亚泰地产淮海东路北侧地块前期策划报告 上海之涵投资咨询有限公司 2013年12月 II.城市发展规划 III.开发区现状及发展规划 V.地块分析 VI.项目定位 报告架构 IV.泗阳房地产市场 主要经济指标 四至分析 交通分析 I.泗阳概况 Ⅶ.经济测算 项目区位分析 地块SWOT分析 功能定位 客源定位 档次定位 户型面积定位 价格定位 规划布局建议 建筑风格建议 产品类型定位 Ⅷ.结论分析 泗阳概况地理位置 泗阳县地处中国华东，位于江苏省中北部，东临淮安市，西接宿迁，北靠沭阳县，南濒洪泽湖，京杭运河穿境而过；县境东西距50公里，南北距70公里，全县面积1418平方公里。 泗阳交通十分便捷，京杭大运河、盐淮高速公路横穿东西，泗沭公路贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较方便。 交通环境经济状况 右图为泗阳县2007-2012年地区生产总值及增长比例情况，从2007-2012年区域内生产总值均保持较快的增长态势，2011年突破250亿元；其中房地产业的大量开发对趋于GDP的增长起到的至关重要的作用。 右图为泗阳县2008-2012年人均GDP及增长比例情况，区域内2008-2012年人均GDP都保持稳定较快的增长比例态势，2012年人均GDP达到32000元；区域内人均GDP的稳定增长对趋区域房地产的快速发展奠定了坚实的基础。 泗阳概况/经济情况 三大产业投资 上图为泗阳县2006-2011年三产业投资的投资情况： 可以看出泗阳产业结构以第二和第三产业为主，其中房地产业健康稳步的发展也为区域内经济平稳较快的发展起到了重要作用； 近年来国家加强了对房地产市场的调控，出台了一系列的调控政策，房地产市场销售出现了下滑情况，这也势必影响未来的房地产投资增长趋势，增加了该区域未来产业投资增长的不确定性。 泗阳概况/三大产业投资截至2007年，江苏省委、省政府决定调整泗阳县城区行政区划，撤销城厢镇、来安乡，与临河大兴一同划归众兴镇，辖11个镇、5个乡众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；2个场：泗阳农场、棉花原种场；共有252个村（居）委会。县人民政府驻众兴镇。 人口情况 根据2010年全国第六次人口普查泗阳人口情况结果如下表： 城市化水平不断提高 常住人口85.54万人，城市化水平由2000年的20.9%提升至2010年的43.36%,进入成熟化快速增长阶段. 户籍人口呈高自然增长,负机械增长 2004-2010年自然增长年均增长1.18万人,机械增长为负增长. 外来人口持续增加,外出人口增长呈下降趋势 2010年外来人口3.67万人,近5年年均增长16.7%.外出人口由2006年24.05万下降到2010年的19.85万. 人口分布及流动状况 泗阳概况/人口分布及流动状况地理 位置 泗阳县位于江苏省宿迁市，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，城市区位优良，具有良好的发展前景。 交通 环境 区域内水路、道路交通动线发达，内外部交通规划优良，区域内外人员流动均较方便，对于房地产的发展有很大的利好。 经济 情况 区域GDP和人均GDP逐年保持稳定较快的增长态势，经济结构中，第二和第三产业发展较为明显，整体城市化发展趋势愈发明显。 房地产环境 房地产投资逐年保持稳定增长态势，商品房年销售额在2008年和2011年受国际金融危机和国内政策调控影响有所下滑。 泗阳概况/区域概况总结II.城市发展规划 III.开发区现状及发展规划 V.地块分析 VI.项目定位 报告架构 IV.泗阳房地产发展 主要经济指标 四至分析 交通分析 I.泗阳概况 Ⅶ.经济测算 项目区位分析 地块SWOT分析 功能定位 客源定位 档次定位 户型面积定位 价格定位 规划布局建议 建筑风格建议 产品类型定位 Ⅷ.结论分析 8