无锡茅泾浜项目营销策略报告风格信仰上海同策房产咨询股份有限公司第一区域事业部贰零壹零年拾月无锡豪宅新典范如果没有自己的哲学观和生活的美学再富有的人心灵上也未必有自己的独立领地这是我们本次提案的价值主张运河占地60亩的江尖公园市中心优越地段项目资源盘点：市中心优越地段》运河景观》江尖公园项目硬伤盘点：小环境造成区域形象差》人流导入地块的路段狭长》企业缺失强势品牌优势》没有规模优势东侧为当地老公房北侧为两排老公房地块东侧主入口进深较长且进口较窄80年代中期就建成营业的红梅广场如今仍在营业，但人气早已大不如前另外还有两点相比其他项目处于劣势的不足之处：规模较小（只有8万平方米，其他项目如西水东、万科等项目 均大规模）没有品牌优势（竞品万科、绿城、盛高均是口碑极好的企业）我们现在要做的事情就是：挖掘项目的发展机会，发现项目潜在威胁，制定项目发展的愿景，形成项目的价值体系。。。。。。内部能力外部因素？？？？？？挖掘机会（市场盘点、客户分析）发现威胁（潜在地块“恒隆”、“苏宁”的威胁）接下来，汇报将按左面的顺序来进行附件：未来房地产政策及市场发展的预测同策资源介绍项目定位包装攻略营销渠道同策豪宅服务体系挖掘机会&发现威胁篇任何脱离市场和客户的定位都如同盲人摸象，不切实际无锡豪宅竞争格局盘点筛选与本案类似豪宅，主要分布无锡市市中心段，延伸至西南项目基地浓厚的文化底蕴(国棉一厂）、市中心良好的配套、自身大规模生活区，使得项目具有很强的核心竞争力一期西水东在户型的设计上，有较大的附加值，无论从功能和空间上均已经达到较高的水平，本案难于在这一方面有大的突破目前在售198㎡三房景观大面积户型、一层一户，大空间设计；双电梯入户，主佣分离；四开间朝南，日照时间较长；赠送空中花园，设备平台和阳台， 附加值较高。附赠空间样板房主要体现内部大尺度和外部景观西水东万科金域蓝湾良好的历史人文元素（荣氏家族发源地）和优良的运河景观资源是其主要卖点沿河景带售楼处（保护建筑改建）地块保留的历史人文元素赋予项目更多内涵，另外在户型的设计上，也达到了较高的水平，引入了精装修的概念，这是给项目加分的地方沿河景带项目目前在售169㎡，196㎡，204㎡大户型精装修房源；精装修样板房，装修标准3000元/㎡左右；户型三房朝南，阳台直面中央景观，具有较好的采光和内部景观资源。项目将历史保护建筑巧妙改造为售楼处，并对周边建筑进行改造，突出项目历史人文底蕴目前在售169㎡三房万科金域蓝湾天元世家项目定位高端，以高端产品力塑造作为主要卖点，同时拥有靠近市中心的地段优势，打造大面积高层景观大宅概念。市中心区域天元世家目前在售189㎡跃层三房户型底层挑空入户大堂，豪华装修；二梯一户设计，突出尊贵感；叠加户型空间尺度更大；双层空中阳台净深2米，面宽9.2米具有较大附赠空间和采光面。项目样板房主要以奢华为主基调，产品创新、附加值高。天元世家天元世家以新古典主义风格打造高端形象，但会所分散于各楼层底部，使其会所功能相对较弱天元世家绿城玉兰花园绿城品牌赋予项目产品力的优势是本项目的核心价值户型图沙盘外立面售楼处售楼处售楼处玉兰公寓仍然延续绿城产品上的传统做法：新古典主义、石材干挂，但没有新的创新，但绿城的传统做法足以给可以震撼绿城玉兰花园天安曼哈顿天安无锡豪宅作品，以精致的产品和大手笔景观著称超大楼间距、奢华中央景观、豪华户型体现曼哈顿的豪宅气质目前在售260㎡户型户型以大面积，大面宽、大景观、套房设计为主要卖点；Art deco立面，尊贵典雅；超大楼栋距，栋距120-200米左右；五星级标准会所，世邦魏理士物业服务；2-3万㎡高尔夫果林、5000㎡中央湖景。目前在售190㎡户型天安曼哈顿寻找突出重围的机会点无锡豪宅总结目前无锡的城市豪宅，已经发展到了一个比较成熟的水平西水东，有规模、城市资源、历史文化、户型等优势金域蓝湾有规模、运河景观、文化等资源，并引入了精装修概念天元世家，户型以及产品力都较强天安曼哈顿，精致豪宅、景观以及户型的创新绿城玉兰公寓，绿城传统产品塑造本案在文化底蕴借势、户型创新、运河景观、企业品牌、规模、以及城市资源上，均没有独特的优势，也就是没有只属于自己特有的优势然而无锡豪宅竞争激烈，本案必须寻找一条具有独特主题的豪宅路线另外，目前竞品在精装修概念的引入上，还处在萌芽阶段，本案可以借鉴成熟的案例，将精装修作为一个卖点