【京辉·老街】 营销推广策划案 THE STRATAGY OF JINGHUI GROUP PROJECT EXTAND 长乐，辩，辨。变！ 中茂岱湖城项目营销推广策略（2012.09） 本报告属商业机密，任何单位及个人不得以任何方式复制、转载，版权归苹果树（福州）房地产顾问有限公司所有 公司地址：福州市湖东路208号晓康苑南楼0304单元5层 联系专线：0591-86008006 公司网址：www.fzat 苹果树（福州）房地产顾问有限公司 REPORT INDEX 目录列表 声音 VS 数字 当前说法：长乐人讲派头 爱面子 买房求大 “135以下的户型长乐人看都不会看”——某楼盘置业顾问 1. “目前在卖的最小户型是133㎡，长乐人不爱小房子” 声音 VS 数字 当前说法：三个大盘共同炒作首占，版块已形成号召力，房子较好卖 “长乐看首占 首占看永荣 ”——永荣城市广场口号 2. “首占板块已得到市场认同” 声音 VS 数字 当前说法：长乐房子得吊着卖，太主动客户反而不买账 “长乐你越做活动，人家越觉得你房子卖不掉 ” ——某开发公司老总 3. “越做活动越没人买房 ” 种种说法和声音，根植于一方水土的经验，是我们对市场认知的基础； 但深度市场的研判还需要理性数据解读 声音 VS 数字 声音 VS 数字 8000人 VS60万方 年人口递增与十二五规划的年增长需求量比例悬殊 僧少粥多，每个新增人口得吃掉80平新房供应？ 长乐市住房建设规划(2011-2015)中规划，11年至15年间住房建设用地供应总量约为122公顷；住宅上市总量计划为304.75万方。其中商品住房建设约为213万平方米 全市常住人口的地区分布为：福州市7115370人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的6386013人相比，10年共增加729357人； 而其中长乐市682626人，占比不到10%；按比例推算，年人口增长量约为7-8千 12年住房上市量计划为56.23万方，实际截止至8月份，首占出让建设土地已达773亩，远远超出计划 长乐2011-2015年规划建设住宅面积 声音 VS 数字 12万方 PK118万方 11年底至12年8月，首占的开发土地放量为773亩，以均容积率2.3计，合约118万方，毫无疑问，巨大的竞争市场将对我案的销售带来空前压力 2012年1-8月份长乐首占新区一级市场放量方位图（大致） 2011年底至2012年8月，首占新区已确认开发企业的土地放量约为773亩，以平均容积率2.3计，即未来2-3年内（根据土地闲置条例,地块闲置禁止超过2年）首占新区将增加约118万㎡市场容量，已大大超出长乐政府住房建设规划标准（大约40万㎡/年的总建供应量） 根据2007-2010年长乐房地产市场较为乐观时期，平均5万㎡的季度去化量，结合现有市场在售项目相对较少，市场相对冷淡的实际情况，乐观估计，120万㎡的放量需要约6年时间去化 利好：迅速形成区域效应，新区前景不再是空谈 不利：未来市场容量大，竞争大，销售周期拉长 你看你看，卖楼的脸偷偷地在改变 “过去是开发商只要有块地，拿着图纸买楼的就可以等着收钱了，现在，有了我们这个行业” ——某楼盘营销中心置业顾问 “前两年我跟福清的开发商做产品，他说做大，我说做小，最后开盘，户型小的两栋走的最快。。长乐也快了” ——苹果树马总 针对一期，项目于8月25日，在豪生长山湖大酒店举办陈帅佛风水讲座暨项目品鉴会，到场客户约700名； 临近国庆开盘，项目又于广场设置户外展板，全面推广“开盘赢宝马”开盘优惠； “讲风水，送宝马”，永荣城市广场抢先告别坐销时代 知彼知己，思辨长乐 竞争个案之—永荣·城市广场 项目总建筑面积30万㎡，分为AB地块，其中A地块为住宅，约80亩，规划为10栋31-32F超高层建筑；B地块为商业，约40亩，将建设配套商业、医院、广场等； 项目2011年下半年一期公开1、5、6、8、9、12#楼，原计划2012年4月开盘，公开价格为11000元/㎡（10F），因客户蓄水不够，延至国庆节开盘，主推一期拉菲郡； 主打赠送面积营销牌 160平米的户型，全赠送面积约45平米，半赠送面积约6.5平米，附赠空间达51.5㎡；187平米，全赠送面积约76平米，半赠送面积约5平米，附赠空间高达81平米 竞争个案之—永荣·城市广场 竞争个案之—永荣·城市广场 竞争个案之—龙汇·御景 项目总建筑面积约17.4万㎡，由7栋32层、2栋30层及1栋2层的物业会所组成；项目采用ART-DECO建筑风格，户型由138平米-225平米组成 项目为高档纯住宅区，2011年下半年公开，公开均价10500元/㎡， 2012年4月初开盘销售，目前整盘均价11000元/㎡左右，低层9000元/㎡左右，高楼层13000-14000元/㎡，金峰客户占一定比例； 产品策略上主要营造豪宅概念，赠送面积，提升得房率； 普通产品总价优惠6888元，楼王产品总价优惠10888元； 竞争个案之—龙汇·御景 龙汇·御景 竞争个案之—龙汇·御景 两大共识一大矛盾—我案核心价值剖析 首占，长乐未来首站 未来长乐的市政中心、金融中心、商业中心、教育中心； CBD\CLD双核聚力，万千宠爱于一区； 14年城际高铁通车更是将首占拥入大福州城市视野； 首占，长乐当仁不让的首善之地。