金地广场项目策划书 2013年7月26日 商铺篇 购物/餐饮/休闲/购物 演绎：五里河旅游商业领地 金地广场 项目概况 本项目位于 五里河商业街中心地带 整体建筑面积11000多建筑平米，由 商业卖场、住宅、车库三种建筑体系 组合而成，是带动本地域一个新型的 商业综合体。 前言 根据几天来的 实地考察，我方本着按照实用性强、不浮夸、去化快为宗旨。特对本项目如下做出相应的分析、定位、宣传形势的确立等. 重点解决项目两大核心问题 商家和消费者为什么“来”？ ——打造商圈吸引力！ 客户为什么“买” ？ ——建立项目价值点！提升购买群体的利润最大化！ 金地大卖场辐射区域 金地大卖场 本地客户群体 村屯客户群体 口前商业投资客 北大壶游客群体 金地项目营造关键词 1、五里河中心城区、 传统商圈； 2、传统魅力、时尚街区、鼎盛人气； 3、本地人常来的休闲娱乐天地， 外地人必到的观光商业区。 繁华一条街打造目标 五里河商业名片、时尚地标、魅力街区，这就是未来的 金地广场 以传统特色文化的融入、特色餐饮及休闲、购物为主业态，通过多元化经营来吸引本地消费客群和旅游目标人群。 金地项目定位方向24 将东北当地传统特色的文化元素融入到商业氛围中，一方面提升商业的文化内涵，另一方面吸引更多游人的驻留，提升人气 本地的客群和旅游人群是目标消费群体，注重文化与商业项目的结合，增强参与性，以适应目标客户的心理需求，增强趣味性 以特色餐饮、休闲、购物等为主业态，专为本地休闲享乐人群和外地旅游人群打造，提升人气，增强商业活力 多元化经营，打造的是“游客必到，本地人常来”的场所 SWOT分析 SWOT分析 华颐佳园2100起价 开盘均价2400左右，大半年时间销售60%左右，有一定的客户群体 距离口前很近，口前大批量空置房产数量不容忽视 能够马上做贷款手续，达到快速回笼资金效应 本地赶集能够融入到本项目里，可以说是最大的商业卖点 周边的16个村屯，是本项目的最大需要挖掘的消费群体 S：优势 工期长：据调查所知本项目工期历时将近三年时间，给当地消费群体带来了负面影响 区域范围小可利用资源匮乏 本区域口前选择房产置业人群较多 项目地没有良好的可视度，不便于项目包装 进工地通道杂乱，不易看房 区位优势：位于五里河购物商业街中心地带 项目优势：汇集商业与住宅、车库的综合性产品而且全部封顶。在当地，此商业综合体也是有口皆碑的标志性建筑 项目配套：未来项目自身商业配套齐全。融合了当地商业氛围为一身。在不远的将来，我镇家喻户晓的赶集市场也将在我项目的广场处 外围优势：紧邻北大湖滑雪场，为本项目商业带来了巨大的消费群体，可谓是小北大壶，是本项目商业带来了无形的外来客流消费力，促进了商业卖场的一大优势 就业：卖场一旦启动运营，能够解决一部分就业人群 W：劣势 O：机会 T：威胁 针对劣势的攻坚 工期长负面影响 相应的促销政策 结合宣传与造势 消除客户对 开发实力的顾虑 区域范围小 资源匮乏 商业针对口前 及周边宣传 挖掘显性与隐性群体 住宅针对周边村屯、 本地人群宣传挖掘 相应客户群 达到上访量及人气提升 本区域口前选择 房产置业人群较多 利用本项目的 升值空间作为切入点 达到客户群的购买信心 项目地没有良好的 可视度，不便于项目 包装 利用楼体悬挂宣传挂旗、 彩飘球、入口处的包装 叫过往人群能够 直观的接触 进工地通道杂乱， 看房难免造成客户抗性 卖场前广场整理， 看房通道清理 给看房者留下 施工现场正规的印象 综合卖场在这个地段属于黄金卖场，但是同时也是“政府批文赶集指定聚集地。利用地段优势、赶集指定地域优势作为卖点 卖场定位建议 主力商户的进驻，是提升项目投资信心的有效手段。在项目的开发前期，主要是通过对主力商户和中型超市的招商，蓄积客户，树立项目良好的品牌形象，吸引更多的投资客户，带动项目的销售。 招商先行，是开发商实力和信心的表现，通过良好的招商造势，体现开发商持续经营、做旺商街的责任心，带动销售的火热进行；由招商先行可以带来“未开先旺”、“永续经营”的商街效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心。 营销建议 /先招商，后销售 目标群体 招商先行 强力蓄势 整体引爆 小面积 低总价 减成本 控风险 营销建议 /总体销售策略 投资回报率与存款相比 例：按照第一年收益租金为例 商铺面积150㎡ 单价6000/㎡ 总价90万 首付比例50% 45万贷款金额45万 房租收益：预估5万/年回报率3.89% 银行整存整取一年利率：3.3% 高于银行0.59% 计算购入再出租的投资回报率3.89% 5万/年租-首付款45万×银行存款利率3.3%-贷款45万×银行贷款利率7.56%/售价90万 营销建议 /总体销售策略 1.销售价格方式总控：卖总价 为化解项目部分门面的缺点，均衡门面性价比，回避单价敏感性和争议性，所有门面根据位置、进深、面积，通过精细计算，模糊单价，按总价推出，面市出售。