本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2012年世联和昌都汇华府复盘总结 世联复盘总结 一、项目概况 汉阳新区小型综合体品质社区 开发商：和昌地产集团 项目地址：四新江城大道与四 新南路交汇处 总占地面积： 4,529平米 总建面： 175265.15平米 绿化率： 35.5% 建筑密度：24% 物业形态：6栋住宅+1栋SOHO +集中商业 总户数：994 停车位：1041 物业管理公司：世邦魏理仕顾问 基本情况 推售产品6#7#3#5#二单元，合计634套；89平米2房为主，占比高达80.4% 7# 2# 6# 全年推售6#、7#、3#、5#2单元楼共计634套房源 主要户型构成 A户型 C2户型 B户型 C2户型 C1户型 D2户型 D2户型 D1户型 D1户型 C2户型 C2户型 C1户型 1# 梅子南二路 梅子西 路 四 新 南 路 江 城 大道 产品情况 A户型 B户型 C1户型 C1户型 3# C2户型 C2户型 D2户型 D2户型 D1户型 D1户型 C2户型 C2户型 5# 89平米2房产品相同面积段含有4种不同户型，价值排序依次为D1 ≥D2 ≈C1 ≥C2，内部竞争严重 C2户型 C1户型 D1户型 D2户型 右图为D系南北通透89平米舒适2房产品，但D1从户型结构上更优于D2： 从动线设置上看，D1厨房、餐厅连接更为顺畅 D1户型改造空间更大，D2户型虽然也能改造为3房使用，但厨房到餐厅处连接稍有局促 左图为C系全南向89平米2房产品。其中C1优于C2： C1户型3个阳台更舒适； C1卧室、客厅、餐厅等开间尺度均大于C2户型 C1若改造为3房使用，可将客厅改为卧室，餐厅与客厅空间共用；C2若改造为3房使用，需要舍弃客厅功能 产品情况 价值体系 二、市场环境 8500-11000 7500-8500 7200-7500 6300-7000 政府规划的三大新城之一，基础生活配套缺乏，是汉阳唯一无原生住民片区，片区的销售更多依赖拉动区域外的客户 市场背景 1、汉阳市场分别由，王家湾、钟家村、四新、沌口，四大片区组成 2、从当前价格水平看，钟家村王家湾沌口四新 绿地、金地和观澜是直接竞争对手，6500-6800元均价下月均销售约80套；区域内主流去化产品是小3房（100平米以内）＞2房（约80平）＞100平米3房＞130平以上3房 市场背景 2012年 和昌都汇华府，88平米2房为主，9月中下旬开盘 观澜国际，92、93平米小3房、120平米3房，现已启动6# 新品认筹，10月上旬开盘 绿地新都会，85平米2房、108平米3房；8月25日3#1单元开盘，预计9月底推2# 金地澜菲溪岸，主力产品为90平米小3房 沿三环线29#、30#8月25日开盘；下半年货源供应充足 观澜高尔夫，76、96、118的2房、3房，8月25日3#三房加推，预计9月下旬加推 广电四新项目，预计年底推出，其在汉阳的强大影响 力和高性价比将对本项目第二次加推造成强大冲击 9月底、十月初片区内货量供应充足，片区市场竞争激烈，客户争夺战白热化 9月底、十月初为项目入市初期，片区内各项目为了争夺传统“金九银十”黄金时期，纷纷安排了推售节点。 市场背景 针对竞品项目2房产品：本项目2房户型具有高舒适度明显优势，但面积偏大，总价难以控制，是客户最大的抗性 绿地新都会85平米两房 两房舒适感较好； 户型规整，但缺乏可拓展性； 观澜国际78平米2房 两房面积较小，便于控制产品总价； 户型舒适度不高，满足过渡置业需求 都汇华府C2户型89平米 全南向， 大面宽、短进深，舒适度高 点对点分析