中山悦来路商住项目发展策划全案终期报告
汇报内容
市场机会分析项目发展定位研究
项目区位价值及自身条件分析3
投资效益分析研究工作思路框架
项目发展定位
SWOT分析
市场机会分析
区位价值及自身
条件分析
结合
判定
投资测算
建筑设计建议
可行性
判定
前瞻性
判定
修正
经济性
形象性
盈利性
策划工作的市场调研基础
城市经济
2002-2006年中山统计年鉴
2003-2006年中山市国民经济和社会发展统计公报
中山市国民经济和社会发展十一五规划纲要
中山统计信息网
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城市发展规划
《中山市城市总体规划（2004-2020）》
《中山市中心城区总体规划调整》
《中山市城市空间发展概念规划整合研究报告》
《中山市住房建设规划（2006-2010）》
《中山市近期建设规划（2006-2010）》
……
房地产市场
中山市楼盘项目现场调查
中山典型商业项目及项目周边现场调查
《2007年中山市居民购房行为调查报告》
广东房地产展销会抽样调查报告
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专业人士、商业经营者及消费者访谈
政府部门（国土局、规划局等）访谈
专业人士访谈（著名商业经营者、中山代表商业项目经营者、房地产策划、楼盘销售人员、二手中介等）
中高端消费者深度访谈
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Part 1项目区位价值及自身条件分析
老城区在中山城市发展格局中占据重要地位
中山中心城区由主城区与东部新城构成，城市向东拓展的势头强劲
石岐老城区是主城区重要组成部分，第三产业较为集中，是传统的商业中心
老城区面临新城挑战，但生活便利，配套成熟吸引力强
随着东区等新城区的快速发展，城市中心东移，并形成新的居注现代商务、商业中心，老城区面临巨大挑战
周边区域界定：距离项目约2公里范围
配套设施：
医院：步行8-10分钟至市中医院
教育：步行3-5分钟至商业幼儿园、博爱小学、石岐小学等
商业：吉之岛、君悦时尚广尝各大银行、孙文西步行街等
交通：临近悦来中路、中山体校等公交站
酒店：步行5-10分钟有5家不同档次的酒店
景观
步行至岐江河1分钟，可享江景资源
岐江河对面岐江公园可作为项目的远眺景观
项目周边配套成熟，有可挖掘利用的景观资源
项目位于老城区，建筑达一定高度，视野将较为开阔，景观资源价值可挖掘利用
区域住宅整体形象欠佳，未来旧城改造将改善形象
项目周边分布较多十几甚至几十年楼龄的破旧住宅，影响整体形象
旧城改造为改善周边区域形象提供契机
周边破旧低矮房屋2008年拆除完毕，旧厂区也在逐步搬迁
旧城改造促使周边配套设施更加完善
新泰安市场明年6月份完工，将有肉菜市尝社区超市等生活配套功能
专业市场与零售商业并存，经营年限较长
专业市场以批发体育用品、机电产品、通讯产品为主
零售商业以吉之岛日常生活用品消费为主，是中山本地经营档次最高的大型综合超市
不少专业市场商户在此经营8年以上，吉之岛经营3年以上
周边商务氛围较浓，中高收入人群较多
项目周边两公里范围内具有浓厚的商务氛围
金融业、行政及通讯服务企业办公单位集聚悦来南路，商务办公氛围浓厚
工商、交通、建设、农业、中国银行等金融单位
中国电信、中国联通等通讯服务行业
交通局、工商局等行政单位
悦来中路机电及体育用品专业店批发业务频繁
悦来中路西侧机电批发知名度高，东侧机电及体育用品批发生意理想
酒店业发展较快
附近现有酒店5家左右，已知后续供应2家
区域价值对比
石岐区配套设施成熟，生活便利度目前其他区域难以比拟
小结
项目位于旧城区，区位认知度较高
项目周边生活配套较为成熟，随着拆迁及重建项目的启动，区域形象将有所改善，适宜开发中高档住宅
项目周边专业市场经营氛围浓厚，吉之岛独自难以改变现有商业格局，项目若发展商业需考虑与吉之岛互补发展问题
项目周边商务氛围较浓，中高收入人群较多，为本项目开发带来机会