一、区 位 篇
1、地理位置
2、区位分析

二、现 状 篇
1、现状建设
2、地形地势

三、思路篇
1、规划依据
2、规划主要思路
3、规划目标

四、布局篇

五、公用设施布置篇
1、布置原则
2、公共设施布置

六、交 通 篇
1、交通理念——“人车分流”概念
2、道路与交通组织

七、绿 地 篇
1、绿地布局
2、绿化用地
3、绿地性质

八、指 标 篇

九、建筑单体篇
1、户型设计原则
2、户型平面设计
3、建筑立面设计

新泰市东方盛景小区修建性详细规划
（设计说明）
一、区 位 篇
1、地理位置
“东方盛景小区”位于新泰市青云区，青龙路以北，重兴路以西，春天城市花园小区以南。地块规划总用地面积4.21公顷，计约63.15亩。

特点分析：
⑴、地处中心，控制全城——便捷的交通是本区最大的优势条件之一
园区地处新泰市青云城区中心，以南即是城市主干道青龙路，通过重兴路和龙池路可纵贯城区南北，顺畅通达全市每个角落、青云湖风景区和各个开发区，交通快速便捷。

⑵、花团锦簇的人居福地——优越的景观条件是本区另一个重要的优势条件
园区东北不足1公里即是自然风光宜人的“青云湖风景区”，往西1公里为规划中的“平阳河下游公园”。林立的园林、广场、风景区把本区维护成了景色宜人、文化氛围浓郁、自然风光无限的适宜调养生息的人居福地！

⑶、配套齐全便利——开发城市高尚住宅社区的理想用地。

园区周边高尚、成熟社区的不断涌现，势必给本区带来更为便利的配套设施和更为浓郁的居住氛围。

2、区位分析
优势条件：交通便利、景观条件优越、配套齐全是本区最为显著的三个区位优势条件。

二、现 状 篇
1、现状建设
“东方盛景小区”规划用地内是低矮陈旧的老式民宅，和零星的低层工业厂房、低层公共设施等现状建设，无法适应目前的发展要求，急需改造。

2、地形地势
地块地形起伏较为平坦，总体呈现为东高西低的势态，大部分地段坡度则在3%以内，较为适宜建设。

三、思 路 篇
1、规划依据
（1）、《中华人民共和国城市规划法》；
（2）、《城市规划编制办法实施细则》；
（3）、《城市道路交通规划设计规范》；
（4）、《城市居住区规划设计规范》；
（5）、《新泰市城市总体规划》
（6）、《建筑设计防火规范》；
（7）、《住宅设计规范》；
（8）、规划用地红线图和地形图；
（9）、国家与地区相关法律、法规、标准、规范等
2、规划主导思路
⑴、整体性、系统性原则
园区自身由道路、建筑、绿地、景观、配套设施、市政设施等多个体系构成，并具有出行、内部流通、社区生活、社区管理等多项职能，又有形象、特征、素质等外在与内在的品质特征，因此，园区是一个复杂的多要素、多功能体系。

所以，如同任何一个大自然界天造地设的有机生命体一样，简洁、明确、直接的整体性、系统性结构分划是让各类构成、职能、特征协调一致、充分协作的基本要求。

⑵、生活优先原则
本园区的根本属性是居民生活园区，因此生活职能是本区的首要职能，所以在规划上，需始终以满足生活职能要求为根本要求。

⑶、坚持先进理念原则
房地产建设是百年大计，任何理念的落后都将成为未来的遗憾，甚至是缺陷。所以，目前已有的优秀理念要坚持，并尽可能面向未来，适当超前。

⑷、坚持发展观念原则
对新技术、新工艺、新材料，要尽量采用，以适应未来的生活需求。

3、规划目标
⑴、基础目标：营造一个出行便利、配套齐全、环境优美、高舒适度的居住生活园区。

⑵、中级目标：坚持先进理念，倡导适应未来发展需求的新型园区。

如，交通上要实现人车分流，既能全面提升室外环境品质，又能确保提供足够的停车场地；绿地布局上真正体现“家园即是花园”的概念，把房子安放在花园当中；绿地内容上实现“绿地亦是家园”概念，把绿化场地安排为居民室外休闲、娱乐、健身、交流的主要空间；景观上体现“房子就是景观”的景观楼盘概念，对构成楼盘的所有元素进行系统性的统一景观设计；对新技术、新工艺、新材料，要尽量采用，以适应未来的生活需求。

⑶、高级目标：坚持精品楼盘概念，打造值得传承的精品楼盘。

把整个园区打造成既能创造高舒适度居住园区，同时又具有艺术观赏价值，并值得传承的精品楼盘。

这需要在设计伊始，即坚持规划、建筑、景观一体化的综合性设计方针，把生活与景观、建筑与环境之间有充分的协调与融合，把建筑、室外环境始终作为艺术精品进行设计。

四、布局篇
规划以征地线为界分成了两个东、西组团，分别命名为“东组团”和“西组团”。园区以9幢15 -26层高层住宅进行错落有致地布局，营造出富有韵律感的天际轮廓线，成为青龙路的标志性景观建筑。

“东组团”是由6幢高层住宅和沿青龙路和重兴路的“L型”转角公建、及其共同围合而成的一个大型组团花园所组成。组团花园结合小区休闲会所设计成一个偌大的景观水池和露天咖啡吧，是小区居民的共同室外生活场所，是居民室外交流、娱乐、健身、休闲的“公共客厅”。

“西组团”是由3幢高层住宅及围绕其南北的组团花园所组成。南向距离青龙路30多米的建筑后退被设计成一个大型的组团花园，将交通干道对居住环境的不利影响降到最小。组团花园里布置了网球场、老年健身园、儿童游乐园等小区公共设施，为小区居民提供全方位、多层面的生活需求。

五、公用设施布置篇

1、布置原则
⑴、配置原则——全面、系统原则
配套设施的全面性、系统性是舒适生活的基本保障。

⑵、布置原则
①、对外布置原则
公用设施的基本属性是其公用性、社会性和开放性，交通越便利、人流越多、越热闹，也就越有利于其自身的使用和发展。

居住园区的私密性则要求园区要具有一定的封闭性，越是封闭的小区，其内部环境也就越安静、越安全，越能显示出园区品质的高尚性和业主的尊贵性。

所以，公用设施与居住园区的基本属性之间具有一定的矛盾性。为了同时照顾公用设施的公共性和园区的私密性，应当把公用设施适当外置。

外置公用设施，在确保本区居民方便使用的同时，还可充分利用社会人群，面向社会提供服务，这将更有利于公用设施的使用和发展。

②、呼应人气原则
公用设施的基本概念是共同使用，所以，公用设施要尽可能呼应人气布置，以让更多的人群方便使用。

2、公共设施布置
规划在沿“青龙路”及“重兴路”设计沿街商业，设施内容涵盖了居民日常生活的方方面面。

物业管理——沿街公建西侧2、3层设为物业管理，底层为零售商业。

休闲会所——正对小区主入口、结合小区步行景观入口和组团花园设计休闲会所，对内兼对外服务。

大型商场（超市）——在公建转角处设计大型商场（超市），满足居民日常购物需求。

其它：公厕、配电房、燃气调压站、换热站、垃圾收集点等均按规范配置。

六、交 通 篇

1、交通理念——“人车分流”概念
——消灭人车抢道，使人车和谐相处
在交通体系中，人与车抢道一直是交通顺畅有序的最大障碍之一。本区规划为园区组织了人车分流的交通模式，车行道路与步行道路各自自成体系，二者相对分离并各司其职，共同保障着园区顺畅、安去的交通秩序。

2、道路与交通组织
⑴、出入口选择

⑵、车行交通系统
在人车分流的居住园区中，区内主要的空间应为园林、为绿地、为步行空间，而非车辆和车行道路。车行交通要在满足必要交通的前提下，需尽量被限定到有限的空间内，以节约出更多的室外地面来营造景观园林。

⑶、步行交通系统
园区内除却车行环路外，其余道路，如各组团内、中心花园内的道路均为步行道路。

步行道路自成体系，以园林绿地为载体，以景点、休闲设施、各类室外活动场所为目的，以景观化为特色，为园区居民织就了一张安覆盖全区的步行网络，把整个园区打造成了安全、优美的步行天堂。

⑷、紧急交通线路
根据以上交通模式，园区住宅的宅前屋后均为绿地花园，均为步行道路，但步行道路与步行道路之间是有区别的，部分步行道路还同时负有适应紧急交通的功能，以满足消防、急救、搬运所需。

“紧急交通系统”是园区“车行交通系统”和“步行交通系统”之外的另一个交通体系，就用地而言，它是车行与步行体系的结合体系。

紧急交通体系的基本要求是：便捷、顺畅，并能通达每一座住宅。

除了车行道路外，部分步行道路必需具备满足紧急交通的需求：紧急交通线路红线宽度不小于2.5米，且沿路均不可设置台阶和永久性障碍。

⑸、停车系统
“以地下停车为主，结合地面临时停车”
随着私家车辆的迅速普及，传统的地面停车、住宅底层停车模式已远不能适应时下和未来的停车需求，其所造成的停车位不足、园区内交通混乱等问题在多数城市中已日益突出，此类模式必须抛弃。

为适应未来的发展需求，同时为了营造高标准的景观化楼盘，规划为园区确立了“以地下停车为主，结合地面临时停车”的停车模式。

七、绿 地 篇

1、绿地布局

2、绿化用地
事实上，在这种人车分流的布局模式下，除却建筑用地、道路用地，园区用地均为“园林用地”；再除却园林中的步行道路与水体，园区用地均为“绿化用地”。

3、绿地性质
“住区绿地其实是居民的户外生活场所”
楼宇为家，绿地为园，楼宇与绿地相结合，才有了真正意义的“家园”。

园区绿地不仅仅是可看的花园，更是全体居民的户外生活场所。设计结合总体布局，在全区的绿地中精心组织了针对各类人群的多种职能场所：公共客厅（即中心花园，针对所有人）、健身园（针对以青年人为主的所有人）、颐养园（针对老年人）、儿童乐园（针对少年儿童）等等，从而使园区绿地真正成为了居民即可看又可用的户外生活场所。

八、指 标 篇

九、建筑单体篇

1、户型设计原则
高舒适度设计——生活流程组织合理，结构明确、公私分明；
高健康度设计——全明设计，干湿分区，