2前 言本研究分析报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、中国海关总署、购物中心行业相关协会、国内外相关刊物的基础信息以及购物中心专业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于当前世界金融危机整体发展局势，总结出金融危机的一般规律，进而分析了当前金融危机对全球及中国经济、政策、主要行业的影响。受全球金融危机的影响，中国经济出现了增速放缓的现象，加上成本上升、效益下滑等因素，已影响到部分企业的投资意愿和能力，进而对消费增长构成制约。在中央的宏观调控之下，全国打响了一场声势浩大的“扩大内需、促进增长”保卫战。中国政府公布的两年投资总额达4万亿元人民币的经济刺激方案在全球引起了热烈反应。此举将提振市场信心，有助于保持中国经济的持续稳定增长。在当前全球金融危机的形势下，中国加大对基础设施建设的投资可有效扩大内需，弥补金融危机导致的外需不足。根据这一方案，到2010年底，中国政府将投资4万亿元人民币，用于包括基础设施、公共交通、生态环境建设和灾后建设、民生工程以及提高城乡居民，特别是低收入群体收入水平等在内的10大措施。同时，中国的财政政策和货币政策双双转向，财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。购物中心不是一种零售业态，而是一种生活方式和消费模式。是经济发展、人们消费水平提高的必然结果，是商业零售业发展历程中的一个最高形式，它能最大限度地适应生活方式改变、满足现代消费的多种需要，形成了它比单一零售业态更具备的多种功能和综合优势。购物中心的特点是一大二专三全。购物中心的产生是商业的进步，是对传统的商业定位理论的冲击和修正，使商业企业的空间布局发生质的变化，一个品种、名牌、功能荟萃的消费场所在更大的空间出现，在不同的程度上改变了人们的生活方式和消费模式。其特点主要体现在一大、二专、三全。大：一是规模大，既表现为总体规模一般都在10-20万平方米之间，大的达40－50万平方米，也表现为单体，每一个专门店都在500-1000平方米，百货店都在10000-50000平方米之间。二是共享空间大，都有宽阔的购物通道，与营业面积构成1:1或1:2的比例关系，中间设有豪华舒适的顾客休息室和长廊椅；三是停车场大。停车场是购物中心的生命线，98%以上顾客是开车来的，没有停车场就没有顾客，也就没有规模效益，其面积与营业面积比，一般都在2:1或3:1。专：以专业店为主，每一个购物中心都有200-300家专业店，或以品牌划分，或以消费划分，形成分工很细、专中有全、各有特色的专门店。如服装不仅有男女之分，还有休闲服、运动服、职业装、内衣、文胸专门店，儿童服装分为婴儿、少儿、6－8岁儿童等等。还有宠物专门店、贺卡专门店、圣诞节用品专门店、NBA专门店、CNN专门店；儿童玩具还分为维尼斯、芭比、维尼等专门店。即使是百货店也是采取大而专、专而全的经营方针，不同百货店各自突出自己的特色，进行错位经营。全：功能全，几乎集所有商业服务业功能为一体，进行全方位的服务，在购物中心不仅可以买到各种各样商品，还可以享受多种服务，包括美容美发、美甲护肤、照相修理等；不仅可以得到物质享受，还可以得到精神享受，包括电影院、音乐厅，儿童乐园以及各种专题讲座。随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进，购物中心已逐步成为商业地产的主体和投资热点。购物中心的营建，是否已成为现代商业发展的主流，改善了城市的商业环境？是否提升了消费者购物的便利性和满意度，并主导着人们的生活方式？报告针对我国购物中心行业的市场规模与前景、从业企业、国家相关产业政策以及发展战略进行了全面分析。并重点分析了我国购物中心行业细分市场、区域市场的发展与现状，并对购物中心行业投资前景作了分析分析，为购物中心相关生产企业、经营企业、科研机构等企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。目录第一章 购物中心产业相关概述 ... 20第一节 购物中心的定义与分类 ...... 20一、购物中心的定义 ....... 20二、购物中心的分类 ....... 20第二节 国内外购物中心的差别与比较 ...... 21一、国内外购物中心定义的差别与比较 ........... 21二、国内外购物中心分类的差别与比较 ........... 21三、国内外购物中心发展的差别与比较 ........... 21第二章 2009-2010年世界购物中心产业运行态势分析 ........ 23第一节 2009-2010年世界购物中心产业运行概况 ........... 23一、购物中心在世界各国兴起与发展的原因透析 ....... 231、从经济和社会层面分析 . 232、从科技层面分析 . 243、从生活和消费层面分析 . 24二、购物中心在世界各国的发展概况 ... 24三、购物中心在世界各国兴起的可行性分析 ... 26第二节 世界各国社区型购物中心比较分析 .......... 27第三节 2009-2010年全球十大购物中心运行浅析 ........... 29一、华南购物中心 ........... 29二、金源时代购物中心 ... 30三、SM Mall of Asia ........ 30四、西爱德蒙顿购物中心 ........... 31五、SM Megamall31六、柏嘉雅时代广场 ....... 33七、北京购物中心 ........... 33八、正佳广场 ....... 33九、SM City North Edsa .. 33十、普鲁士国王购物中心 ........... 34第四节 美国购物中心发展分析 ...... 34一、美国发展购物中心发展历程 ........... 34二、美国发展购物中心产业的特点 ....... 41第五节 日本购物中心发展分析 ...... 48一、日本购物中心发展分析 ....... 48二、日本购物中心现状特征 ....... 50三、日本购物中心趋势表现 ....... 50第六节 欧洲购物中心发展分析 ...... 53一、欧洲购物中心产业发展概况 ........... 53二、欧洲购物中心的发展前景 ... 55三、欧洲大型购物中心发展势头迅猛 ... 58四、德国购物中心发展历史、现状和趋势 ....... 59五、葡萄牙打破兴建大型购物中心之欧洲纪录 ........... 62第七节 其他地区购物中心发展分析 .......... 62一、新加坡购物中心的发展情况 ........... 62二、新加坡购物中心具体情况及其特点 ........... 63三、印度大规模兴建西方风格的购物中心 ....... 65四、巴西购物中心发展前景分析 ........... 65五、迪拜购物中心入驻商户数量堪称世界之最 ........... 66第三章 2009-2010年中国购物中心产业整体运行形势探析67第一节 2009-2010年中国购物中心综述 ... 67一、中国购物中心发展的历史阶段剖析 ........... 67二、中国购物中心发展基本概况 ........... 68三、我国购物中心发展特征 ....... 68四、中国购物中心亮点分析 ....... 69五、我国购物中心发展速度情况 ........... 69六、外资抢滩中国购物中心市场 ........... 69第二节 2009-2010年中国购物中心开发的影响因素探析 70一、购物中心与经济发展紧密联系 ....... 70二、消费和生活方式对购物中心的影响 ........... 73三、购物中心开发量与城市化水平的相关性 ... 78四、中国购物中心区域分布特征 ........... 80第三节 2009-2010年中国区域型购物中心运行透析 ....... 84一、区域型购物中心将成购物中心发展新热点 ........... 84二、区域型购物中心的定位与特点 ....... 85三、中国区域型购物中心发展潜力广阔 ........... 93四、中国区域型购物中心开发的问题及对策 ... 95第四节 2009-2010年购物中心消费者心理透析 ... 97一、消费心理的深入分析 ........... 98二、消费者购买行为分析 ........... 981、消费者购买行为的定义 . 982、消费者购买的特征 ......... 993、消费者购买的类型 ....... 1004、影响消费者购买行为的因素 ... 1015、消费者购买行为的特点 ........... 1046、消费者购买决策过程 ... 106三、产品制造环节的细节设计 . 107四、产品销售环节的细节设计 . 108第五节 购物中心消费者购买行为的影响因素分析 ........ 110一、个人因素的影响 ..... 110二、心理因素的影响 ..... 111第六节 中国高端购物中心发展情况 ........ 114第四章 2009-2010年中国大型购物中心运行新形势分析 .. 117第一节 国内外大型购物中心发展历程 .... 117一、大型购物中心的起源及特点 ......... 117二、我国大型购物中心发展历程 ......... 1171、萌芽阶段 ........... 1182、起步阶段 ........... 1183、发展阶段 ........... 118第二节 国内外大型购物中心发展现状 .... 118一、国内外shopping mall 发展现状 ... 118二、大型购物中心可行性研究 . 119第三节 我国大型购物中心存在的主要问题 ........ 122一、供求不平衡 . 122二、城市功能配套建设与大型购物中心不协调 ......... 122三、经营管理模式缺乏 . 122第四节 我国大型购物中心发展趋势 ........ 123一、大型购物中心有取代百货店的趋势 ......... 123二、融资渠道出现新变化，多元化格局初现 . 123三、全新购物消费需求的出现 . 123四、大型购物中心开发热度开始降温，开发方式发生变化 . 124第五章 2009-2010年中国重点区域购物中心运行动态分析 .......... 125第一节 北京 ........... 125一、2009年第二季度北京购物中心运行分析125二、2009年第三季度北京购物中心运行分析125三、郊区型购物中心在北京市场的挑战 ......... 126四、2010年北京首地大峡谷购物中心项目分析 ........ 127五、未来两年北京海淀区将再新增五大购物中心 ..... 128第二节 上海 ........... 128一、2009年上海购物中心运行分析 .... 128二、上海购物中心发展总体情况 ......... 130三、上海购物中心定位转移分析 ......... 131四、上海将有新大型购物中心 . 132五、2010年上海购物中心商业物业供应将创新高 .... 132第三节 广东省 ....... 134一、广东购物中心发展现状分析 ......... 134二、广东购物中心无序发展问题分析 . 136三、300项目角逐广东购物中心50强 ......... 137四、2