为居者喝彩
马池路综合体项目提报
中原地产
武汉 2010.4
汇报说明
[金银湖，美丽生态的华丽外表下，一直存在配套严重滞后的问题，从05年开始一直处于价值悖论之中，本项目规划条件严峻，恰逢新政刚出，未来走势不明朗的大环境下，如何为金银湖未来生活模式解局，带着以上思考，我们展开今天的汇报，偏颇之处，还望斧正。]
上篇：阅读市场-区域-项目
中篇：战略思考-商业-住宅
下篇：执行方略-营销-推广
上篇：阅读市场-区域-项目
中篇：战略思考-商业-住宅
下篇：执行方略-营销-推广
投资拉动（2009－）
市场状况
出口拉动（2001－2005）
出口、投资拉动（2005－2008）22001年12月，中国正式加入世贸组织，出口经济发展迅猛，出口导向型经济地位明显
政策背景
实行大规模出口退税制度，鼓励出口
房地产业市场化程度低，固定资产投资主要以国家大型工程为主
固定资产投资大幅度增长，房地产成为主要支柱产业，与出口并驾齐驱
开始对出口导向型经济进行调整，取消部分产业的退税
加快房地产市场化改革，推动房地产业发展，房地产逐渐成为支柱性产业
因为经济危机影响，出口大幅度下滑，而国内民众消费潜力尚未得到有力激发，国家主导的投资成为推动经济增长的主要动力
实行四万亿经济刺激制度，放宽货币政策
颁布九大产业振兴计划，推动产业复兴
推动国民经济的三驾马车中，消费的推动力始终没有得到激发
目前国内经济的复苏仍然主要靠政府投资的拉动，经济结构调整并未到位
国内实体经济并未主动反弹，而是靠国家投资强行拉升，其情况与美国1929年危机后相似，要警惕二次危机发生的可能
美国世纪初经济危机以后的经济走势
首轮经济危机
国家巨额投资
经济强劲反弹

2007-2008
2008-2009
2009-2010
2010
本次经济危机中中国经济走势
经济会否
二次探底？
政府大规模刺激经济，固定资产投资大幅增长，经济反弹
1929
1933
1937
首轮经济危机爆发
第二轮经济危机爆发
1933年到1937年，美国经济复苏空前之快，GDP增长平均超过9%。失业率由25%下降到14%
因为政府大手笔的财政刺激，赤字猛增，通货膨胀。1937年美国政府开始实行政府推出机制，缩减支出，第二轮衰退随即爆发

8月初，政府提出货币政策将微调,股市大跌，随即政府重申，将继续坚持适度宽松的货币政策
目前中国经济的向上走势过于依靠国家投资强行拉动，对政策敏感性过高。一旦经济刺激计划到期，经济有掉头下行的风险
房地产市场再次遭遇政策风暴，有史以来最严厉信贷政策，打击投机明确，却也不免误伤刚需（首置首改）
短期内价格不会有大变动，但成交量会有所减少
预计半年内价格会有波动
市场供需不平等的根本矛盾始终存在，决定了价格不会发生大幅度的降低
2010，从“旺市”到“变市”——未来地产市场的发展扑朔迷离，同07年比较，少了些恐慌，多了些理性。
中原观点：房价的上涨根本上是结构性的供需不平衡造成的，长期来讲肯定是一个持续的过程。但短期来讲，信贷的收紧肯定对目前投资客过多的市场造成一定冲击，可能会形成成交量萎缩，价格调整的局面
————深圳中原总经理李耀智
中心再创新高，城市化进程放缓，曾经的近郊区域趋势看好
外溢效应明显，边缘地带成交渐旺。
新一轮宏观调控，对于近郊区域是利好与利空的博弈。应理性对待。
武汉城市化发展进程加快，螺旋式扩张形成明显的房地产价格梯度，受经济承受能力的影响，被动郊区化趋势开始形成
新政对于武汉地产市场：伴随短暂的量跌价升阶段，武汉市场将迎来多月的量价齐跌阶段寻求底部，在此期间，房价将迎来10%以上的跌幅.
预期10年将出现供大于求局面，可预计供应的增加与即将萎缩的成交量将打破现有供求格局
房价连续运行在投资回报率天花板之上,并触及收入比天花板,随着政策调整带来的可预期投资回报下降,价格调整不可避免
房价收入比天花板：6600元/平方米
最高增长率天花板：7463元/平方米
投资回报率天花板：5534元/平方米
当前存销比较为正常,但仍高于07年整体水平,后期压力较大新政前后开盘/加推项目变化