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宿州经济开发区馨云南路
秀水服装城项目可行性研究报告
安徽中升投资发展有限公司
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目录
一、总述
（一）建设项目概况
（二）项目建设的必要性
（三）可行性研究编制的依据
（四）可行性研究报告范围
（五）可行性研究结论
二、市场分析
（一）宿州城市概况
（二）宿州宏观经济运行
（三）宿州房地产市场供给及需求分析
（四）宿州整体房地产市场划分及分析
（五）宿州房地产市场判断
（六）项目机会分析
三、项目地块概况、经济技术指标及建设条件
（一）地块概况
（二）经济技术指标
（三）建设条件
四、项目的规划设计方案
（一）整体规划设计原则
（二）项目规划思路
（三）建筑方案设计
（四）结构设计
（五）消防设施设计
（六）环境保护
五、首期建设计划及实施进度安排
（一）首期的建设计划
（二）工程进度安排
六、项目的核心定位及核心策略
（一）商业地产与住宅地产的认知与模式
(二)整体开发理念
(三)市场定位
（四）产品定位：
(五)客户群定位
（六）销售策略
（七）竞争策略
七、投资总额估算及资金来源评估
（一）项目总投资的估算的依据
（二）项目首期投资成本估算原则
（三）项目首期投资总额估算
（四）首期各季度投资计划
（五）项目首期资金筹措
八、项目财务评价
（一）评估依据
（二）项目首期销售价格推测
（三）销售面积实现计划及销售收入实现计划
（四）项目首期税收估算
（五）项目首期财务盈利能力分析
（六）清偿能力分析
（七）资金来源与运用
（八）项目首期不确定性分析
九、综合评价结论及建议
综合评价结论
(二)建议
一、总述
（一）建设项目概况
项目名称：秀水服装城
建设地点：宿州经济开发发区物流园馨云南路东侧。
建设单位：安徽中升投资发展有限公司
项目概况
位置：本项目地块位于宿州经济开发区物流园馨云南路东侧，外环一路与外环二路之间。
占地面积：项目总占地面积约180亩，其中市场用地地块规划用地面积约120亩；综合配套用地地块规划用地面积约60亩。
容积率：地块综合容积率约为1.67，其中商业市场地块容积率约为1.5，综合配套地块容积率约为2.0。
总建筑面积：项目总建筑面积约200000平米，其中商业市场部分建筑面积为约120000平方米，综合配套部分建筑面积约80000平方米，。
产品组合：综合配套用地区域，产品包括酒店区及多高层住宅公寓区、配套商业区；商业市场用地区域,产品以城市综合体为主题，其它专业商业服务区合理分布的大型Shopping Mall，包含服装纺织品购物中心、鞋帽饰品主题商场、小商品购物街、餐饮风情街、休闲娱乐广场及大型配套停车场。
商业市场规划按照我国目前老百姓的购物习惯并结合国际商业的新型模式规划设计，装纺织品购物中心和鞋帽饰品主题商场采用现代商业卖场的封闭（结合半封闭开敞空间）的现代模式形成独立的城市综合体，综合体建筑中配备适合购物休闲的快餐饮食、咖啡茶点、影视游戏的点、面状服务区域；小商品购物街、餐饮风情街采用传统的开放街区形式，商业街区有收有放，辅以景观点缀，打造消费与赏景的两重功能，餐饮风情街以欧式风格为主调，让身临其境的人们享受西欧的独特风情；休闲娱乐广场为小型主题公园，以秀美的园林式建筑和适合淮河流域生长的常绿木本植物为主，主题公园内建造一条景观河，河边景观树为香樟、乌桕、垂柳、银杏等名贵树种，景观河上架设木栈桥，让游人有身临江南水乡的意境。
4、项目经营模式
商业市场以租售相结合的经营模式，初步方案为50%自持招租，50%出售，为能在较短时间内培育市场成熟，我公司会将首期的商业中大部分铺面采用租赁的方式，对规模生产企业带着品牌入驻的，采取减免管理费等优惠方法招商，吸引更多大企业、大品牌的加盟。
综合配套区域的酒店项目为开发企业自持物业，委托专业管理公司经营的模式；住宅项目的销售沿用传统模式，但在首期住宅项目的售价上将会低于周边项目售价，加速资金回笼，并生成利润投入商业项目中加大招商，产生成熟的商业氛围影响住宅项目的热销相互影响的效应。
5、项目公司概况
5.1项目建设单位与职能
安徽中升投资发展有限公司成立于1998年，注册资本2000万，公司占地总占地110亩。经营用房【自持】80000余平方米，现有员工150余人，主要从事房地产开发.物业经营、生物工程、化工类产品的生产经营、建筑安装工程等。
公司前身为安徽中升房地产有限公司，近几年来完成开发、建安产值近十亿，先后开发项目如下：
1、2001年－2004年，开发建设欣钰雅苑项目，项目占地50亩，开发建筑面积7万平米，于2004年底全部销售完毕。
2、2005年至今，开发建设黄山西递商贸城、西递博雅兰庭渡假酒店和中升·融智工园项目，总建筑面积11万平米，现已建设完成近8万平米。
3、2008至今开，开发建设中升·融智科技园项目总占地110亩总建筑面积达21万平方米，现已完成近10万平方米。
4、2008年至今，开发建设合肥蒙城路蓝筹星座项目，总建筑面积为5.5万平米,层数为30层，现已形成销售。
5、随着经营及发展需要我公司先后与湖南三建集团及长春建工集团在皖投资成立安徽公司，经过两年多的发展，先后承揽了安徽省政府集资楼——望湖城项目近18万平方的建设任务，安徽中烟蚌埠烟叶醇化库工程11万平方米，安徽皖北煤电医院工程6万平方米，中国科技大学重点实验室工程近3万平方米等，两年间累计完成建设产值近十亿元，年交纳税金数千万元。
“务实开拓、追求卓越”为公司经营宗旨，公司发展将依据这一宗旨，循序渐进、诚信务实。使企业逐步健康稳定发展，有信心、有能力使企业在2010年打造成为以生物化工科技、房地产开发为主的现代化大型企业集团。
（二）项目建设的必要性
1、城市发展条件
1.1良好的交通条件
宿州市对外联系便捷，交通优势明显。北距徐州观音机场仅75 km；京沪铁路、合(肥)徐(州)高速公路和206国道南北纵贯市区，规划的京沪高速铁路从市区东缘穿过；规划的泗永高速公路从市区北部穿过；水运经新汴河入洪泽湖通长江，水、陆、空立体交通运输系统十分发达。宿州开发区位于宿州老城区的南部，宿蒙公路、宿怀公路、宿固路、303省道和二
徐公路穿境而过，毗邻高速铁路客运站，交通条件十分便捷。
1.2丰富的劳动力资源
宿州