报告编号：世联咨字BJ[2010]ZX03007号

项目可行性研究报告

咨询报告名称：
北京华隆昌房地产开发有限责任公司房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可研报告

咨询报告编号：
世联咨字BJ [2010]ZX03007号

评估机构：
深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司

评估日期：
2010年3月31日至2010年4月8日

北京华隆昌房地产开发有限责任公司：

承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司对贵公司委托的房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告，以供参考。

需要说明的是，本报告中项目规划功能、功能分区指标、功能分区改造装修标准、建设工期、出租出售模式约定、租售计划等均依据贵公司提供的有关资料及沟通结果，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。

我们的方案是基于目前北京市及房山区区域房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。

顺颂
商祺

深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司

2010年4月8日

联 系 人 ：王江红付雪超
联系电话：13621299760
13901027541

项目咨询负责人：

王宜强——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司总经理、注册房地产估价师
王江红——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部技术总监、注册投资咨询师、注册房地产估价师、注册土地估价师、注册资产评估师、注册造价工程师、高级经济师

项目咨询参加人员：

付雪超——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部市场总监
薛峥——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部咨询顾问

目 录

一 项目总论 1
1.1项目背景 1
1.2项目咨询说明 3
1.3可行性研究结论 4
1.4项目风险及防范建议 7
二 项目概况与背景 1
2.1项目概况 1
2.2项目建设合法性分析 4
2.3项目建设规模 4
2.4项目建设合作情况 5
三 项目市场分析 6
3.1北京市房地产行业发展环境及现状分析 6
3.2北京市城市总体规划概况 11
3.3区域市场分析 13
3.4 项目定位 25
3.5 项目SWOT分析及定位判断 25
3.6 分析结论 26
3.7 项目销售价格确定及销售率预测 26
四 项目总投资估算与资金筹措 28
4.1测算原则及前提条件 28
4.2项目总投资估算 28
4.3项目投资计划 30
4.4项目资金筹措计划 31
五 项目经济效益评价 32
5.1项目销售（出租）收入和销售（经营）税金测算 32
5.2项目利润、成本利润率 32
5.3 赢利能力分析 33
5.4 项目综合经济效益分析 33
5.5 项目敏感性分析 34
六 附表 35
七 附件 36

项目总论

1.1项目背景
1.1.1项目名称
北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告
1.1.2委托方
北京华隆昌房地产开发有限责任公司（以下简称：华隆昌公司）
1.1.3承担可行性研究工作的单位
受托单位：深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司
单位地址：北京市朝阳区建国门外大街甲6号中环世贸C座7层
1.1.4研究工作依据
国家有关法规、政策文件
《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
《建设项目经济评价方法与参数》（发改投资[2006]1325号）
《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
其他有关法规、政策文件
《北京市建设工程概算定额》
《北京市建设工程工期定额》
《北京市建筑工程价格信息》
企业提供的相关资料
《房屋所有权证》（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号）
《建设工程规划许可证》（2000-房规建字-0109、2001-房规建字-0197）
《国有土地使用证》（京房国用（2004）字第405号）
《建设用地规划许可证》（1999-房规地字-0002、1999-房规地字-0011、2001-房规地字-0030）
《北京市国有土地使用权出让合同》（京房房地出让[合]字（1999）第006号、京房房地出让[合]字（1999）第015号、京房房地出让[合]字（1998）第090号）
《房屋土地测绘成果报告书》
竣工验收报告
畅龙苑商厦销售计划
改造公寓材料作法
玉竹园一里面积说明
1.1.5项目建设规模和内容
根据郡原地产提供的相关资料，经济技术指标如下表：
表：项目主要规划指标
项目名称
宗地项目

地块编号
京房国用（2004）字第405号

用地性质
住宅用地

总用地面积（m2）
19,910.17

总建筑面积（m2）
64,000

本项目用地面积（m2）
4,640.06

建筑容积率
3.214

建筑覆盖率
≥50%

本项目建筑面积（m2）
14,915.17

其中： 公寓
4,372.76

公寓总户数（套）
90

户型
40㎡~50㎡

商业用房
4,824.74

娱乐用房
5,717.67

其中：地上建筑面积(㎡)
7,959.23

地下建筑面积(㎡)
6,955.94

注：表中指标来源《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及玉竹园一里面积说明等相关资料。

1.1.6项目开发、销售手续
项目土地使用权取得
根据《国有土地使用证》（京房国用（2004）字第405号），2004年10月由华隆昌公司取得土地使用权。

项目房屋所有权取得
根据《房屋所有权证》（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500