目录 项目概况 一 宏观市场 二 业态分析 三 总体定位 四 业态布局及表现手法 五 一 项目概况 项目概况 地块基本情况分析 项目地块SWOT分析 一、项目概况 1.1.1 地块区位分析 本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆1小时经济圈的重要组成部分。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道 项目 地址 1.1 地块基本情况分析 项目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路），西接南岸区旅游重镇广阳镇 项目区位图 项目地块 项目地块 拼接图 1.1 地块基本情况分析 1.1.2 项目地块特征 丘陵地形 本项目处于茶园新区和涪陵两大区域之间，是重庆市未来重点发展的区域 本项目紧邻茶涪路、通往广阳的高速路，交通十分便利 本项目与主城区有一定距离，使消费者产生一定的心理距离 本项目的宏观区位条件相对较好，有利于发展休闲旅游地产项目，但在微观区位上，需要加强区位宣传与市场培育 1.1.3 交通条件 位于土地垴村的地块处于高速公路上，此高速经过镇政府可以分别通往南岸广阳以及丰盛镇 位于水口寺村的地块位于茶园新区——双河口的高速公路上，可通过高速与中心城区相通，大大缩短木洞镇与市中心地区的距离 项目还可以通过通往迎龙镇的高速与同区的乡镇形成有效的联系 此外，建设中木洞码头至南涪路、木菩路连接通道，打破制约木洞经济发展的交通瓶颈，拓展发展空间 本项目至主城区有一定路程，交通距离阻抗较大，可达性一般，但随着高速公路的通车未来会有较大的改善 地块规模大，易形成完整度假区和产生轰动效应； 宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游地产项目的开发； 巴南区具有一定的旅游资源基础； 地块的优势资源是沿江资源和水库资源 存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型旅游地产项目的开发； 重庆周边的大型地产项目的开发 规划和建设中的相关高速公路将改变本地块的交通可达性； 城乡统筹、新农村建设等政策利好，将提高本项目地块的区域价值与成熟度 地块较难依托现有城镇建设，现有基础和配套设施缺乏； 距离主城区有一定距离，交通阻抗较大 1.2 地块SWOT分析 二 宏观市场 宏观市场 二、宏观市场 重庆旅游市场 休闲旅游经济 旅游宏观市场 2.1 我国旅游业的发展 我国的旅游产业正处于正蓬勃发展，旅游产业规模迅速壮大，正将逐步成为支柱型产业 旅游的发展阶段 旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的休闲旅游 不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现 旅游功能 2.2 休闲旅游的发展 旅游目的：观光、休闲度假为主 休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景 国际经验表明，人均GDP1000美元，观光性旅游需求膨胀；人均GDP2000美元，体验多样性需求和多样化选择；人均GDP3000美元，度假需求普遍产生； 重庆市的人均GDP在2007年已突破2000美元；休闲度假旅游将成为未来的主要趋势 根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求,而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式,迎合了时代的发展步伐,必将成为时尚的主流 马斯洛需求层次理论 小结：休闲旅游将成为未来的主要趋势 旅游发展规律：旅游功能的复合与旅游度假地的等级呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加 2.3重庆旅游市场现状 通过对比，得出重庆旅游市场的空白点 三 业态分析 三、业态分析 3.1休闲运动 3.2SPA养生 3.3农业观光园 3.4商务会议 3.5婚庆 3.6高尔夫 3.7主题公园 3.8别墅 3.1 休闲运动 3.1.1综述 3.1.2竞争分析 3.1.3消费者分析 3.1.4休闲运动SWOT分析 3.1.5典型案例分析 3.1.6战略定位 3.1.1 综述 城里人愈来愈厌恶喧嚣、繁杂的都市生活，渴望享有一种悠静、闲遐的宁静生活，节奏缓慢、顺畅且有规律 运动被现代的人喻为一种时尚，一种自我保护的必修课，人们越来越重视自己的身体状况，因为它是一切生活、工作、学习的保障和前提 休闲运动度假变得火爆 强烈的市场需求 休闲 运动 3.1.2 竞争者分析 对全国及重庆部分休闲度假区分析可知，凡是休闲度假区，都基本上都存在休闲运动项目，发展休闲运动项目，已成为业界的共识。下面以项目周边的广阳岛与桃花岛休闲旅游开发作为竞争者进行分析 广阳岛： 总体定位：综合休闲度假区与国际生活社区 广阳岛开发突出度假休闲功能，包括会议休闲、周末休闲等，弱化“景点旅游”概念 岛业优势、四面环江 商务会议、主题公园、高尔夫为休闲的主要功能。休闲运动虽有，但仅是辅助休闲项目，并不是主体功能，且休闲运动形态单一 桃花岛： 总体定位：休闲度假（前期开发论证中） 桃花岛是建立在良好的自然生态景点基础上的休闲旅游开发 岛业优势、四面环江 在自然生态景点的基础上，为突出休闲度功能，适当的增添休闲项目，休闲运动必不可少，但并不太可能成为重点开发，仅是辅助休闲功能 本项目应在休闲运动的功能、规模以及运动形态等方面与之进行差异化竞争 3.1.3 消费者分析 国企、民营/私营和外企位列目标客户的前三位，占到总数的72.86% 收入在十万以下的客户占到85.53% 客户以年轻人为主，三十岁以下的占到84.45% 客户以高学历为主，76.54%的受访者学历在大专以上 企业性质 收 入 年龄 学历 高学历、中等收入的年轻人 本次调查的游客中， 67.89%的游客会定期度假