二零一四年五月
湖南亚凯工程管理咨询有限公司目录
第一章概述 1
一、项目名称 1
二、项目单位 1
三、编制依据 1
四、研究工作范围 1
五、项目概况 2
六、项目投资估算及资金筹集 4
七、主要经济技术指标 4
八、主要研究结论 5
九、主要问题与建议 7
第二章项目建设背景及必要性 8
一、项目建设背景 8
二、项目实施的必要性 17
三、项目实施的可行性 19
第三章项目市场环境分析 21
一、项目市场空间分析 21
二、项目竞争环境分析 24
第四章项目建设内容及规模 28
一、项目定位 28
二、建设内容 28
三、建设规模 29
第五章建设选址与建设条件 33
一、建设选址 33
二、建设条件 33
第六章项目建设方案 37
一、设计原则 37
二、设计理念 37
三、总平面布局方案 38
四、建筑设计方案 38
五、结构设计方案 43
六、暖通设计方案 45
七、给排水设计方案 46
八、建筑电气设计方案 49
九、室外工程 53
第七章节能与节水 54
一、节能 54
二、节水 56
第八章环境影响评价 57
一、施工期污染影响及治理 57
二、运营期污染影响及治理 58
第九章劳动安全与消防 60
一、危害因素及危害程度分析 60
二、安全生产管理 61
三、消防设施 62
第十章项目建设管理与进度安排 63
一、项目管理机构 63
二、项目实施管理 63
三、运营机制 63
第十一章项目招标及实施进度安排 64
一、项目招标工作 64
二、项目实施进度安排 67
第十二章投资估算与资金筹措 68
一、投资估算编制依据 68
二、投资估算结果 68
三、资金筹措 69
第十三章财务评价 70
一、财务评价依据 70
二、财务分析的基础数据选取 70
三、营业收入估算 70
四、总成本费用估算 70
五、盈利预测 71
六、财务评价指标 71
七、不确定性分析 71
八、财务评价结论 73
第十四章社会效益评价 74
一、项目对当地社会的影响分析 74
二、项目与所在地互适性分析 74
三、社会评价结论 75
第十五章风险分析 76
一、项目主要风险因素识别 76
二、风险程度分析 77
三、防范和降低风险对策 77
第十六章研究结论与建议 80
一、结论 80
二、建议 80
附件 82
附件一：《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》 82
附件二：《关于加快发展养老服务业的意见》 92
附件三：《XXX县民政局关于同意筹建XXX县XXX老年公寓的意见》 95
附表 96
第一章概述
一、项目名称
XXXXXX老年公寓建设项目（以下简称“本项目”）
二、项目单位
湖南亚凯工程管理咨询有限公司（编制）
立足湖南，拥有数十家分公司与办事处的湖南亚凯工程管理咨询有限公司与全国多家工程咨询单位联合），专门为全国农业经济产业、新农村建设、农林项目产业、机械深加工项目、电子行业、饲料肥料项目、焊接材料项目、公路桥梁项目、房地产项目、物流项目小家电项目商业计划书，热水器项目商业计划书，家用电器项目商业计划书，营销策划书，商务文案策划，可行性报告代编写，资金申请报告代写等方面提供有力保障。实力团队，专业保障，帮您顺利通过审批，为您的事业推波助澜。

三、编制依据
1.《民政事业发展第十二个五年规划》；
2.《城镇老年人设施规划规范》GB50437-2007；
3.《老年养护院建设标准》建标144-2010；
4.《老年人建筑设计规范》建标[1999]131号；
5.《老年人居住建筑设计标准》（GB／T50340-2003）；
6.《社区老年人日间照料中心建设标准》建标143-2010；
7.《老年人社会福利机构基本规范》MZ008-2001；
8.《养老服务机构服务质量规范》DB11/T148-2008；
9.《城市公共设施规划规范》（GB50442-2008）；
10.《残疾人康复中心建设标准》残联发[2006]43号；
11.《综合医院建设标准》建标[1996]547号；
12.《中医医院建设标准》建标106-2008；
13.《急救中心建设标准》卫办规财发[2008]122号；
14．其他相关规划、规定、规范和标准。

四、研究工作范围
1.国家和XXX县对于老龄及相关产业发展需求的背景分析；
2.国家与XXX县对于老龄及相关产业的政策研究；
3.XXX县养老产业的发展现状及具有参照性的市场案例分析；
4.项目建设条件的初步分析；
5.本项目总体定位、项目服务范围与客户规模分析；
6.项目各板块建设内容的功能分析；
7.项目各板块建设内容的规模设定；
8.项目总规模及规划技术指标；
9.项目总投资估算；
10.项目经济效益估算与社会效益综述；
11.项目实施及运营管理的初步安排。

五、项目概况
（一）项目建设内容及规模
本项目规划建设用地面积为223864.9㎡，实际建设用地面积146426.8㎡，总建筑面积121633.5㎡。

项目主要建设内容如下：
生态养老社区分介护式、介助式、自理式养老公寓三个区，建有中心花园广场、超市、老年餐厅、自助银行、文化活动室、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、医疗室、老年人紧急救助中心，24小时值班服务，各房间均设