前言
开盘前期工作流程及安排
开盘前期内部客户认购方案
开盘活动执行方案
开盘阶段物业发售类型
销售策略制定
销售现场控制
活动相关费用预算
总结

前言

方案出台背景
客户积累充足
目前本案住宅、商铺、别墅的客户积累总计600余人，其中意向性客户200余人。这部分客户中多数都是余江县比较有影响力的人群，也有许多持币观望者。为了能够较清楚的认识的消费心理与行为，了解他们的担心与疑虑，我司认为在开盘前举行第二次内部认购尤其重要。

销售时机成熟
来访客户目前对本案最关心的问题是价格因素，而项目正处于封盘阶段，价格的主动权仍牢牢的掌握在我们手中。消费者对本案价格的关注正是我们可以利用的一个机会点，通过市场的炒作，使客户认可项目的卓越品质，将注意力放到项目广告宣传中的完美形象中来，以至在项目开盘推出的价格得到客户的认同。

正值国庆黄金周的到来，外地打工者纷纷返回家乡，龙虎山的游客必定增多，在此期间大范围强效的广告宣传必定达到双倍的效果。“金九银十”的销售旺季我们有绝对的信心，销售时机的成熟不容我们错过。

市场急需升温
自五·一黄金周后，项目在宣传推广投入甚少，市场对本案的认知程度基本上停留在五·一期间的水平。前期已购房业主合同签订工作的延迟，面积计算的错误都使得项目在口碑宣传上失分不少。各种事实都促使我们加强广告宣传力度，使市场重新升温。

便于强效执行
一个成功的策划，其70%的可能在于强效的执行。因为市场是多变的，而执行过程却必须是科学的。当我们面对市场变化，需做出调整时，如果项目各相关部门不能有力的合作，不能为执行策划提供有力的技术支持。那么，我们的执行计划就会变得不完善、不科学，而一个不科学不完善的计划又怎能够去引导客户，达到推广效果呢？
我司目前最需要获得的技术支持
1、商铺1、2、3号楼的预算面积（套内面积、公摊面积、分摊系数、共用面积——用于定价，及价格调整），设计更改后的设计方案（用于户型图、平面图、编号之用）；
2、物业管理内容（广告宣传的重点，也是小区品质的体现，我司建议包含24小时保安、保洁、景观维护、代收缴水电费、封闭式管理及其它国家法律规定内容）；
3、小区交房标准（是否与前期25位业主一样，我司建议更改，如住宅一楼增加防盗窗，单元增加防盗门）；
4、一期整体工程进度，规划更改后的CAD图、平面效果图；
开盘前期工作流程及安排：
8月10日 — 8月13日
开盘活动方案提交、确认通过；

8月14日 — 8月25日
宣传资料准备阶段：（详见设计方案附稿）
楼书设计、制作完成；（要求数量：4000份）
——涉及周边地区及乡镇人流量较集中处；
——放置在人流量比较大的银行大厅、各储蓄网点、邮政网点；
——放置在售楼处现场；
——邀约经营户入驻冠锦城沿街商铺经营，配合邀请函发放用；
DM1单张的设计、制作完成；（要求数量：10000份）
（内容：包含冠锦城10月1日浓情开盘，开盘前的最后一次内部认购，望在此之前在售楼处预约登记的客户在此时间内优先办理好内部认购事宜，参加冠锦城的开盘浓情巨献，将有意想不到的收获。）
——大范围的发放、流动宣传用；(聘请社会闲散人员、学生发放)
——涉及周边地区及乡镇人流量较集中处；
——放置在人流量较大的银行大厅、大型超市、储蓄网点、邮政网点、公交车、鹰潭老汽车站停靠点；
——邮政夹报
DM2单张的设计、制作完成；（要求数量：4000份）
（内容：沿街商铺的投资回报分析、沿街商铺的经营管理模式、返租的销售管理、邀约经营回执表）
——余江当地的经营户的发放；
——周边地区及乡镇经营户、投资户的发放、宣传；
——鹰潭建材行业、相关行业经营户的宣传发放；
——南昌各建材市场经营户、相关行业的宣传发放；
——外销市场投资客户的宣传、发放；
4、横幅、吊旗、宣传展板的设计制作；（要求横幅数量：15条；吊旗：200米；宣传展板：12块）
——横幅悬挂于周遍乡镇的主要干道；
——横幅悬挂于余江人流量较集中的街道；
——吊旗悬挂于售楼处门前、中行门前；
——宣传展板放置于人流量较大的银行大厅、大型超市、储蓄网点、邮政网点；
——放置于户外流动宣传展示；
5、十字路口户外路牌发布、售楼处门前户外路牌五块画面的设计制作更换；
6、果喜桥头灯箱广告制作发布；
7、冠锦城售楼专用车车身广告设计；
——接待周边乡镇看房的客户的往返及流动宣传用；
销售资料准备阶段：
内部认购协议书的准备；
2、购房合同书的准备；
3、发售物业销控表的制作；

外销策略的安排：
——通过邮局将冠锦城相关资料邮送到各相关经纪公司；
——通过网络将冠锦城相关资料及信息发布出去；
——直接或电话与相关经纪公司联系（回访），了解购房意图；
——走出去,请进来。可考虑金华、温州、台州三地；
——对于适合的房交会，可考虑参加宣传与推介，蓄积外销客户；

大众宣传媒体文案准备阶段：
报纸：（具体文案详见附稿）
软性广告方案设计：《冠锦城房地产专栏》的开辟；
从前一阶段的客户来访登记及五一期间的试销情况来分析，客户对冠锦城的认知度有了很大的提高，部分客户在本案也预定了物业，但很多潜在客户仍在观望，对本案存有许多疑虑，特别是本案所处区域余江观音阁，离鹰潭较近，客户在购房时一般会进行价格比较，就目前本物业的价格，尚未得到客户的认同。为了扩大冠锦城的差异化，增加本物业的销售势能，我们认为有必要进一步提高冠锦城的物业形象，使本案在客户心目中逐渐形成一种观点——冠锦城是余江及其周边乡镇乃至鹰潭最好的楼盘之一，从而对本案产生认同感，进而形成购买行为。

针对宣传我们认为要有连贯性，考虑到本区域媒体的选择较为单一，为了树立本案的物业形象，我们可以选择报纸进行宣传，鹰潭报纸主要有鹰潭日报和赣东都市报，鹰潭日报属于政府媒体，且版面较少，大众可读性不强，相比较而言，赣东都市报有8个版面，可以和媒体进行联手，在赣东都市报上开辟一个房地产专栏，由我们中厦·冠锦城特约撰稿，主要介绍房地产的相关知识及当地楼盘信息，这样对我们楼盘的形象宣传提供了基础，为此楼盘成为上品质的楼盘提供了有利的说服依据，为此楼盘在消费者心中树立口碑度提供保障。

硬性广告方案设计：开盘前两期品牌形象广告宣传；（品牌篇、品质篇）
广告文案
一期（品牌篇）

冠锦城——品味阳光、绿色生活；感受尊贵、典雅人生。

远离喧嚣，而近于繁华
似如梦幻，而逼真现实

超大规模住宅小区/规划中商业中心大道/完善的交通体系/别致的建筑风格/出众的户型设计

500米长商业街道尽显余江繁华未来
商业地标：位于余江一号大道两侧，东连果喜大道，西至国道，是周边地区进入余江的必经之路。

商业潜力：余江县未来最繁华、最具前景的商业中心区；未来县政府规划的核心商业区，大量商户向此集聚，周边商业配套的陆续进驻，交通环境的日益改善，商业潜力不可估量。

商圈辐射：强大的商业辐射能力，将覆盖整个余江县城消费，凭借优越的交通环境，正逐步形成对杨溪、马荃、春涛、坞桥、平定等周遍乡镇的商业覆盖，成为该片区商品批发、零售中心。

售楼地址：江西余江一号大道（中厦冠城售楼中心）
售楼热线：0791-5898566 5898599
开发商：（标志）江西中厦房地产开发有限公司
策划代理：（标志）江西省博天营销策划有限公司
建筑规划：A＆I（香港）景观与建筑设计有限公司
景观设计：江西久久园林开发有限公司
二期（品质篇）
拥有卓越非凡品质，尊居城市领袖地位

居住改变生活！

让生活的节奏再慢一点，阳光与绿色再多一点；推开窗门，家——就是整个世界!

经典户型“小康之家”、“阳光套房”、“东方明珠”打造一流住宅设计风格，自由的空间随心一起放飞。（户型推荐，含“小康之家”、“阳光套房”、“东方明珠”三种户型）

从每一条棱线到每一个转角；从每一处景观到每一块布局，我们都做得尽善尽美。

售楼地址：江西余江一号大道（中厦冠城售楼中心）
售楼热线：0791-5898566 5898599
开发商：（标志）江西中厦房地产开发有限公司
策划代理：（标志）江西省博天营销策划有限公司
建筑规划：A＆I（香港）景观与建筑设计有限公司
景观设计：江西久久园林开发有限公司

开盘当日活动宣传之广告；（活动宣传篇）
10月1号中厦·冠锦城盛大开盘

限量发售5套住宅：小康之家880元/㎡起价，阳光套房980元/㎡起价

凡在10月3号前认购本案物业并签订购房合同，除享受优惠折扣外，还将有机会获得超值奖品！
机会——只在此刻！
我们热情欢迎您莅临现场，您会发现我们奖品有多么丰厚！

开盘三日后的活动炒作推进广告；（火爆认购篇）

电视：（具体文案详见附稿）
电视新闻报道及专栏开辟：（发布电视台：余江当地电视台）
电视新闻不间断跟踪。电视新闻炒作有自己的功能和规律：炒作能造势，因其对社会焦点的关注和引导，形成一批从众的人群和舆论；炒作能深入，所以可以将项目的优势与特点发挥得淋漓尽致。

冠锦城以“余江之春”为主题，在余江电视台开辟一个专栏，邀请当地各个阶层的人群及有关方面的专家一起探讨，由余江的未来规划开始，配以房地产的相关知识，余江目前的房地产走势，将此热点话题继续深入，从而导入冠锦城“阳光社区，绿色家园”的定位。以冠锦城规划为内容，将冠锦城的各项竞争优势一一阐述。包括：冠锦城的整体规划、人工景观规划、配套设施规划、教育等，作为宣传焦点。

这一阶段，广告与新闻配合，从理性与感性两个层面让多数读者接触了解本项目，形成初步印象。

以电视新闻告白形式介绍冠锦城，及一些具体活动安排。通过密集的投放，多方信息源和丰富的题材形成立体攻势，提高目标消费者对冠锦城的全面认识，为