LOFT项目 整合营销策略 超越项目本身 从一种更高的资源视角下 寻求一种更大的 价值贩卖 目 录 第一部分 项目市场分析 第二部分 项目本体分析 第三部分 项目客群分析 第四部分 项目定位分析 第五部分 项目广告表现 第六部分 项目策略推广 第七部分 媒体整合推广 1、项目位置： 2、占地面积：㎡ 3、总建筑面积：㎡ 4、总户数：户 6、容积率： 7、绿地率：30％ 项目情况概览 对项目的理解 1、在现有地块条件的基础上，如何最大化的提升项目价值，快速回笼资金 2、在实现项目价值的同时，如何尽可能的降低或规避风险 3、进一步开拓提升海纳在永济的市场影响力 1、宏观市场分析——永济 2、微观市场分析——类比项目 一、项目市场分析 1、宏观市场分析 — 永济 基本概况 永济古称蒲坂，史为舜都，地处山西省西南端，晋、秦、豫“黄河金三角”区域中心，总面积1221.06平方公里，全市辖7镇3个街道，人口43万。1994年１月经国务院批准撤县设市。 永济市辖3个街道、7个镇：城西街道、城北街道、城东街道、虞乡镇、卿头镇、开张镇、栲栳镇、蒲州镇、韩阳镇、张营镇。 境内古蒲州城濒临黄河，古为畿辅重镇，曾建中都，是古代全国六大雄城之一。永济旅游资源十分丰富，现存文化遗址、宝寺名刹、名人故里、山川名胜多达140余处，是晋南黄河根祖文化旅游区的龙头。 永济历代明贤辈出，舜帝、柳宗元、王维、聂夷、杨贵妃、司空图、马远、杨博等堪称历代英杰，声名远扬。 1、宏观市场分析——永济 房地产现状 1、目前永济房产市场形势受大气候影响，呈现稳步回升势态，价格目前处于2230左右，更多购房者还是停留在自住的前提下 2、目前永济土地供应量也很合理，没有出现过量供应或者是限制供应，整体来说，整个永济市场都处于正常的良性调整状态，没有大幅变更。 3、根据永济市场购房客户调查表明，更多客户目标锁定距离市区较近的中小户型。高端客户目前也不轻易下手，观望居多 4、越来越多的开发商在永济跑马圈地，竞争日益激烈。 项目市场分析 — 篇章小结 属于四线城市，经济发展水平相对落后，房地产行业处于发展的初级阶段，居民置业需求尚未释放，对未来整体市场发展持谨慎乐观态度。 二、项目本体分析 1、核心价值挖掘 2、项目竞争环境分析 3、SWOT分析 1. 核心价值挖掘 — 区位 项目位于老城中心区交通主干道大道和食品街的交叉地点，人气较足，交通发达。 生活及工作的便利使得中心区和郊区、新区相比始终有着许多先天优势，而目前永济市中心区的新楼盘很少。 LOFT 1.核心价值挖掘 — 交通 2.7公里 5.2公里 1.8公里 永济火车站 公园 项目区位图及交通距离（非直线距离) 项目与公园距离0.8公里，步行8分钟 项目与永济市政府距离1.8公里，约8分钟车程 项目与永济飞机场距离2.7.公里，约12分钟车程 公交系统 本案 道路系统 河东大道、临风线 永济市政府 1.核心价值挖掘 — 配套 教育配套：城西中学、电机高中、实验二校购物配套：华联超市、电机购物中心、天添泉超市……休闲娱乐配套：人人家购物中心 银行配套：农业发展银行 餐饮酒店配套：海纳温泉酒店 医疗配套：电机医院、市医院主要竞争对手分析——主要竞争对手环伺项目周围 安泰花园 本案 。 。 公园天下，造势行动开始，项目定位中高端 公园天下 2、项目竞争环境-区域竞品分析 核心竞争区域项目主要宣传“住的舒服、闹中取静、交通便利”概念，有利于本项目宣传借势； 主力竞争项目的在售面积约为10万平米。 核心竞争区域户型以三居、四居为主，面积范围区间为三居110-130平米，四居150-190平米。 核心竞争区域的销售总价范围集中在20—40万元/套； （1）、多层总的均价在2196.8元/㎡，小高层均价在2473.5元/㎡，整体 价格水平不高； （2）、购房者与购买用途基本上都是本地人买来自住为主，纯投资、炒 楼成分几乎不存在； （3）、新开楼盘主要以多层住宅社区为主，小高层物业接受程度低于多 层物业； （4）、所有楼盘商业部分并非固定回报型的地产投资产品，一来不能整 体统一招商经营，二来购买群体局限于自营购房户（由于地段的 不成熟，自营者选择在新区购铺做生意的寥寥无几），因此难以 在短期内形成良好的商业氛围。 （5）、新开楼盘规模都较大，以社区型为主。 （6）、新开楼盘区域集中度高，因此，除了物业本身的品质外，其他条 件基本相同，可比性不强，这也使得价格成了购房者考虑的第一 要素。 竞品分析