新疆迪尚国际投资有限公司南湖项目市场
前期策划报告
市场篇
1、市场和项目外围分析
2、区域市场分析
3、区域住宅市场分析
4、乌鲁木齐人文特点和其他分析
一、市场和项目外围分析
国内市场：世界经济危机尚未结束，对国家的政策有很大影响。国内经济已经走向恢复，但是在金融危机肆掠阶段，国家制定了一系列走出金融危机的倾向于激进的政策，目前正是调整这些政策的阶段。有关房地产行业的政策，便体现为：紧缩贷款，打压房地产市场。市场表现为：内地一线城市房地产价格开始下滑
就目前三四年之内新疆房地产的行情，我们做出如下推断
其中有一个不利因素的影响，即国内市场会很快影响到新疆市场，造成新疆房地产震荡。另外有两个有利因素，第一，7·5事件以后，国家已经意识到了新疆经济落后是动乱的根源之一，因此加大了对新疆经济的扶持。第二，鉴于房地产行业在社会经济中的独特作用，新疆房地产会在一定程度上受到保护。因此，新疆房地产在未来三四年之内必将上行，若干年之内达到或者接近内地中等发达城市水平
综上所述，我们认为，目前在今后两年内属于新疆房地产项目开发时机，4年之内是销售时机
附：论文《新疆房地产市场现状与发展趋势思考》：
新疆房地产是一个年轻的市场，从第一个商品房小区——三山幸福屯开始到现在，也不过十八九年时间。市场底子薄弱，加上新疆经济发展相比于内地比较滞缓，决定了其发展还处于初级阶段。这从以下几点可以看出来
首先，房地产缺少自身定位。新疆大大小小的数百家房地产开发商中，一味追求高档、潮流、概念化的占据了绝大多数，而事实上社会需求是多层次、多方面的，但是新疆房地产开发商还没有形成细分工意识。过高的品质追求和有待改进的思想意识、技能技术、外部限制、市场成熟度之间的差距，造成了产品质量良莠不齐，因此更加形成了市场的混乱。按照一般发展规律，经济越是发达、城市规模越大的地方，房地产品质应该越好，但是在新疆，地州上、甚至县市上也经常出现一些高品质项目，在同时期里超过了乌鲁木齐和其他发达城市，而因为经济程度等各方面原因，那些高品质项目最终价值和一般项目相差无几。造成这类反常现象的原因，就是开发商片面追求项目品质，而忽视了社会经济、文化的发展程度，尤其忽视了消费者的鉴赏能力和购买能力，造成资源浪费。在内地，万科主营住宅市场，SOHU主营娱乐地产市场，而在新疆这种专业化公司还没有出现
其次，房地产代理市场专业化、规模化、品质化也还没有形成。在新疆，房地产代理有三种形式，一种是以广汇为代表的人海战术形式，大量招收业务员，依靠业务员的个人能力卖房，缺少专业策划与品牌包装、战术设置，对售楼人员管理不力，造成混乱，在市民心中留下很不好的印象。一种是开发商自产自销形式。依靠开发公司销售部门的一两个策划人员对项目进行定义与包装，形成特定概念与销售流程，再由销售部门根据概念和流程进行销售。此类销售的优点在于策划人员和销售人员对项目理解很深刻，可以根据市场变动灵活调整，缺点在于运作不够专业化，随意性很大，影响产品的形象，乌鲁木齐通嘉世纪城、昌吉欧洲花园都是这方面的例子，宣传与销售没有很好地体现项目品质，影响了开发商的利益。第三类是专业公司代理形式。这是一种比较成熟的销售模式，但问题在于代理公司素质差异很大，比较专业、比较成规模的代理公司基本都是内地分公司，比如盛世联广等等，对新疆的人文、地理、历史、民族等方面理解度不够，搬用内地成熟销售理念与模式，造成销售与顾客之间的落差。这种情况在地州最为明显，外地公司在项目上铩羽而归，最终不得不借助本地公司收拾残局，这样的例子比比皆是。新疆本地、尤其是各地州房产代理商基本没有形成气候，缺少专业化的管理人员和工作人员，致使房地产品质总在有限的几个概念之间换来换去
再次，房地产市场的终极客户，即普通消费者的消费理念还有待于提高。在这点上，从乌鲁木齐到各地州，再到县级城市，基本上呈阶梯状下滑趋势，城市越小，消费理性程度越低。这表现在容易受产品概念的干扰，对房地产的实际价值、基本内涵、实用功能、美观程度缺少理性的认识，人云亦云，尤其是受到开发公司或者代理公司广告、销售人员说辞影响非常大，甚至把这作为是否决定购买的主要依据，而对产品本身，形不成全面的、准确的认识。此外，片面追求欧美风格、片面看重附属设施、被开发概念所蒙蔽以至于认识上以点盖面，甚至蒙受合同欺诈，都是消费理念不成熟的表现
当然，新疆房地产市场现状也有它非常积极的一面，属于正在成长中的、充满活力的、具有健康发展方向的市场，以上问题都是阶段性问题，和成熟市场之间是此消彼长的关系
新疆房地产市场已经是一个规模化的市场。经过不到二十年的发展，房产商业化的概念已经深入人心，被几乎所有人所接受，房地产的市场化已经深入到每一个城市。在不断的市场化进程中，房地产已经占据国民生产总值的很大部分，房地产的跌宕起伏和经济形势发展息息相关。未来的房地产市场将在很长时间之内依然占据经济重要支柱的地位，具体变化根据城市化发展进程的不同阶段而有所不同
新疆房地产市场的各个组成部分正在逐渐成熟之中。具体表现在，一、房地产从业人员越来越专业化，房地产企业越来越注重相关人员的行业资质和实际操作能力，逐渐走上规范轨道。二、房地产相关企业管理人员同样如此，受到社会大趋势的影响以及管理人员自身主动的学习进步，管理人员素质已经越来越高，绝大部分房产商经常到内地甚至出国考察，高级管理人员多方位、多层次学习先进开发和管理理念，并运用到实际工作之中，传达到企业低层人员，使行业的人员管理、施工管理、销售代理管理逐渐专业化。此外，市场运作方式也出现了科学、客观方式，比如最近出现了房地产开发公司向代理公司招标，使人情市场、关系市场链条开始割裂，等等
供求市场正在由感性走向理性回归。理性回归体现