攸县万代国际地产项目沟通汇报报告项 目 特 征 初 探 项目建设过程概况 01 ◆ 负一层土方已挖掘完工 ◆ 地基部分已完成约三分之一的工程 ◆ 目前无《施工许可证》 ◆ 开发商承诺280天封顶 ◆ 开发商准备超规划建设（原规划16层 现准筹备建25层） ◆ 计划在六月份开盘（以商业为主） 项目的建设周期短（仅280天封顶断水），各方面的准备工作需要做详细的 计划，项目的过程控制工作衔接对于控制市场风险具有战略性意义。 02 项目过程控制 项目营销重要节点： 开盘日 主体封顶 交房入住 根据各节点和销售要求加插营销活动， 如：产品发布会、销售中心、样板房正式开放、 商会会所落成典礼等。 万代国际商业广场位于攸县 建设南路与新城路交汇的黄 金三角，与湘东大市场为一 体有着很好的形象展示面。 03 项目形象面展示 思考： 建议慎重考虑项目商业广场的主入口设置并与湘东大市场整体相匹配 作为以商业为主力开发导向 的物业，道路通达性至关重 要，有效的聚散消费人流， 保证商业项目持续经营。 04 项目微循环交通组织 思考： 项目作为湘东大市场的一部分，项目的交通组织、人车流循环应从湘东大市场的整体规划来策划，包括本项目地下、地上商业及每层与湘东大市场的连接，同时亦要考虑项目本身之间的交通组织和循环。 在操盘过程中也需要注意项目气质的传达，让消费者明白万代国际商业广场具备什么样的气质，能够给他们带来的是什么样愿景。气质传达主要通过以下方面表现： 项目产品研究 项目价值研究 人文圈层研究 就目前的项目状况而言，对于人文圈层方面的分析不够深入，缺乏商业消费人流支撑点，目的性消费导向不清晰。 05 项目气质传达 2008年以来房地产行业整体环境急剧恶化，竞争日趋白热化，开发商面临 着很大的压力。在这样的市场大势之下， 以商业为主力的楼盘如何实现短 期内快速销售，回笼资金，解决项目后续的资金压力？ 06 项目目标规划及实现 迅速回笼资金 持续旺销 利润最大化 提升品牌和知名度 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 住宅地产获利 商业地产获利 商业地产经营获利 商业战略发展方向 思考： 本项目商业操作是项目获利的核心操作，商业销售是获利的一面，是一次性的，商业的经营管理是获利的另外一面，而且是长期性的，但两者相辅相成。 07 衣裤丽人 08 商业业态的相互呼应 思考： 项目自身业态之间是否相互呼应？是否与湘东大市场整体相呼应？ 精品世界 地下大卖场 名品中心 男人主场 商业广场 4F 3F 2F 1F -1F 25F 6F 娱乐、餐饮区 商务＆居住 5F 思考本项目与湘东大市场的关联？ 项目总体定位为攸县湘东大市场中央商业帝国，核心竞争力在哪里？价格支撑点在哪里？ 09 商业核心竞争力 思考： 作为湘东大市场一部分，商业性质应回归到湘东大市场整体商业定位来策划本项目的商业业态，可以从湘东大市场的补充性商业、作为湘东大市场一部分的专业性商业和相异于湘东大市场的差异化商业来评审和定位商业的业态。 10 商业运营战略 业态黄金比例 思考： 项目总体商业氛围尚未形成的情况下餐饮业态应做为前期主力业态起到聚拢人气，拉动消费人流的作用； 本项目作为以商业为核心驱动的湘东大市场版块 核心区，商业持续经营依赖于强大的消费人流。 组建项目策划营销团队达成运营目标 “先全盘后分项” “先分项后全盘” “全局+分项同步” “细节为王” “节奏为核”