【推广核心目标】
硬指标
今年任务：10亿
体量：18万方
套数：今年1200套
面积：120m2（40%）130-150m2（30%）70-90m2（30%）
60%回款
树立群力区标杆形象
（1）哈尔滨高端产品的提及率
（2）哈尔滨TOP级高端住宅的绝对知名度
（3）开盘火爆销售
（4）客户美誉度与忠诚度的建立
（5）后期溢价空间
软目标
【1.了解哈尔滨市场状况】
2013年松北区土地供应排在第一位，其供应主要集中在松北科技创新区；排在第二位；其次为道里区，供应土地多在群力新区，群力新区是政府大力发展的居住新区，待开发土地较多，从土地成交可知，松北、道里、南岗、香坊等地区土地流拍较少，仍是开发企业拿地热点地域
(1)区域比较
从各区域新增供应来看，2013年南岗区新增供应量最大，其次是松北区，再次是道里区。而以上三区在2013年全市总供应量中所占的比重也较大，这表明此三区为全市房地产的重点开发区域
从成交区域来看，2013年商品住宅道里区成交备案套数最多，套数为14955套；其次是南岗区，套数为13822套；再次是香坊区，套数为9340套。近两年道里群力新区与南岗哈西新区持续放量，为近两年供需主力
通过2013年哈尔滨区域供需对比关系、商品房供应情况、住宅成交情况等各个层面的比较可知，2013年群力新区是哈尔滨房地产市场的热点区域，展望2014年 群力新区将是哈尔滨房地产市场的主战场
【小结】
(2)住宅市场
今年商业用地成为市场热点，为经营性用地供需首位。成交40宗，总面积259.7万㎡，占土地总成交量的25.1%。商住用地一直都是市场热点，2013年商住用地成交28宗，总面积256.2万㎡，占土地总成交量的24.7%；再次是居住用地成交16宗，总面积103.1万㎡；占土地总成交量的10%
2013年供求比为0.88，供应量同比2012年小幅下降，2013年哈尔滨房地产延续了去年的热销趋势，剩余积压市场需求继续释放，加上新兴需求纷纷入市，导致2013年上半年市场成交量大幅上涨。下半年积压需求释放接近尾声，剩余新兴需求成为市场主力，导致传统的楼市旺季”金九“”银十“成交量并未凸显，2013年成交量同比小幅下降
【小结】
通过土地供应以及土地成交量、商品房供求比来看，2013年哈尔滨房地产市场整体是
供大于求
【2.了解群力新区市场现状】
群力新区
现代化全新规划理念的城市新区
哈尔滨城市西扩战略的第一步
哈尔滨房地产热点区域
紧邻松花江丰富的水系、湖泊
最适合居住的生态城区
2014热点政府换届
在已有的规划体系之下 政府不会再做大建设
现状
已有的区域配套规划：主题公园、学校、医院…
众多开发商纷纷进驻该区域
势已成，力犹在
该区域开发商正在做的是锦上添花！
更多的生活配套还需要进一步的完善所以，
【1.了解哈尔滨人】
说到哈尔滨首先会想到大雪与肥沃的黑土地…
他们头顶万顷蓝天，脚踏千里荒原， “狂涛巨浪无所惧，长风暴雪视等闲”筑就了哈尔滨人强悍的体魄和勇武的精神
肥沃的黑土地，使他们不艰于生计，对待他人也从不“斤斤计较”，对待客人更是慷慨大方，充分显示着殷实和富有
黑龙江作为一个多民族的历史聚合体的多元文化带，思想的开放性使哈尔滨人热情好客
哈尔滨人爱面子，身上具有某种“山林气概”
豪放、慷慨、仗义、开放、爱面子
哈尔滨人的性格：
【2.了解我们的客群】
调查显示，在关注群力新区的受访者当中，占总数27.2%的人群目前没有住房；56.5%的人群虽然有住房但是无法满足生活需求；没有购房需求的人群仅占受访者总数的16.3%
搜房网群力新区问卷调查
调查显示，参与此次问卷调查的购房者之中占71.5%的人群有在群力新区购房的意向；没有意向在群力置业的购房者占总人数的28.5%
调查数据显示，关注群力的购房者之中会选择60㎡~90㎡住宅的购房者占总人群的45%；会选择90㎡~120㎡住宅的购房者占总人群的22.5%；会选择30㎡~60㎡住宅的购房者占总人群的19.2%；会选择120㎡以上住宅的购房者占总人群的13.2%
群力新区作为购房热点区域，其购房者以改善型需求为主，对住房品质有一定追求的刚需客群为辅
【小结】
他们是怎样的一群人？
【客户档案】
刘女士，33岁，哈尔滨人，公司白领
购房要求：
有一定积蓄，对购房品质有一定要求，注重生活细节，有意在群力新区购房，
但是，区域内满目淋漓的项目，不知如何选择
【客户档案】
梦先生，35岁，哈尔滨人，私营企业主
购房要求：
看中群力新区生态居住环境，房子面积在150左右，社区最好有较好的水系公园，生活配套要方便，物业要好
但是，周边商业配套的现状还不够成熟完善
【客户档案】
叶先生，36岁，哈尔滨人，公务员
购房要求：
购房需家庭共同决策，看好群力新区区域价值，投资成份更具先导性。注重品牌、地段的选择，希望未来购房周边具有成熟的社区商业配套
但是，由于政府领导换届，基础生活配套不完善，担心产品升值空间！
产品与消费者的需求高度匹配！
但是，客户对该区域楼盘仍然有所顾虑！
宏观看竞品
本案
星光耀
翠湖天地
远大广场
恒盛豪庭
观江国际
盛和世纪
盛和天下
银泰城
百年俪景
上和园著
汇锦庄园
微观看竞品
竞品思考
通过宏观竞品对比可知哈尔滨地产市场快速发展使群力新区楼盘爆炸式增长
同时区域资源共享性导致该区域内改善型产品同质化严重，
目标消费者可选择性太多
区域主要竞品高层、洋房面积区间：80m2—240m2
高层竞品主要价格区间：7800元/m2—12500元/m2
洋房竞品主要价格区间：10000元/m2—13000元/m2
竞品类别：高层、洋房为主，别墅、部分精装公寓为辅
如何突围？
在区域资源共享性导致产品同质化严重的现状下，项目需提炼出区别于其他竞品的最具差异化核心创意，形成自己的竞争优势，攻占市场，促进项目销售
【1.策略背景】