成都成华区商业项目前期策划报告谨呈：北京中筑置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011.03.23BJ[2011]GW07项目研究工作的阶段划分地块实地考察本地商业市场调研本地消费者访谈专业人士访谈政府官员访谈相关资料收集在售项目考察06-03-09——06-03-1206-03-13——06-03-18城市宏观背景分析商业与商业地产市场分析发展方向初步判断类似项目案例借鉴项目整体发展战略项目整体定位经济评价总体规划设计建议建筑单体设计建议室内空间设计建议盈利模式建议设备设施建议前期市场调研阶段项目定位与发展战略阶段商业规划阶段时间进度阶段划分工作内容06-03-19——06-03-24项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目周边及地块勘察成都宏观经济情况成都城市发展现状成都城市总体规划成都商业地产市场状况成都经济状况研究项目和地区的背景分析锁定区域市场的集中分析与合作方的沟通专业市场、在售项目招商部、市场管理部访谈专业市场经营者访谈商业地产专业人士访谈成都规划局、土地局成华区规划分局成华区发展规划北部区域分商圈、分业态商业市场调查成都在售商业项目考察地块解析和界定宏观经济背景分析城市格局探讨商业地产供求情况分析消费者购买能力分析区域市场供求特点分析租售方式和民间投资意向费分析项目机会点分析总体规划与功能分区研究地块技术经济指标成华区相关情况简介报告思维导图目标与约束条件项目核心问题城市背景与宏观经济状况地块本体解析城市商业市场与商业地产北部区域商业市场分析项目整体商业价值分析项目发展方向判断项目规划设计建议项目租售模式建议项目区位与交通条件项目紧临川陕立交，扼守蓉北出川要塞地块位置项目地块位于四川省成都市东北部，三环路内侧，行政区划属于成华区；经济指标总用地面积为275亩，建筑面积为54万平方米，商业取10％与城市内部联系距离成都市中心天府广场直线距离约7公里；对外联系紧邻川陕公路、三环快速路，与成绵、成渝、成南等高速公路相连，交通便利；成绵高速公路川陕公路北三环路三段连接解放路通向城市中心绕城高速三环快速路川陕公路成绵高速城南高速成渝高速项目地块四至及周边情况——项目区域不与城市生活发生直接关系，一路相隔的富森.美家居已形成目的地型商业项目南临成都行政学院（规划）、成都动物园；东侧临拆迁安置小区项目和建面13万平米的商品房项目，其中商业3800平米；北临三环快速路，对面富森.美家居为超大型装饰材料批发市场，已对周边市场形成强大辐射力；西临川陕公路，该路段以货车为主，目前周边居住气氛较弱，川陕立交西北角为商品住宅用地，川陕立交西南角规划为250亩绿地，绿地南侧有商品房开发；地块东南规划为小学，西南绿化带中规划要求预留400平米地铁出口。项目目标与约束条件项目以住宅为主导——建立康居节能示范区，并通过本项目与政府建立良好合作平台；项目利润集中在商业部分，通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现商业变现；住宅由于经济适用房性质只能获取3%微利，主要靠商业获取主要利润，并实现变现；商业在业态选择和规划中配合政府安居工程需要，避免喧宾夺主；成都商业市场总体供过于求，投资者信心下降。项目目标现状与约束条件项目核心问题1. 如何平衡政府要求和项目利润的关系，从商业市场内在规律的角度出发，寻求适宜的商业形态，实现项目持续商业价值2. 如何在商业市场供过于求、投资者信心下降的情况下，确定项目适宜定价，避免市场风险报告思维导图目标与约束条件项目核心问题城市背景与宏观环境地块本体解析城市商脉与商业地产北部区域商业市场分析项目整体商业价值分析项目发展方向判断项目规划设计建议项目租售模式建议