第一部分2011-2012年宏观政策研究及地产走势研判 第二部分黔东南州及凯里市十二五规划研究 第三部分“经济开发区”VS“开怀片区”区域规划研究 第四部分凯里房地产市场中观研究 第五部分凯里房地产重点项目个案研究 目录 第一部分 2011-2012年宏观政策研究及地产走势研判 国内宏观经济发展与房地产相关数据指标 金融政策回顾 地方政府的压力 国际经济形势走势研判 两会房地产议题 对全国房地产走势研判 对凯里房地产市场走势研判 2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比上涨4.9%，涨幅较2010年有所收窄。 在政策调控继续加压的背景下，全国商品住宅销售面积依然能保持增长，主要原因在于本轮调控主要集中于一二线城市，而三四线城市受调控影响小，同时市场又普遍处于高速增长期，随着城市经济的发展、居民财富的积累及城镇化进程的影响，刚性购房需求处于集中释放阶段。 凯里市住宅成交均价由2010年的2824元/平方米增长到4023元/平方米，增幅高达42.45%的同时，交易面积由2010年的65.15万平方米增加到2011年的72.95万平方米，增幅高达11.97%，远高于全国平均水平，可见房地产市场需求之猛。 2011年全国宏观经济总体增长放缓 房地产业主要指标仍保持增长 自2010年10月起，央行连续12次上调存款准备金率，时隔上次下调的三年后，2011年12月5日和2012年2月24日，央行已两次下调存款准备金率。而根据国家金融政策调整的惯例，存款准备金率将在半年到一年的时间内通过4-5次调整到位，将释放1.6-2万亿元资金。 2012年3月5日，四大国有银行明确表示，首套房贷利率将全面回落至基准利率之内；而一些商业银行及外资银行，还可能申请到折扣利率。 甚至近期传出85折贷款利率将重出江湖。 近期金融政策回顾 2010年，地方政府土地收入就占到财政总收入的65.9%，而房地产相关收入将会更高，这些收入是地方政府用于偿还地方债务的最重要收入来源。 2012年中国地方政府须偿还近2万亿元的债务，而在2011年房地产持续调控下，地方政府的财政收入压力明显加大，偿债风险大。 自2011年年底佛山、芜湖甚至一线城市上海等十四个城市，均出台了房地产调控的微调措施，虽被中央及时叫停，却也说明政府目前所面临的压力，中央与地方的博弈持续火热中。 2011-2012年国内宏观经济环境下政府的压力 美国经济继续加速好转,对全球经济的正向作用日益加大。 欧洲经济面临下行风险，就业形势严峻，整体经济形势不容乐观，德国经济成唯一亮点。 欧元区国家轮番遭评级机构“打击”，核心国家严重问题被不断揭露，无助于从根本上解决欧债危机。 日本出口极度疲软，导致经济形势不佳，2012年仍存衰退风险。 2012年国际经济形势走势的判断 关于房地产调控三个关键词：“差别化”、“保障房”、“房产税” 万达董事长王健林本次两会的提案是《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》。在持续近两年的房地产调整政策下，尤其是在2011年“一刀切”政策下，本应鼓励的购房刚需却遭受了严重误伤，今年应该是坚持总基调不变的前提下，以“保刚需”为主进行纠偏。 虽然中央层面提出“十二五”期间保障房的建设目标为3600万套，只有保障房建设到位，商品房的价格上涨因素才会真正被遏制，而这一阶段就目前来看，尚需8-10年左右的时间。 房产税试点将继续扩大并逐步扩大到全国，并最终取代行政色彩浓厚的“限购令”，也尚需时日。 聚焦2012年两会关于房地产的议题 房地产政策面最坏的时期已经过去，回暖只是时间问题，预计在2012年的下半年将会有销量的增长。根本原因在于： 宏观经济方面，2011年GDP增长9.2%，而两会预期2012年GDP的增速仅为7.5%，为8年来首次低过8%。拉动GDP的三架马车中：出口方面，受外部经济局势动荡影响已出现下调；投资方面，房地产开发投资持续低位，高铁的重大工程陷入停工；而消费由于社保机制等原因，素来是经济结构中的软肋。 地方财政收入主要来源于土地出让金及房地产相关税收，今年又将迎来偿还地方债的高峰期，与中央政府在地产政策方面的博弈持续中。 对于房地产企业而言，利润水平在一年以来的调控下已接近“利润红线”，继续降价的空间已经很小。一方面，目前市场上入市的房源大多是09、10年市场顺周期内拿下的土地，而降价幅度必然会受到成本的限制，另一方面，多数房企，特别是品牌房企去年至今的降价幅度已经达到15-20%，此外再加上人力、融资等成本的上涨，可继续降价的空间已经十分有限。 目前，全国很多城市，即使一线城市的北京上海的住宅成交量还是出现“小阳春”，鉴于“买涨不买跌”的心理会带动部分刚需客户在今年出手购房。 2012年对全国房地产走势的研判 目前，销售均价的快速上涨导致购房者购房压力持续快速膨胀，但城镇化进程中（近5年年均城镇化率年均增长1%，据测算约可全州消化63万平米，若凯里市消化面积占50%，则约可带动30万平米的住宅消化量）的首次置业及改善居住环境的刚性需求仍大量存在，故我司认为市场消化量将基本与2011年持平或略微上升。 同时，通过我司对市场的实际走访，发现市场的放量将在2012年下半年开始迅速放大，预估含巴比伦新城、御景天下等在下半年入市的项目就至少有六个左右，本案所面临的竞争压力十分明显。 关于销售均价方面，鉴于近三年的迅猛涨势，同时CPI压力仍旧明显，再面对2012年国家下调GDP增速预期，这些都将影响客户的购房心理，价格若再行上涨，将会直接打压客户的购房欲望，基于需求方面，我司认为价格将基本与2011年持平。 今年进入市场的项目基本都为2009年年底以后获得的土地，又在人工成本、原料成本持续高涨的前期下，开发商还要保持相应的利润空间，导致价格下跌的可能性偏低。 2012年对凯里房地产走势的研判 第二部分 黔东南州及凯里市十二五规划研究 《贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》 黔东南州十二五规划目标及主要任务 凯里2011年取得的主要建设成果 凯里十二五规划主要目标 《贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》 将大力实施城镇化带动战略，加快培育以贵阳为中心，遵义、安顺、都匀、凯里为支撑，贵阳——遵义、贵阳——安顺、贵阳——都匀和凯里三大城市带为骨架，一批重要县城为节点的黔中城市群，同时优化区域发展布局，健全区域协调互动机制，全力打造黔中经济区，使其成为全省经济社会发展的“火车头”和“发动机”，成为全省工业化的带动区和城镇化的核心区。 2011年1月18日，贵州省第十一届人民代表大会第五次会议在贵阳召开,《纲要》提交审议。 黔东南州“十二五规划”经济社会发展的主要预期目标 生产总值确保比2010年翻一番，努力实现800亿元，力争达到1000亿元 工业总产值达到1000亿元，力争实现1500亿元，工业增加值占生产总值比重达40%以上 财政总收入超过100亿元，力争达到150亿元，年均增长20%以上 全社会固定资产投资确保完成3000亿元，力争突破4000亿元，年均增长增长30%以上 社会消费品零售总额增长20%以上 城镇居民人均可支配收入实际增长10% 农民人均纯收入比2010年翻一番，达到6000元以上，年均增长12%左右 社会消费品零售总额年均增长20%以上 城镇登记失业率控制在4.5%以内 人口自然增长率控制在6.5%以内 单位生产总值能耗和主要污染物排放控制在省下达的指标内 黔东南州“十二五规划”期间主要任务 大力实施工业强州战略，在培育主导产业和发展特色优势产业上实现重大突破。到2015年，全州工业增加值达到320亿元，工业企业实现税收60亿元以上。 强力推进城镇带州战略，在加快构建城镇体系和推进城乡统筹发展上实现重大突破。加快形成区域中心城市、区域次中心城市和重点县城为支撑的城镇体系。力争到2015年凯里城市建成区面积扩大一倍以上，人口规模达到60万人以上。加快规划建设凯里城市高速环线，尽快形成半小时凯里城市经济圈。 加快实施旅游活州战略，在建设文化旅游大州和原生态民族文化国际旅游目的地上实现重大突破。到2015年，旅游人次达到3000万人次以上，力争达到4000万人次，旅游收入力争实现400亿元。 继续抢抓全省加快构建现代交通运输体系，争取用三年左右时间，全面实现“县县通高速”目标，力争高速公路通车里程达到1000公里。确保完成在建高速铁路和凯里黄平机场建设任务。