同致行（中国）深圳分公司 2013年12月 —— 南京升龙·天汇项目全程营销代理投标方案 借青奥之势扬帆远航 一个借势—— 借助青奥会之势，打响项目知名度 同致行对本项目的营销理解： 四个提升—— 提升区域市场热度， 提升产品 提升品牌 提升服务2 南京分公司所拥有的区域市场一手成交客户资料—— 我们更了解客户！更能打好客户攻心战！ 鉴于郑州分公司与升龙的良好合作基础—— 我们更懂得升龙！深圳分公司杨总倾尽逾10年的专业积淀亲历而为—— 我们更专业、更用心！同致行集团超过1000万的客户增值附加服务—— 我们更周到、更为甲方和客户着想！ 『我们志在打赢一场漂亮的营销攻艰战』 亟待解决的六大问题 ？ ？ ？ ？ ？ ？ 『我们要解决的六大问题』 如何塑造项目“标杆” 如何达到更佳广告手法 如何衔接升龙品牌 如何借力青奥的优势 如何把控销售周期 如何精准营销渠道 『我们的目标』 爆破市场 + 树立品牌知名度 诠释产品的配套服务和附加值，提炼核心价值点 从竞争策略入手，找准客户并采取差异化的竞争推广方式 在南京人的心目中打造配套于“青奥”的舒适人居工程 突围总攻略 定位突破 推广突破 渠道突破 品牌突破 深入挖掘项目卖点，提炼核心价值，从战略层面进行高端化定位 城市中心的大社区、大交通、大配套式居所 成就升龙集团在南京的品牌地位 『攻艰战略』 采用“话题营销”手法，策划有影响力的活动引爆区域市场、带动项目宣传 建立与目标客群精准的沟通渠道，在面上予以拓宽，点面结合 透析升龙在南京所起的核心作用并进行放大；加强对品质的宣传 PART 1 区域市场分析及判断 PART 2 项目核心价值点提炼 PART 3 项目整体营销思路 PART 4 销售推广策略表现 ——PART1—— 区域市场分析及判断 2013年11月26日，南京市出台了《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，这个被业内称为“宁八条”的调控政策，核心内容是将南京二套房首付比例提高到七成，这一举措促使南京市场供求关系发展变化，明年房地产形势更加严峻。 『“宁八条”出炉，明年南京房地产形势更加严峻』 『南京未来市场住宅性质公寓体量将进一步加大』 为了应对南京市房地产调控措施，住宅性质的公寓及商业性质的酒店式公寓越来越受到市场的热捧，2013年南京市公寓市场出现供销两旺，月去化达到了400多套，公寓市场前景向好 1.南京未来政策环境依然严峻，宁八条的出台，南京调控的效果或将在明年年中显现，明年年中楼市的供求关系将得到调整，房价或进入平稳阶段 2.未来楼市价格上看可能不会有太大的波动，但是供应量和销量可能会受到影响 3.受限贷，限购的影响，未来住宅性质的公寓市场和商业性质的酒店式公寓可能会集中爆发，市场将会出现供销两旺的态势『南京未来房地产市场预判』 同致行观点： 规划中的河西新城区正在崛起，随着青奥会申请成功，片区规划建设发展后劲十足，空间广阔 河西新城将打造成集商务，商贸，文体三大功能为主的新城市中心，未来将成为南京现代化新中心 随着2014年青奥会的举办，区域配套逐渐完善，将引爆区域高速发展为华东地区现代化城市新中心、南京新形象展示区域。 『城市规划重心已转向河西板块，主要为高端住宅产品』 『高端市场住宅产品价格仍呈现上升趋势』 各总价段12年较11年，除700万以上总价段成交均价略有下降外，其他总价段价格都有所提升； 其中总价段600-700万，价格增长幅度最大，差价达3572元/㎡，增幅为17.5%； 『高端住宅产品供销比例已失衡，以价换量的情况开始出现』 供销失衡，10年最高供销比达4.5:1，近三年南京供应面积出现负增长，说明以消耗库存为主； 成交套数、成交量逐年增加，成交均价却下滑幅度很大，说明高端市场10年后出现以价换量的情况； 『高端市场分析判断』 同致行观点—— 政策面：高端住宅受一定影响，但拥有稀缺资源的高端终极置业住宅或迎来新契机； 供应面：高端住宅市场供求失衡，经过三年供应面的负增长及市场消化，供求比还停留在2.2：1，随着未来一~三年土地集中大量上市，将进一步激化竞争程度； 销售面：总价段600~700万，12年销售增长幅度达95.3%，均价增幅为17.5%，市场需求旺盛；总价段700万以上，销售量及销售均价都呈现轻微下调态势； 营销面：2012年南京高端市场高端市场已出现以价换量的现象，并初见成效。 『高端市场分析判断』 政策面：高端住宅受一定影响，但拥有稀缺资源的高端终极置业住宅或迎来新契机； 供应面：高端住宅市场供求失衡，经过三年供应面的负增长及市场消化，供求比还停留在2.2：1，随着未来一~三年土地集中大量上市，将进一步激化竞争程度； 销售面：总价段600~700万，12年销售增长幅度达95.3%，均价增幅为17.5%，市场需求旺盛；总价段700万以上，销售量及销售均价都呈现轻微下调态势； 营销面：2012年南京高端市场高端市场已出现以价换量的现象，并初见成效。 约197.31万㎡ 『竞争背景——2013年南京在售公寓产品体量达200万㎡ 』 从成交情况来看，月去化速度达到了400多套，南京公寓市场供销两旺 『竞争现状——近几年，南京公寓市场仍是供销两旺的局面 』 城市之光 绿城水晶南湾 中商万豪 中山俊景 金轮星光名座 大发凯运金城 东方万汇城 汤城汇 汇金新天地 蓝岸LIVE 本案 海峡城 南京世界贸易中心 雨润国际广场 苏宁睿城·慧谷 河西CBD商务片区：未来区域竞争激烈，片区未来公寓体量庞大 城中片区：以南京城中片区为主，大多是高端公寓 江宁地铁沿线片区:受地铁牵引，地铁沿线片区近期新盘公寓扎堆，受到市场广泛的关注 河西CBD商务片区 城中片区片区 江宁地铁沿线片区 中粮彩云居 金润国际广场 『竞争格局——竞争区域及竞争项目界定 』