嘉里海碧台项目2013年营销推广思路沟通 非常规项目 非常破局 MARCH 新天三月广告 2013年3月 纲要Outline Part1总价决定问题 Part2房子之外卖房子 Part3三大王牌定江山 Part4两路并进齐拉人 Part5十大营销筑圈层 Part6现场改进及其他 第一部分 总价决定问题 大部分产品总价在300-500万，户型偏大。 抛开小户型、低总价的传统海景住宅开发思路， 高总价不仅在区域绝无， 在整个环渤海一线海景房里，也属罕见。 所以，本案是一个非常规的项目， 非常规的项目，就要用非常规的营销去解决！ 所以，在2013年， 海碧台最紧迫的是， 一个非常规的高总价海景豪宅， 如何做到快速的消化？ 如何在营销上打开局面？ 第二部分 房子之外卖房子 LV Speedy 25手袋 一款从1965年就流行的LV经典款包，近50年，直至今日，仍受众多明星喜爱，乐此不彼。 奢侈品的启示 为什么人们对奢侈品的追求永不停止？ 奢侈品的价值，在奢侈品之外，拎在手里的不是一个包， 是一种身份，这就是奢侈品的魔力—— 除了本身的精工良材，更创造社会普遍认可的附加值。 选择不同的奢侈品，背后表达出的是不同的价值观与生活品味，以此体现他们在社会中的地位层级。 海碧台=奢侈品 海碧台就如奢侈品一般， 拥有的欲望，远远大于产品的功能需求。 欲望是非必需的，是超越物质需求的精神满足。 欲望是人性的弱点，导致人产生了 非理性的精神需求。 非理性精神需求 追逐时尚潮流元素 占有稀缺并炫耀 渴望尊贵至尚的地位 时尚感 稀缺感 身份感 行为 心理满足 欲望 由此，我几们树立项目个观点 １、海碧台一定要跳脱出传统海景项目的竞争，一定是站在城市符号、财富领袖等这一高度之上，不是在售卖一栋建于海上的房子，而是在售卖一种视野、一种身份、一个平台； ２、扩大项目野心，不只是城市地标，要从物理地标到精神符号的提升。不只是在秦皇岛NO.1，更要在北中国独领风骚。 ３、推广上要达到，财富领袖“大人物，来一套”的独特魅力 第三部分 三大王牌定江山 当其他的海景房都在说 观海 养生 度假 投资 收藏 …… 海碧台，说点什么？ 海碧台靠什么激发客群的占有欲望？ 海碧台的三大价值诉求选择 投资价值：升值，潜力，投资 使用价值：释放了个人或家庭梦想，回馈自己和家人什么，有什么不可替代 象征价值：有面子，在圈层里被提及，标志身份或者人生阶段 （一） 第一王牌：投资价值 此外我们说项目投资价值， 并不是简单的算投资回报率。 而是建立一种中长期的投资信心。 投资价值的界定， 需要从三个维度去看: 1、中国沿海代表性同类项目，成为我们未来的预期上升空间 2、嘉里品牌的保证，嘉里豪宅物业适合中长期持有， 首个内地海景豪宅，潜力巨大 3、在金梦海湾同区域内，已成现房的1号和第一观的售价， 也为我们带来预期的利润空间 三亚凤凰岛 80000元/平 青岛万丽海景 27200元/平 大连琥珀湾 50000元/平 嘉里海碧台 14000元/平 投资价值保障1 沿海著名旅游城市， 一线海景豪宅价格提升迅速 我们选取一线沿海城市的一线海景项目，作为我们未来升值的参考，理由有二： 一是大连，青岛，三亚都属于 沿海旅游城市，旅游资源发达， 更多旅游客群成为城市购房大军。 二是这些项目都拥有一线海景，且总价都属于各自城市的豪宅第一阵营。 青岛万丽海景 区 位：青岛CBD核心区 总建面：150000平方米 容积率：4 产品组成：29-37层的3栋建筑 户型：128-562m2 精装标准：7000元 均 价：27200元/平 青岛第一豪宅，该项目是世界知名设计机构m巴马丹拿担纲建筑设计。由三座帆形塔楼组成,万丽海景如果不是预约根本不会接待你, A座最靠海的一套房562平起价5万/平,光是客厅就150平,主卧达到了120平,这样一套总价近3000万。客群基本上由北京、山西、东北外地客户消化。 三亚凤凰岛 区 位：三亚凤凰岛 总建面：480000平方米 容积率：1.1 产品组成：地标性国际建筑 户型：50-305m2 精装标准：15000-20000元 均 价：80000元/平 最高曾至15万一平，虽然目前大幅度降价，但价格比09年仍然是保持着4万多的差价。建筑因具有极强标识，成为三亚新的城市形象代言。 大连琥珀湾 区 位：老虎滩石槽景区 总建面：74000平方米 容积率：0.8 产品组成：别墅，洋房 户型：别墅400-1600m2 精装洋房270-520m2 精装标准：洋房全屋世界顶级品牌装修 均 价：50000元/平 置身于国家级风景区中，地理位置得天独厚，也是大连第一豪宅，最大别墅 总价近亿。 下一个5年，看秦皇岛！ 我们有理由相信， 在全国买房人群体群涌而入旅游城市，房价不断被催高， 三亚是这样，青岛是这样，大连也是这样， 在秦皇岛个别项目，外地人购房比例超50%， 我们还有什么理由不相信， 未来3-5年， 秦皇岛一线海景豪宅， 不能卖到三亚的价格，也能卖到大连的价格！ 近2万的上涨空间，想起来，就像在送钱！ 投资价值保障2区域内保持3-4千元的均价差 在周边两个项目成现房状态下，人们还未出手， 在于我们提供的未来增值空间是可以看得到的。 加上本案要求快速消化，回笼资金快， 快消必然留出利润空间。 金梦海湾第一观 19600 元/平方米 金梦海湾1号 16500 元/平方米