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中关村
商圈
西长安街，
公主坟
亚奥商圈 北苑
商圈
望京
商圈
西单，
金融
街
王
府
井
CBD
前门，崇文
门
北京的城市商业中心已经呈现出多
中心的布局，城市中心的改造以及
人口向郊区外移，促进了新商 圈的
发展。
北京的商业发展从过去的单一中心：
王府井-西单-前门商圈逐渐转变成为
多商圈。
随着北京主要商务办公区域自90年
代中晚期的逐步建立，CBD商圈，
朝外商圈，燕莎商圈出现，集中在
二环以内的传统的商业区向三环，
四环等城市外围主要周边居住区扩
展。
这一变化主要是依托城市各个区域
功能的变化及发展以及人口外移而
逐渐形成：望京商圈，公主坟商圈，
中关村商圈以及后续发展并逐渐成
熟的万柳区域、天通苑地区等。
地块Retail Intelligence Jones Lang LaSalle
北京城市零售商圈发展背景研究
国贸购物中心
传统区域
王府井商圈
西单商圈
前三门商圈
商务引导型区域
燕莎商圈
国贸商圈
中关村商圈
金融街商圈
亚运村商圈
东方广场
居住引导型区域
望京地区
方庄地区
奥北地区
回龙观地区
万柳地区
通州地区
产业引导型区域
亦庄开发区
石景山文化创意基地
丰台总部基地
新城规划型区域
顺义
亦庄
通州
龙德广场
望
京
嘉
茂
北京APM
嘉里中心
本项目区域特点亦庄力宝广场
丰
台
鹏
润
广
场
顺义新国展
通
州
国
际
新
城
Retail Intelligence Jones Lang LaSalle
京石高速
京开高速
京津塘高速
京沈高速
长安街
机场高速
两广路
八达岭高速
市区待调
整商业
目前北京市商业发展的主要趋势主要分为三
条主线及区域地标性：
1、传统市区商圈：主要以区域改造商
业和少量新建商业为主，如大栅栏、王
府井等。
2、住宅商圈：连锁商家逐步布局在已经成
熟的居住区，如朝阳大悦城、华润橡树
湾等。
3、城市功能区：依托北京发展规划，以朝
阳区为首的各个功能区域进入快速发展
阶段，包括：奥运功能区、东坝商务综
合区等带动的综合性发展区域。
4、地标超高层：CBD区域及东长安街沿线规
划数个超高层地标性城市综合体项目，
包括：已建成的国贸3期、未来财富3期
、中信地块、友谊地块、中服地块等。
成熟
居住
区商
业
成熟
居住
区商
业
成熟
居住
区商
业
成熟
居住
区商
业
地标
超高
层
奥北
成熟
居住
区
北京未来商业发展的主要趋势Retail Intelligence Jones Lang LaSalle
市场细分逐步产生，从新交付的商业零售设施发展情况来看，高档/精品化、多元/综合化、娱乐/
体验化和生活/社区化成为了未来发展的主要方向；
美罗城
朝阳大悦城
华润橡树湾
新光天地 金融街购物中心
高档化、精品化
娱乐化
体验化
生活化、社区化
综合化、多元化
颐堤港
SOLANA
世贸天阶
侨福芳草地
北京零售商业细分市场Retail Intelligence Jones Lang LaSalle
1.北京商业市场总体概况
2.项目周边商业发展环境
3.项目地块条件分析
4.零售商需求分析
5.消费者需求分析
6.项目发展机会及初步发展定位
7.项目定位细化
8.财务估算Retail Intelligence Jones Lang LaSalle
本项目周边商圈分布
望京商圈
北苑
商圈
太阳宫
商圈
亚奥商圈
中关村
西区商圈
项目
地铁4号线 地铁13号线
地铁10号线
地铁8号线
地铁5号线
地铁13号线
商圈 特征
亚奥北商圈 依托亚运村、北苑、天通苑大型居住区及奥运会的推动而逐渐形成的北部区域型商圈，主要代表性项目包括北辰购物中心、龙的广场。
望京商圈 依托中关村产业园及望京居住区的办公及居住氛围带动，形成的东北部的区域商圈，主要代表项目为凯德Mall。
太阳宫商圈 太阳宫区域商业是近几年逐渐发展起来的新兴区域，借助太阳宫区域的居住环境及邻近的城市重要交通道路而形成的
区域商业氛围，主要代表项目百盛、凯德MAll。
中关村商圈 依托中关村电子产业园及周边各大院校的带动，周边聚集了大量的IT公司及居住社区，促进了区域的商业发展，主要
代表项目包括新中关、欧美汇等。
上清
商圈
9
