商业物业管理 [关键字]： 商业、物业管理 [简介]： 此理论对商业物业管理的定义，作用，内容，管理模式等进行了阐述 什么是商业物业管理 商业物业管理定义 商业物业管理在商业地产运作中的作用 专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理 商业物业管理对商业地产的作用是为商业和房地产的衔接提供平台,实现两者的有效融合 商业物业管理包括：设施管理、租户管理、营销管理和财务管理 设施管理 租户管理 营销管理 财务管理 目标：为入租店铺和来商业物业的顾客提供一个舒适而又安全的环境 具体内容包括：卖场环境设备的维持，安全保卫管理等 目标：造就优良的店铺 具体内容包括：教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理和表格管理等 目标：提升商业物业的客流量和销售额 具体内容包括：对店铺进行营销支援并举办统一的促销活动等 目标：使商业物业和入租店铺取得良好效益 具体内容包括:收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估和店铺指导等 对商业物业进行管理需要具备的条件 要有房地产的丰富知识和管理经验 要有很强的商业运作和管理的经验 能够进行商业定位和市场细分 能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足 商业物业管理的模式有两种：开发商自行管理和聘请商业管理公司管理 什么是商业管理公司 商业管理公司的价值 商业管理公司的服务内容 专业进行商业物业管理的公司 保证开发商的正常收益，即稳定的租金收入 提升收益，使收益能够不断的增长 提升商业物业形象、品牌 能够实现最终的高价出售 商业地产全案策划及规划服务 商业地产招商及租务代理服务 商业物业长期经营管理服务： 包括商业经营诊断及商业经营管理规划； 商业设施规划及业种配置、定位建议；商业空间管理架构 及技巧等 两种商业管理的模式优劣势比较如下： 开发商与商业管理公司的合作方式 商业物业增值举措 对经营品牌进行阶段性调整 为商家提供专业化服务 对经营品牌进行阶段性调整 调整目标 使商业物业产权价值升值，具有长远的经济效益 调整信号 1、客流量（人气）发生明显变化时 2、主力消费群体发生变化时 3、区域的商业价值发生变化时 4、市场上同类商业物业租金明显调整时 调整方法 每到一定周期，对商场内经营的品牌进行清理，清除与商业物业形象、定位不吻合的商户，并引进适合的商户入驻 对经营品牌进行阶段性调整 效果预测 调整周期 每3~4年 关键环节 在调整前，要储备潜在目标租户的相关资料，与潜在目标客户进行沟通，以备在清除不合格商户后，有足够的商户及时入驻，减少商业物业的空置期和空置率 每经过一次调整，租金收入会比上一阶段平均提高20% 相关案例 案例1：东方广场清理品牌行动 清理时间 清理背景 清理方式 清理内容 入驻的国际著名品牌 2003年初~2004年上半年（东方广场于2000年开业） 东方广场的整体品牌已经深入人心，商业号召力增强，客流量 有明显的提高 以每阶段清理10%不合格商户的速度进行 无法与东方新天地的格调相吻合的低档品牌 案例1：东方广场清理品牌行动 清理成效 租金回报 目前，东方广场的租金为40美元～160美元/平方米月，比2004年同期平均增长了20％ 纳税额变化 案例2：新东安市场翻新 翻新原因 翻新周期 翻新方式 新东安市场的定位是在2000年形成的，与目标客户群（当代青年人）的需求已经开始脱节，购物环境和销售的货源难令主要消费群体满意 5～6年 新东安是香港开发商“新鸿基”的项目。新鸿基在香港的项目平均每５到６年就会做翻新，进行商铺调整和租金调整的工作。特别是对于硬件，平均每５到６年就会做一次。新东安为了适应各方面的变化，决定在2005年做项目的重新定位 一次性完成翻新。