌上，地域上，风格上，甚至产品上可以说很多开发商都能做到标准必备课，2006年之前万科的产品都能说是豪宅，现在星河湾龙湖御园都不能说自己是第一，对客户来说也是萝卜白菜各有所爱，到今天的，都是第一名，在上海是佘山三号、汤臣一品；在北京是颐和原著、御园、星河湾、霄云路8号。必需进入第一阵营才能进入客户选择！ 广渠路15号争霸战第一原则： 没有第二名，越过海选，进入中国豪宅第一阵营 广渠路15号争霸战第二原则： 跳出区域全域竞争，找到自己的核心竞争王牌！ 项目的上市，客群在全中国，对手在全北京，而不在CBD一地，更不在 广渠路东四环。这是我们必需认清的现实竞争环境，尤其是在文化区域 特性明显的北京（这一点北京比较特殊，南派开发商成功者不少，南派广告公司几乎全军覆没，即不了解市场所致）。 跟谁去争影响力？东南西北中五个北京城！ 西山西区：官北京，达官显贵皇气浩荡 （西山别墅区、颐和园著、御园……） 燕莎、朝阳公园、中央别墅区：一个比北京更大的世界，国际北京 （霄云路燕莎、中央别墅区） 奥北：新北京新富豪，老板富豪龙脉传承地 （1000栋、盘古大观、奥北别墅区……） CBD：财气、贵气、商场、名利场 （御金台、柏悦府、禧瑞都、星河湾……） 故宫天安门长安街：北京象征、中国象征、私人钓鱼台 （钓鱼台7号、西绒线26号……）