版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归通和机构所有，未经郑州通和机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 扶沟中汇国际城户2期户型配置建议 谨呈：中汇实业集团 提报方：Together 通和机构 代理事业部 提报日期：2012年10月26日 沟通目录 第一部分、二期推售规模及产品 第二部分、二期户型配置依据 第三部分、二期户型配置建议 二期（2013年）推售规模评估——5万平米 河南省统计网数据显示，2011年1-10月，扶沟全县商品房销售面积为159548平米，增长14.8%。 本案作为市场大盘，按照20%的市场份额评估，2013年去化量约合5万平米； 本案可售面积（住宅+商业）约合26万平米，按照每年5万平米的去化速度，约需要5年时间完成全案销售；如果低于这一速度，销售周期将更加漫长； 按照3000元/平米的成交价格预估，2013年约可实现1.5亿元的销售额，这一销量无论是对于开发公司还是代理公司，都是相对理想的。 二期（2013年）推售产品建议—— 基本原则—— 1、组团原则 二期（2013年）推售产品要与2012年已开工建设的楼栋能够形成组团，交房入住后能够形成一个相对独立的生活区域； 2、热销原则 二期（2013年）推售产品要确保能够实现热销，即多层（洋房）及小高层应该成为主导产品； 但为了大盘中后期的可持续销售，高价值的多层（洋房）不建议在项目早期全部推向市场； 3、市场培育原则 中后期的主导产品17F高层应该适量推出，以培育市场，诱导需求。 二期（2013年）推售产品建议—— 基本建议——多层（洋房）40%+小高层20%+高层40%。 8#，6F 9#，6F 10#，5F 15#，6F 16#，6F 24#，7F 11#，6F 2012年 开工销售区域 32#，17F 34#，17F 33#，11F 2013年 开工销售区域 预留2栋多层中后期销售。 25#，11F 沟通目录 第一部分、二期推售规模及产品 第二部分、二期户型配置依据 第三部分、二期户型配置建议 销售表现—— 一期一批次的销售表现，应该成为二期户型配置的重要参考。 配置缺陷——针对改善性需求的120-130平米的舒适三房（3-2-2）配置空白，是一个严重失误。 销售启示——100-115平米的紧凑三房（3-1-1，3-2-1）最为畅销（功能相对齐全、总价适中）； 2房需求较少，不配置或少配置；如果配置应严格控制数量和面积（90平米以下）； 130平米以上的大户型应该严格控制数量，并力求将面积控制在144平米以下。 销售表现—— 一期一批次的销售表现，应该成为二期户型配置的重要参考。 从一批次销售表现及一二批次余房数量来看， 2房产品及130平米以上的大户型产品应该谨慎配置，以降低销售风险。 市场竞争—— 市场主要竞争项目的户型配置，也是二期户型配置的重要参考。 针对扶沟市场主要在售项目的调研表明， 105-130平米的三房产品（3-2-2,3-2-1）最为主流和畅销； 两房及130平米以上的大户型产品配置较少，且其中的四房产品面积一般控制在144平米以下。 基本观点—— 2房产品 市场需求较少，加之本案一二批次尚余48套未售，2期不建议配置； 3房产品 市场主力需求，分为105-115平米的紧凑三房（1卫）和120-130平米 的舒适三房（2卫）； 未来几年，随着房价的不断跃升，户型面积将呈现进一步的紧缩趋势。 大户型产品 130平米以上的豪华三房及四房产品需求较少，加之本案一二批次尚余 50套未售，2期不建议配置； 若必须配置，应该严格控制规模，并紧缩户型面积（不超过144平米）。 沟通目录 第一部分、二期推售规模及产品 第二部分、二期户型配置依据 第三部分、二期户型配置建议 2期户型配置建议——户型配置/面积控制/总图分布/竞争力构建 8#，6F 9#，6F 10#，5F 15#，6F 24#，7F 32#，17F 34#，17F 33#，11F 25#，11F 为了最大限度降低风险、保障快速销售， 2期建议全部配置市场主流产品 即三房； 为了尽可能扩大客户覆盖范围， 建议三房产品分为3个等级，即 100-105平米的3-1-1， 110-115平米的3-2-1， 120-130平米的3-2-2。 具体分布建议详见左图。 3-1-1 3-2-1 3-2-2 3-2-2 3-2-2 3-2-1 3-2-1 3-1-1，3-2-1