怀化项目定位报告万邦项目组怀化楼势9月总体点评观点大盘领跑，中小型楼盘整体低迷，金九含金量明显不足。第一章节：怀化市场经济政策咨询土地市场住宅市场典型项目分析Party: 1 经济政策咨询宏观经济政策法规市政动态宏观经济怀化市上半年GDP为365.5亿元，增长率达11.5%，高于全省平均水平0.2个百分点，较一季度回落0.8个百分点，较上年同期降低2.1个百分点。其中第一产业增加值43.14亿元、增长4.2%，第二产业增加值190 亿元、增12.9%，第三产业增加值187.07亿元、增长12.1%，与一季度相比，第一产业增幅持平，第二产业略升0.2个百分点，第三产业降低2.7个百分点。注：数据来源于怀化统计局上半年经济整体运行平稳，第二、三产业有所回落，但整体经济平稳增长。观点宏观经济固定投资额对比同期,继续保持增长，固定资产投资额度涨幅较快。怀化市上半年经济增长对比同期，速度放缓，但固定资产投资额度，继续保持增长，2012年上半年，全社会固定资产投资额度达244.05亿元，增长38.2%，增长速度列全省第二。注：数据来源于怀化统计局观点宏观经济社会消费品零售额较上季度下降幅度较大，消费结构偏向满足基本需求。1-6月，全市实现社会消费品零售总额1428116.2万元，同比增长15.4%，同比增幅回落2.3个百分点，比全国增速高1个百分点，比全省增速低0.1个百分点。从时间节点上来看：第一季度由于节假日较多，社会消费品总额增长势头喜人。从消费结构上来看，吃穿类等基本生活用品继续保持快速增长的势头。粮油、食品、饮料、烟酒类实现零售额83366.9万元，同比增长28.2％；服装、鞋帽、针纺织品类实现零售额40531.6万元，同比增长17.4％；金银珠宝类商品实现零售额12451.9万元，同比增长30.8%。注：数据来源于怀化统计局观点政策法规9月13日，国务院副总理李克强指出，城镇化是现代化应有之义和基本之策。作为13亿多人口的大国，实现现代化在人类历史上没有先例，需要立足国情，探索前进，走工业化、城镇化、农业现代化协调发展的路子。李克强：推动城镇化是经济长期平稳较快发展的源泉。观点：城镇化进程加快，可以有效的扩充城市人口，拉动内需，城市发展空间更加广泛，优化消费结构，人口的增加对于住宅的消费诉求增大,这将为房地产行业带来新一轮的机会。政策法规住建部：楼市调控政策不会动摇 还会持续相当时间。在严厉的房地产调控政策之下，住宅投资的属性正在弱化。住建部政策研究中心主任秦虹昨日在“中国百万销售精英2012年会暨房地产投资趋势论坛”上表示，房地产调控政策不动摇，还会持续相当时间，住宅投资的属性会进一步弱化。观点：中央政府对于住宅市场调控的政策坚定不动摇，将会使住宅投资型客户进一步减少，市场会逐步回归到刚需型客户理性消费占据市场主导的场面，但对于房价的影响效果不大。政策法规广州市政府约谈开发商 称会采取积极暖企措施。2012年9月9日，广州市政府表示会采取积极的“暖企”措施，帮助房地产企业解决困难，进一步加大房地产投资、加大楼市供应、促进经济发展。观点：虽然中央政府继续坚持调控政策不动摇，但各地方政府已然感受到调控下的房企上下游产业受到较大影响。加上国际经济环境的整体不景气的影响，以外贸为主导的中国受到重创，作为目前中国经济支柱的房企面临困难的局面，让各地方政府的财政拙荆见肘。由此可见，各地方的已然抗不住压力，开始慢慢有所松动。政策法规房企加速布局养老地产，产品打造上更加注重市场细分。随着我国社会“老龄化”加速逼近，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业向养老概念转型。业内人士表示，养老产业的发展是大势所趋，但是，现阶段养老产业的概念十分模糊，还没有一个绝对的定论。观点：在行业竞争日益激烈的市场环境下，房产企业更加注重对于市场的的细分，注重对于目标客户群的引导，养老地产能够引起各企业的注重，是房产企业趋于成熟化发展的一个表现。政策法规各地推广预售资金监管 或为取消预售制埋伏笔。2012年9月26日。住建部拟向各地推广天津市房屋预售资金监管的措施。武汉的预售资金监管政策也在制定当中，最早年底出台。开发商关心这一政策对于资金、行业的影响到底有多大，买房人关心这个政策会让房价降还是涨。观点：预售资金监管政策的推广，对于开发商的现金流的影响较大，政府参与进预售资金的监管，最大限度的保证了项目的完工及交付。但对于房价的涨降，认为不是决定房价涨降重要的关键点。