成都松芝（大源综合体项目）规划建议书 四川中原营运二部 ShiChuan09.2010 汇报说明 通过上次沟通，此次报告需要解决的问题为： 地块整体的概念规划（产品建议、景观建议、商业建议、住宅建议） 产品细化建议 启动经济测算 报告内容 页码 市场回顾 第一部分 一、区域产业与房地产市场发展概述 天府新城区域处于发展时期，人口的增加，目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显； 南沿线科技产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展； 大源组团承担新中心功能，是整个天府新城的配套依托，是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域； 大量的外资、科技产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求； 天府新城已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。 二、区域房地产概述 从20世纪90年代高新南区的启动，21世纪初各组团逐步启动，到2005-2007年土地出让品牌开发商纷纷入驻，再到政府搬迁，至今日地铁1号线的通车，天府新城显现火热景象。是值得期待的一个地产热点。 随着大量企业及投资者进入天府新城，未来的房地产市场潜力较大，而且市场消化率较高。 本项目地处天府新城大源组团区，是未来居住核心所在，是开发住宅/公寓的较好的领地。 三、天府新城商业市场概述 2010年及2011年是南延线商业供应高峰期， 南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。 四、区域办公市场概述 从图可以看出在建与在售办公性商业集中在天府大道两侧，离本案有一定的距离，没有形成良好的抱团效应，对我案开发写字楼办公楼商业产品存在较高的销售风险，故我司建议本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发“宜商宜居”类型的商务公寓。 五、写字楼（商务公寓）住宅 客群对象分析 商务公寓终端使用客户：项目承建商及设备供应商技术人员；商务参观交流人员；往来于成都长期包房居住人员；私人度假类客户；已建成投产的上游产业项目企业；建设中项目的承建商；下游产业和配套服务企业，如物流、贸易等；与大源区有相关业务往来的外地企业办事处； 住宅客户：区域员工、产业园、行政办公等从业人员、投资者；对城南区域向往者 六、本项目产品甄选 产品甄选初步建议 ： 集住宅、商业、酒店公寓、商务公寓于一体的 类都市综合体 总规划建议 第二部分 一、宗地概述 1、项目概述 项目名称：“松芝大源综合体项目”（暂定名） 该项目是成都松芝置业有限公司在成都首次开发的集商业、 住宅为一体的综合体项目。 项目地点：高新区南沿线大源组团内 开发商：成都松芝置业有限公司 项目预定位于“精致、实用”的城市白领驻区。 2、宗地临界状况简述 地块东侧为政府待开发用地，该地块将打造城铁佛寺风情特色街区。 地块西侧临剑南大道，对面为7中新建高新校区； 地块南侧为铁佛寺待开发用地和已建成居住小区（凤凰城、中海澜庭）； 地块北侧为再建项目，主要功能为外籍人口居住区； 3、政府规划要求 按照《城市规划管理局地块规划设计条件》及《城市规划管理技术规定》实施。 4、经济技术指标 规划建设净用地面积：29968.05平米 约45亩 容积率：3.0-5.0 绿地率;≤15% 建筑密度： 50%以下； 停车位：设置满足《成都市规划管理技术规定》按商业、办公建筑面积每1000平方米设置10个；按居住建筑总户数的70%设置。 差异化主要体现在以下几个方面： 1、设计理念 简约、精致、实用是核心设计理念。 充分考虑安防、智能设施的设计应用，作为本案提升价值的一个重要卖点。 2、引入项目文化特质 项目拟采用简欧、北美等简约风格，凸显项目优雅、干练的现代白领风范。同时满足市场追新的需要，与市场形成共鸣。 到达项目的流线简析 本案 相对较强区域：该区域目前平均车流量7辆/ 分钟 人流量平均1人/分钟 相对较弱区域：该区域目前平均车流量1辆/ 分钟 人流量平均0.3人/分钟 相对最弱区域：该区域目前平均车流量0辆/ 分钟 人流量平均0人/分钟 本案区域随着城市发展和建设，及铁像寺的打造，都将给项目带来一定上人气，未来商业前景相对较好