盈石专题报告系列 — — 自贸区系列报告（三） 上海自贸区房地产市场展望 但是，爆发性增长可能也意味着自贸区周边住宅市场短期的增长幅度 已经被提前透支。数据显示相比9月，浦东新区10月销售面积和销售额 均环比下降30.8%和24.9%， 11月的数据也与10月相当。 “沪七条” 的出台固然抑制了部分成交，但是更多的则是购房者对自贸区住宅的 追捧趋于理性。排除部分激进的投资者以外，外高桥、临港新城等板 块短期的价格上扬无疑限制了自住者进入上述地区，转而寻求周边更 具性价比的区域。所以在未来一段时期，整个浦东区位的住宅市场都 有可能维持平稳的增长态势 写字楼 一房难求，应该是目前自贸区写字楼市场最好的写照。尤其是在外高 桥区域，原本就是定位于以贸易、物流为主的保税区，仓储占据主要 的存量而办公物业非常缺乏。据悉外高桥集团下属公司已从集团自用 大楼中搬出，让位给了入驻自贸区的花旗银行。在供需不平衡的情况 下，外高桥整体写字楼租赁均价至今已经上涨一倍有余。而该区域的 标杆写字楼汤臣国际贸易大厦，更是大幅涨价近300%至8元每平米每 天，堪比很多优质地段的写字楼价格 一房难求，应该是 目前自贸区写字楼 市场最好的写照 在供需不平衡的情 况下，外高桥整体 写字楼租赁均价至 服务 社会 金融 今已经上涨一倍有 余 文化 商贸 物流 面积稀缺 来源：盈石集团研究中心 02 盈石专题报告系列 — — 自贸区系列报告（三） 上海自贸区房地产市场展望 截止目前，在自贸区新增注册的企业超过1,600家，其中外资企业只有 40多家，近半数为外资金融银行机构，可见外资在前期观望意味甚 浓。但随着近日央行出台《关于金融支持中国（上海）自由贸易试验 区建设的意见》，若干金融细则已显出端倪。尤其是在投融资汇兑便 利化方面将使外资企业直接获益，相关措施计划在三个月内落实大部 分，所以预计未来新增企业中外资占比会逐步增高 其实不单单是外高桥，目前整个自贸区内的办公面积都相当紧缺，新 增写字楼的建设周期肯定也难以满足企业短期内的面积需求。所以我 们可以判断部分区内过去的仓库和厂房将被改建成办公物业。同时由 于园区接受注册地和办公地分离的模式，自贸区辐射范围内的浦东写 字楼市场都将受益，成交或将出现价量齐升的局面 商业 就上海自贸区而言，其涵盖的外高桥和临港新城区域内的人口基数较 大。对未来打造更多商业地产也留有了一定的基础空间。据析，自贸 在未来自贸区发展 的长期过程中，区 域范围周边的商用 物业其租金水平也 会随着发展以及需 区建立所起到的效果不仅会导入大量的就业人口，还会形成购物消费 群的量变。同时由于区域内金融、贸易、服务等行业的发展，相应地 也会提高区域内整体人均收入水平。在质与量的同时增长中，必然需 要新的商业载体来满足相应增长的消费需求。在未来自贸区发展的长 期过程中，区域范围周边的商用物业其租金水平也会随着发展以及需 求而上升。加上开发商对区域的建设投入，自贸区工作生活等配套设 施提高，也使得未来人口导入加速，形成一个良性循环 求而上升 商业需求 人口流入 加快开发 收入提高 工作机会 来源：盈石集团研究中心 03 盈石专题报告系列 — — 自贸区系列报告（三） 上海自贸区房地产市场展望 盈石专题报告系列 结合自贸区内的政策功能，新兴的商业模式也即将在此地诞生。目前 首个国家跨境贸易电子交易商务平台-跨境通已经开始试运营，由于以 个人物品方式申报进口，免去了流通环节上的增值税，从而给购物者 带来了真正的价格优惠。日前外高桥集团下属的森兰商都项目也表 示，计划打造一个高端进口商品保税展示交易平台。未来自贸区的商 业形态将会是结合报关仓储、物流配送、网络营销和实体展示的一个 随着自贸区整体产 业的规划和发展， 未来不少工业用地 其土地性质必然要 向商业转型 完整O2O形态 工业 虽然外高桥集团在自贸区内的土地储备高达11.04平方公里，但是随着 自贸区整体产业的规划和发展，未来不少工业用地其土地性质必然要 向商业转型，由于商办面积的不足，土地流转必然面临加速。在上海 市国土局的支持下，自贸区管委会计划将占自贸区总体面积80%的工 业用地部分流转为商业用地。资本市场上自贸区土地也备受追捧，截 止目前区域内已经有两块工业土地被高价拍出，溢价率均在原估值的 90%以上 商业用途：写字楼、购物中心 工业用地加速流转 自贸区总面积 28.78平方公 里，约80%土 地为工业用地 性质 来源：盈石集团研究中心 04 盈石专题报告系列 — — 自贸区系列报告（三） 上海自贸区房地产市场展望 盈石专题报告系列 由于大多数园区企业都看好自贸区的后市发展，不会轻易的出让下属 土地。现行的土地规定要求必须要先收储，然后再通过统一平台以招 拍挂的方式公开出售的模式可能较难广泛推行。目前比较受认可的方 法一是由原土地使用权人与二次开发主体以一定的股份进行联合储备 和开发，或是由土地使用权人直接补差价然后自主决定后续使用方 中长期内更看好商 用物业的表现，基 于自贸区商贸活动 向 同时，自贸区内企业预计将会迎来一次重大洗牌。一方面，中小型的 仓储物流和生产加工类型的公司受制于租金和成本上的压力，而且目 前自贸区的定位也不再适合这些公司业务需求，部分企业已经开始着 手向洋山深水港等区域搬迁。而另一方面，开放的政策使得一些国外 或者行业内的优秀企业进入自贸区，这些企业的业务与产品具有较高 的附加值，也有更强的承租能力，将会是未来园区的主流企业 日趋频繁的预期， 伴随区域内人口增 长和消费力提高的 双重因素驱动，商 用物业的租金和估 值上升相对更具稳 定性和可持续性 结语 据近日商务部发布的信息来看，中国目前正在建设18个自贸区，涉及 31个国家和地区。而商务部所指的自由贸易区，是国家之间、国家与 地区之间经济合作的一个协议，与目前上海自由贸易实验区有所不 同。但其中不排除部分双边的贸易合作协定未来将在特定的区域落 户，从目前拟申报自贸区城市的情况来看，大多采用了现有保税区或 加新开发区的结合模式作为落户主体。由于上海自贸区内及周边的住 宅和区内的工业物业具有先发优势，短期市场井喷一定程度上提前释 放了这些物业的未来增值空间。盈石集团研究中心在中长期内更看好 商用物业的表现，基于自贸区商贸活动日趋频繁的预期，伴随区域内 人口增长和消费力提高的双重因素驱动，商用物业的租金和估值上升 相对更具稳定性和可持续性。总结上海自贸区房地产的经验，不但可 以被其他城市政府管理层所借鉴，对多数意向入局自贸区契机的开发 商、机构投资者、乃至个人投资者都是一个值得研究的范本 05